老人被忽悠以房養老房子被賣不知情 法院宣判：還房

　　昨日在庭審現場，聽到判決後，高女士激動地流下眼淚，不斷稱謝。朝陽法院供圖

　　9月12日，備受關注的“以房養老騙局”引發的民事官司在朝陽法院一審宣判。法院認定“加入以房養老”項目的高女士與他人的房屋買賣合約無效，判決房屋物歸原主。

　　聽到判決後，高女士激動地流下眼淚，不斷稱謝。

　　此前，59歲的高女士被“忽悠”抵押房產投資“養老”，在其不知情的情況下，抵押代理人龍某將其房屋出售，導致她養老不成反丟房。為此高女士訴至法院，要求確認房屋買賣合約無效。

　　“以房養老騙局”在去年初案發後引發關注。相關公證機構被責令整頓，相關公證程式也因此改變。北京老年維權服務工作站、北京市致誠律師事務所律師賈娜表示：“房子還給老人了，但涉及抵押貸款還未結束，案子還有一段路要走。”

　　新京報記者 劉洋

　　被忽悠“以房養老” 老人房子被賣不知情

　　2016年4月，高女士看到小區相關廣告，又經朋友介紹加入“以房養老”項目：抵押房產證做理財，12個月為期，每月給付房屋價值的3%。被宣傳吸引後，高女士將自己一處房屋抵押（以下簡稱涉案房屋）投資該項目。

　　高女士說，她經朋友聯繫到龍某等人，在對方安排下，高女士前往北京市方正公證處簽訂了《借款合約》、《具有強製執行效力的債權文書公證書》等大量檔案。

　　高女士回憶，辦理房產抵押手續後，出借人王某向她轉账三筆共計220萬元，這筆錢轉手給一個叫做廣豔彬的人做“養老理財”。其後兩個月內，她多次收到共約13萬元的“利息”，之後再無任何進账。直到2016年10月，她被突然上門的人要求“騰房”，還被王某索要借款和利息。高女士這才得知龍某憑借《委託書》背著她將房子轉賣給了劉某，且已經過戶，但賣房款不知去向。

　　“我去房產交易大廳才知道，龍某於2016年10月9日將房賣了。我的房子在350萬以上，他們280萬就賣掉了。”高女士說，最初她在簽訂檔案時並不知道自己去的是公證處，公證處工作人員也沒有對她進行任何詢問。

　　被告獲得涉案房屋後再次抵押

　　“我媽瞞著家裡人，她自己都不知道簽的什麽合約。”高女士兒子說，不少老人對於所簽合約並無判斷力，當時母親還一直以為自己走的是“養老理財項目”，並非普通的民間抵押借貸。

　　於是，高女士將買房人劉某、代理人龍某起訴至法院，要求判決賣房合約無效，將房產過戶還給自己。

　　案件經多次開庭，2017年8月7日，龍某在法庭上則給出截然相反的說法。他稱，高女士找到他稱急需資金希望能聯繫借筆錢，自己於是幫助高女士借款200萬。後高女士還不起，他便替高女士出面將房產賣給了劉某，所得200多萬房款還了債。他否認自己設下騙局，也否認認識廣豔彬。

　　購房人劉某表示，自己通過合法手續買的房，同時原告急於賣房，需要全款支付，所以才以低價成交。

　　雖劉某自稱“因家庭需要買房”，但在2016年10月8日，房屋過戶給劉某後，該房再次被抵押。10月24日，龍某自稱是劉某的親屬，委託中介出售涉案房屋。11月14日，劉某還為涉案房屋辦理了抵押登記給了李某，借款270萬，未還。

　　多人“組團”出現大額、密集資金往來

　　高女士並非唯一“受害者”。2016年底，多名老人類似遭遇被曝光。此類訴訟維權律師賈娜介紹，其律所此前已接受19名老人委託，並已進入法律程式。老人們均稱深陷廣豔彬騙局。

　　本案中，不僅多人涉及多案，他們之間還有密切關聯，這成為法院審判的關鍵。

　　法院查明，王某（借給高女士220萬的人）、龍某、何某等5人在2016年8月前後長期存在大額、密集資金往來。“據此可以認定該5人存在十分密切的經濟利益聯繫。”

