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《裁判的力量》——蘇州法院2017年度典型案例精選

鄒某文訴瞿某球、鬱某梅房屋買賣合約糾紛案

[基本案情]

原告:鄒某文,男,1979年6月22日生,漢族,住江西省九江市都昌縣西源鄉南鄒村。

被告:瞿某球,男,1958年2月7日生,漢族,住江蘇省太倉市城廂鎮北門一村。

被告:鬱某梅,女,1957年2月25日生,漢族,住江蘇省太倉市城廂鎮北門一村。

鄒某文訴瞿某球、鬱某梅房屋買賣合約糾紛一案,由原告向太倉市人民法院提起訴訟。

原告鄒某文訴稱:1.被告瞿某球、鬱某梅共同歸還定金300000元;2.被告瞿某球、鬱某梅共同支付違約金750000元。事實與理由:2016年8月3日,原、被告簽訂《房地產買賣契約》,合約約定:1.原告向被告購買坐落於太倉市城廂鎮華僑花園8號房屋;2.房屋成交總價為7500000元;3.簽約當日付第一期款購房定金300000元、第二期款2200000元在房產過戶時支付、第三期款採用貸款方式支付;4.違約責任為適用定金罰則且違約方還需向另一方支付成交價10%違約金;5.原告自行還清貸款。合約簽訂後,原告按約向被告支付了購房定金300000元。2016年8月25日,被告因歸還貸款事宜要求原告一起去中行太倉支行協商,在協商時中行太倉支行告知原告涉案房屋在2015年5月21日已被太倉市人民法院查封,且現案件正在強製執行程式。因被告不能歸還貸款以解除抵押權及法院的查封措施,致使被告至今不能按照合約約定向原告交付房屋。2016年10月24日,原告向被告發出《解除合約通知》,解除雙方簽訂的《房地產買賣契約》,並要求被告向原告歸還定金、支付違約金。

被告瞿某球、鬱某梅辯稱:1.涉案房屋被法院查封,查封的房屋不能買賣,故《房地產買賣契約》無效,原告對涉案合約無效也有責任;2.被告瞿某球找原告多次協商,當時被告同意歸還300000元並支付銀行同檔利息,但原告執意起訴。

太倉市人民法院審理查明:

被告瞿某球、鬱某梅於1983年登記結婚,太倉市城廂鎮華僑花園8號房屋(別墅)系被告瞿某球、鬱某梅及女兒瞿某瑛共同共有,登記時間2007年6月20日,建築面積338.29平方米,該房屋於2015年5月21日被太倉市人民法院(2015)太商初字第00481號案件查封。2015年9月1日,瞿某瑛辦理公證委託手續委託瞿某球代為出售涉案房屋並確定房屋交易價格、簽署房產出售合約、辦理房產轉讓過戶手續、代收房款等。

2016年7月4日,原告鄒某文(甲方)與太倉經濟開發區恆太房產經紀服務部(經營者肖某)(乙方)簽訂《意向金合約》,甲方為購買華僑花園8號房屋委託乙方前往賣方處斡旋,委託期限自2016年7月4日至2016年7月24日。

2016年8月3日,在太倉市鑫恆弘房產經紀有限公司(法定代表人肖某)居間下,被告鬱某梅(甲方)與原告鄒某文(乙方)簽訂《房地產買賣契約》,甲方將太倉市城廂鎮華僑花園8號房屋出售給乙方,建築面積338.29平方米,成交總價為7500000元,房屋價款分期支付,第一期款簽訂合約之日付定金300000元、第二期2200000元於預約過戶時支付,並辦理房產過戶手續,第三期款5000000元於過戶後貸款到账後三天內付清,中介費乙方60000元;甲方中途違約,定金雙倍退還給乙方,違約方還需賠償另一方成交價10%違約金,甲乙雙方中介費均由違約方承擔;甲方自行還清貸款、過戶前結清貸款、物業費。甲方處由被告鬱某梅簽名,乙方處由原告鄒某文簽名。當時被告瞿某球當場認可妻子鬱某梅的上述賣房行為。

