深圳舊村改造市場變天 近百平方公里城中村用地不得舊改

11月5日，深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱為“深圳市規土委”）發布《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（征求意見稿）（以下簡稱“《意見稿》”），並進行公示。

上述意見稿編制的基礎是深圳各區上報的城中村綜合整治分區範圍，深圳市規土委表示，這是為了合理有序開展深圳市城中村更新工作。

扣除已批更新單元計劃範圍內用地、土地整備計劃範圍內用地、 棚戶區改造計劃範圍內用地、建設用地清退計劃範圍內用地以及違法建築太空管控專項行動範圍內用地，深圳本次綜合整治分區劃定的對象為全市城中村居住用地，總規模約99平方公里。

本規劃期限為2018-2025年，在此期間，深圳市綜合整治分區用地規模為 55 平方公里，佔比 56%。其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低於75%，其余各區不低於54%。

綜合整治分區內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃，也就是說，城中村土地進入流通的數量將會減少。

雖然不得納入拆除重建類城市更新單元計劃，但深圳鼓勵城中村土地開展城中村綜合整治類更新，也就是不大拆大建，對城中村進行柔性改造。

《意見稿》透露的重要資訊是，除了此前提出的在城中村推進住房租賃外，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

今年6月，深圳市發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，指明未來18年的住房制度發展方向，以及對建案、人才房、安居房以及公租房的住房供應結構進行明示和調整，被稱為深圳的“二次房改”。

按照《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》的設計，深圳的住房供應市場中，商品住房將佔住房供應總量的40%、人才住房佔住房供應總量的20%、安居型建案佔20%、公租房佔總量的20%。

深圳缺地是不爭的事實，如何突破腹地限制、盤活土地資源，為保障房的完成爭取太空，頗考驗當地政府智慧。如今，對城中村進行綜合整治，讓符合條件的城中村納入政策性住房保障體系，不失為解法之一。

此外，《意見稿》也提出，在綜合整治分區總規模不減少的前提下，深圳各區也可對具體太空範圍進行調整，但要做好總量佔補平衡工作，這意味著深圳各區可根據實際情況進行更靈活的應變和處理；此外，通過允許局部拆建、降低更新單元計劃合法用地比例的準入門檻、減輕項目政策性住房配建責任、簡化局部拆建區域規劃容積的測算規則等方式，多措並舉，鼓勵多方主體參與城中村綜合整治。

對此，鼎鴻研究部認為，按照《意見稿》要求，深圳列入城中村綜合整治分區的城中村，在2025年前不得納入城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃。目前深圳現狀城中村居住用地基本已經被市場主體“瓜分”或都被佔據，可以預見的是大批城中村城市更新項目或將暫時擱淺。