　　法院判決指出，相對於高女士而言，該5人系一個利益共同體。何某代劉某向龍某轉账支付的200萬元購房款，實際來源於另一人王某某的銀行账戶。但該筆款項在短短21分鐘內通過轉账依次流經何某、龍某、王某的銀行账戶，最後又回到王某某的銀行账戶，整個資金流轉過程作為一個整體，並未發生200萬元款項所有權實質上的轉移。

　　因此，法院不能確認該200萬元系劉某向龍某支付的涉案房屋購房款。

　　法院認定 賣房行為存在惡意串通

　　此外，法院查明的事實還顯示，劉某在取得涉案房屋不動產權證後，龍某又自稱劉某的親屬，並出示劉某的身份證和涉案房屋不動產權證照片委託鏈家公司居間出賣涉案房屋。兩人是如何從交易對手關係迅速轉變為委託代理關係的？龍某與劉某並未給出合理解釋。

　　據此法院認為，龍某與劉某僅在涉案房屋的短暫交易過程中建立信任關係，並委託龍某出賣涉案房屋不符合常理。

　　朝陽法院判決表示，若劉某是涉案房屋的實際買受人，則劉某與龍某、何某等人就涉案房屋的買賣存在惡意串通；若劉某僅出名，由龍某、何某等人借名買受涉案房屋，則龍某與何某等人就涉案房屋的買賣存在惡意串通。

　　“總之，龍某以規避實現抵押權法定程式的方式取得出賣涉案房屋的委託代理權，且濫用代理權與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合約，損害了高女士的利益，應當認定龍某代理高女士與劉某就涉案房屋訂立房屋買賣合約無效。”審判長趙佳說。

　　為此法院作出一審宣判，判決龍某代理高女士就涉案房屋訂立的房屋買賣合約無效；劉某於本判決生效後7日內協助高女士將房屋變更登記至高女士名下。

　　■ 說法

　　涉案房屋仍存抵押權問題

　　以“養老理財”為名“忽悠”老人將房產抵押，並將房屋處置權通過公證的方式轉讓。此案核心人物廣豔彬已於2017年2月被北京市二分檢批準逮捕，案件正在審理之中。

　　此案發生後，北京方正公證處被責令停業整頓。北京市司法局此後發文明確，公證機構為60歲以上老年人辦理賦予強製執行效力公證或涉及不動產的委託公證時，老年人必須由成年子女陪同，辦證過程必須進行錄像，並附卷備查。

　　此類訴訟維權律師賈娜介紹，本案中老人簽署檔案中的《具有強製執行效力的債權文書公證書》、《委託書》等均約定，出借人作為債權人，有權在老人不還錢的情況下，不通過法院起訴，直接向法院申請強製執行，再通過委託將老人的房子以超低價轉手。

　　此外，賈娜介紹，高女士案件中出現的龍某與何某，還在其他老人的民事官司中以不同的身份出現。

　　“所有權的問題解決了，後面還有抵押權的問題。”高女士的代理律師胡偉楠說，目前已經就此準備了抵押權的訴訟，隨時可以啟動。

　　由於劉某購買房屋後又抵押給了李某，並獲得借款270萬，審判長趙佳表示，如果李某對涉案房屋的抵押權設立合法有效，在房屋重新過戶到高女士名下後，李某可繼續對涉案房屋享有抵押權，高女士如果認為抵押權設立是有問題的，只能另行起訴要求確認抵押權無效。

　　■ 探訪

　　小區居民曾被推銷“以房養老”

　　9月12日下午，記者來到涉案房屋小區，一位男子舉著“全權委託買房、賣房、房產抵押貸款”字樣的廣告牌，向來往路人介紹相關業務。

　　記者隨機進入3棟居民樓，發現樓道內貼滿小廣告。多位居民告訴記者，小區裡房產抵押貸款、投資理財產品推銷的情況屢見不鮮。一位居民說：“此前在小區裡遇到過‘以房養老’項目的推銷，這麽好的事情，即使合法我也感覺有問題。”

　　“如今歲數大了，子女也都提醒我，出門帶個零花錢就夠，千萬不要帶存折。投資理財高收益、醫療保健能長生的騙局我才不會相信。”

　　在本案的高女士家中，記者發成屋屋內有一道鐵門，高女士說，發現自己被騙過戶後，擔心房門半夜被撬以及家人人身安全無法保障，所以在事發後及時安裝了這道鐵門。高女士說，事發至今一直居住在這套被人過戶的房屋內，但壓力很大，住得並不安心，如今法院已經宣判，準備趕快把房屋過戶回來。

　　新京報記者 劉名洋

責任編輯：謝海平