當日,原告鄒某文向被告鬱某梅指定的被告瞿某球提供的銀行账戶轉账300000元。

2016年10月24日,原告鄒某文向被告瞿某球、鬱某梅郵寄《解除合約通知》,主要內容為:2016年8月3日我與你倆簽訂《房地產買賣契約》,我向你倆購買太倉市城廂鎮華僑花園8號房屋,現因該房在2015年5月21日已被太倉市人民法院司法查封,你倆無法按《房地產買賣契約》約定向我交付房屋;你倆無法交付房屋的行為已構成根本性違約,致使《房地產買賣契約》無法履行。現我通知你倆自接到本通知之日起解除《房地產買賣契約》,並要求你倆按照《房地產買賣契約》第六條的約定承擔違約責任,在接到本通知之日起3日內向我歸還購房定金300000元並支付違約金750000元。被告瞿某球、鬱某梅於2016年10月25日收到該《解除合約通知》。

2016年11月9日,太倉市人民法院因其他案件拍賣涉案房屋時涉案房屋評估價為8676100元,經過三次拍賣後,2016年12月17日最終拍賣成交價格為6700000元。

太倉市人民法院認為:

當事人採用合約書形式訂立合約的,自雙方當事人簽字或蓋章時合約成立;依法成立的合約,自成立時生效。由於我國民事立法對物權變動採用的是債權形式主義的物權變動模式,在此模式下,當出賣人與買受人訂立買賣合約後,如未向買受人交付標的物並辦理登記手續,標的物的所有權就不發生轉移。為保證所有權的轉移,買賣雙方應當全面履行合約義務。對於標的物已設定負擔能否交易的問題,本院認為,消除標的物的負擔與對標的物進行處分應予以區分。消除標的物的負擔是出賣人能否依約履行合約的問題,如不及時消除該負擔導致合約無法履行出賣人即構成惡意違約,應予製裁。因此,簽署涉案《房地產買賣契約》系原、被告真實意思表示,並不存在《中華人民共和國合約法》第五十二條無效的情形,涉案《房地產買賣契約》合法有效,被告瞿某球當場認可被告鬱某梅的賣房行為,故該《房地產買賣契約》對被告瞿某球、鬱某梅均有約束力,兩被告抗辯涉案房屋因被查封,涉案房屋買賣合約無效的意見缺乏法律依據,法院不予采納。

為保證涉案《房地產買賣契約》的順利履行,兩被告應當清償債務、塗銷抵押權、申請解除對涉案房屋的查封,但兩被告隱瞞涉案房屋被查封的事實且違反上述合約義務,造成涉案《房地產買賣契約》無法履行,系根本違約。原告鄒某文因兩被告根本違約向兩被告郵寄《解除合約通知書》,兩被告於2016年10月25日收到後仍未履行其義務,且兩被告對該《解除合約通知書》也不持異議,故涉案《房地產買賣契約》於2016年10月25日解除。

依照法律規定,涉案《房地產買賣契約》解除後並不影響合約中清算和違約條款的適用,兩被告理應退還已收取原告鄒某文的購房定金300000元;關於違約責任,原告鄒某文依據涉案《房地產買賣契約》第六條約定要求兩被告按照房屋成交價10%支付違約金750000元,因導致涉案合約無法履行原告鄒某文並不存在過錯,結合太倉地區存量二手房整體價格上行的市場行情、涉案房屋的評估價、違約金的懲罰功能和對市場交易主體誠信交易的規範指引功能等因素,並具體考慮本案中涉案房屋系被法院強製拍賣且拍賣價格低於涉案合約價格、兩被告不具有另售涉案房屋從中謀利的特殊情況,對原告鄒某文依據涉案《房地產買賣契約》第六條約定要求兩被告按照房屋成交價10%支付違約金750000元的訴求予以適當調整,調整後酌定兩被告應共同支付原告違約金400000元;故兩被告應共同退還原告鄒某文購房定金300000元並支付違約金400000元,合計700000元。

依照《中華人民共和國合約法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十四條、第九十八條、第一百零七條,《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合約法〉若乾問題的解釋(二)》第二十九條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規定,太倉市人民法院判決如下:

1.被告瞿某球、鬱某梅共同歸還原告鄒某文購房定金300000元;

2.被告瞿某球、鬱某梅共同支付原告鄒某文違約金400000元。

上訴人瞿某球、鬱某梅不服一審判決,向蘇州市中級人民法院提起上訴要求:依法改判。事實和理由:涉案買賣的房屋已被一審法院查封,被司法機構查封的房屋是不能轉賣的,這是法律的強製性規定,因而上訴人與被上訴人之間所簽的房屋買賣合約應確認為無效。造成合約無效,雙方都有責任,故上訴人一致表示歸還300000元定金並支付銀行利息,以彌補被上訴人的損失。一審法院判決上訴人支付400000元違約金,無事實和法律依據。

