疫情下的樓市上半場：一二手房韌性回暖 租賃市場價格走低

時間已經來到了7月份，2020年上半年畫上了句號。在6個月的時間中，因為疫情的影響，房地產的市場、金融環境等經歷了一波又一波的變動，各種變化較往年來看，比較明顯。近日，貝殼研究院舉辦了線上座談會，發布了2020年樓市半年度系列報告，對上半年的樓市進行了回顧，並為下半年的樓市風向進行了解碼。

報告顯示，2020年上半年，房地產市場出現了嚴重的分化，二手房、新房市場已經基本恢復，但租賃市場仍然是處於低溫狀態。而針對2020年下半年樓市的走勢，貝殼研究院認為市場並不悲觀，新房、二手房的市場修複已經基本完成，需求會逐漸釋放，成交走向穩定。而延遲的租賃需求會不斷釋放，租賃市場供需將會趨於緩和。

二手房價格止跌上漲

“二手房復甦更加明顯。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂如此描述2020年上半年的二手房市場。貝殼研究院發布的數據顯示，2020年上半年，鏈家重點18城成交量為近3年的最低值，成交量較2019年同期下降了8.4%，但比2019年下半年小幅增長了4.2%。

許小樂認為，疫情對於重點城市二手房市場的總體影響不大，二手房市場只是恢復到了一個常態水準，並沒有變熱。值得關注的是，在疫情之下，2020年一季度，重點城市二手房均價普遍環比2019年四季度出現下跌。而在2020年二季度，二手房均價則隨著市場修複普遍出現了反彈。

貝殼研究院發布的數據顯示，與2019年四季度相比，2020年二季度重點18城市中價格上漲的城市有15個。其中，北京和上海的累計漲幅約為3.5%。房價跌幅較大的城市則為武漢，累計跌幅達到了3.5%。

儘管上半年有疫情的衝擊，全球經濟處於下行趨勢，但是房地產市場仍然保持著積極的復甦韌性。究其原因，許小樂認為，在疫情初期，政府頒布了財稅、金融等多方面的政策扶持企業度過經營困境。儘管沒有直接刺激房地產，但是更加靈活適度的政策對市場預期產生了較大的溢出效應。

另一方面，由於國際資本市場異動頻繁，核心城市、核心區域的資產成為了最佳的避險工具，這也在一定層面上拉動了市場的恢復。而針對下半年市場的走向，許小樂認為，由於市場復甦力度尚不能夠支撐市場持續反彈，疫後需求釋放進入到了平台期。未來，核心城市的房價將強於非核心城市，改善型的產品將強於剛需產品。

新房元氣恢復

整體來看，房住不炒的定位仍然保持不變。在2020年2-3月份，因為疫情的影響，樓市的成交出現過斷崖式的下跌。隨後，疫情逐漸得到控制，樓市的成交也開始慢慢恢復。貝殼研究院發布的數據顯示，2020年上半年，66座大中城市二季度新房市場成交量已經接近2019年同期，但是累計半年成交量仍有一成缺口。

一二線城市作為房地產市場的主力軍，新房市場的元氣恢復較快。此外，貝殼研究院指出，長三角區域成為新房市場成交量回暖速度最快的區域，其中，南京在2020年上半年累計成交面積同比逆勢上漲24%。

在第二、三季度，大約13個省市或城區頒布了相關政策以減少疫情對樓市產生的不利影響。貝殼研究院表示，據不完全統計，自2020年初至6月29日，全國有25個省市及城區頒布了36次人才安居相關政策，其中與購房相關的政策達到20次。其主要政策方向為購房補貼、購房資格門檻降低、人才購房享受優惠等多項內容。例如，南京在4月份放寬了人才落戶門檻，40歲以下大專學歷、參保半年即可落戶。

此外，居住用地的成交量在2020年上半年降幅穩定在一成。其中，一線城市快速回暖，居住用地規劃建築面積成交量在二季度迅速回升。上海、廣州、深圳等城市在2020年上半年住宅用地成交量保持了四成以上的增長。

而針對未來新房市場走勢，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，一季度積壓的需求已經逐步獲得釋放，隨著疫情過後，投資環境會逐漸趨於穩定，需求端也將重新進行資金分配。預計2020年下半年，市場不會持續大幅上漲，市場總量也不會大幅下降。

租賃市場旺季不“旺”

與新房和二手房市場不同，租賃市場受到疫情的影響波動較為顯著。“目前來看，租賃市場旺季不‘旺’，租金價格也是逐步走低。疫情對於租賃市場的影響還是比較嚴重的。”貝殼研究院高級分析師黃卉指明2020年上半年租賃市場的態勢。

貝殼研究院發布的數據顯示，2020年上半年，新增房源掛牌價格較低，業主出租預期處於低位。除2020年2月份總量過低出現了一場波動之外，其余月份平均掛牌價為44.1元/平米/月，明顯低於2019年上半年48.1元/平米/月。

由於疫情的影響，租賃雙方對於租金價格的期望都持續走低，這在一定程度上導致掛牌價格降低，最終租賃成交價格也相比2019年出現了明顯的下降。另外，中小長租公寓迎來寒冬，出租率下降、租客違約率提升。

此外，頭部長租公寓企業也放緩了拓展態勢，新開店率僅為8.2%。“在今年上半年，沒有一家房企再進入長租公寓行業，這也在一定程度上說明了長租公寓市場出現了降溫，企業的熱情下降。”黃卉對《華夏時報》記者說。

而針對2020年下半年租賃市場的走勢，黃卉認為，市場供需總體會趨於緩和，不斷向“承租人”市場轉變，租客會掌握更多主動權和議價空間。縱觀新房、二手房、租賃整個樓市，貝殼研究院在經過相關分析後認為，市場繼續分化但潛在需求仍然強勁，下半年的表現並不悲觀。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