鄒某文辯稱:一審判決正確,請求駁回上訴,維持原判。

蘇州市中級人民法院經審理查明的事實與一審相一致。

蘇州市中級人民法院認為:瞿某球、鬱某梅與鄒某文簽訂的《房地產買賣契約》系雙方當事人的真實意思表示,合法有效。涉案房屋被人民法院查封並不影響對該《房地產買賣契約》效力的認定。根據雙方當事人在訴訟中的舉證及陳述可以認定,由於瞿某球、鬱某梅不能履行民事判決的付款義務,導致法院對涉案房屋的保全措施一直未能解除,致使瞿某球、鬱某梅已不可能按照《房地產買賣契約》的約定履行房屋交付、過戶的義務,其行為已構成違約。鄒某文據此發函解除雙方的《房地產買賣契約》並要求瞿某球、鬱某梅返還定金、支付違約金,符合法律的規定及雙方的約定,應予支持。瞿某球、鬱某梅認為涉案房屋因被查封,故涉案《房地產買賣契約》無效的主張無相應法律依據,本院對此不予采信。

綜上,瞿某球、鬱某梅的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項規定,判決駁回上訴,維持原判。

[專業點評]

本案的爭議焦點是房屋被司法查封後當事人簽訂房屋買賣合約的效力問題,這實際涉及對我國物權變動模式和效力性強製性規定的理解和把握。

《中華人民共和國物權法》第十五條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合約,除法律另有規定或者合約另有約定外,自合約成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合約效力。”該規定明確了我國採用債權形式主義的物權變動模式,在此模式下,物權變動的原因法律行為與履行該法律行為所產生的物權變動效果相分離,物權是否變動不影響物權變動原因法律行為的效力。在不違反法律、行政法規效力性強製性規定且無合約另外約定的情況下,相關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合約自成立時生效。《最高人民法院關於審理買賣合約糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條關於無權處分情形下買賣合約有效的規定亦遵循了這一原則。

根據物權法確立的債權形式主義的物權變動模式,結合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條有關房地產轉讓的定義可知,該法第三十八條規定的房地產不得轉讓的情形規製的是合約履行行為而非合約本身。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合約法〉若乾問題的解釋(二)》第十四條將合約法第五十二條第(五)項規定的“強製性規定”限縮為“效力性強製性規定”,明確了違反管理性強製性規定不影響合約本身的效力。根據《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合約糾紛案件若乾問題的指導意見》第十六條關於強製性規定的認定規則,司法機構和行政機構依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產不得轉讓的規定系管理性強製性規定而非效力性強製性規定。因此,若違反該規定,則房地產不發生物權變動,但不影響房屋買賣合約、贈與合約等物權變動原因法律行為的效力。瞿某球、鬱某梅認為涉案的房屋買賣合約違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規定應認定為無效的意見,是對該條規定的片面理解。

本案判決以我國物權變動模式為切入點,對標的物已設定負擔情形下合約的效力問題進行了深入分析,梳理了法律、行政法規的強製性規定與合約效力、合約履行問題之間的關係,明確了房屋被司法查封僅影響到房屋買賣合約的履行,而與合約本身的效力認定無關,相關分析深入淺出、精辟入裡。此外,本案判決還綜合了當事人的過錯情形、房屋交易市場的行情、違約金的懲罰功能等對合約約定的違約金進行了適當的調整,均衡了雙方的利益,彰顯了承辦法官的裁判智慧。

在房價居高不下、房地產市場供求矛盾依然嚴重的背景下,如果以產權轉移時房屋是否被司法查封作為判斷合約效力的依據,易出現出賣人在房屋升值時不積極采取措施解除查封並主張合約無效的情形,有違誠實信用原則。而按照本案有關房屋被司法查封不影響合約效力的認定規則,出賣人怠於采取措施解除查封時,買受人可以以出賣人違約為由主張房屋升值產生的差價損失,從而有效規製出賣人的惡意違約行為。本案裁判不僅契合國家房地產調控政策,而且有利於維護市場公平、誠信的交易秩序,對於弘揚社會主義核心價值觀,引導社會公眾依法誠信從事各類民事活動,具有積極示範意義。

(編寫人:王雲超)

微信公眾號:suzhouzjfy

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