求解租房貴是如何形成的？ 供求失衡會長期存在嗎？

　　求解租房貴

　　來源：金融時報

　　近日來，關於北京等一線城市房租暴漲的消息引發各界熱議。

　　8月6日，我愛我家集團研究院統計顯示，7月北京市月租金為4902元/套，環比上漲2.9%。8月13日，貝殼研究院發布的數據顯示，7月北京租賃成交量環比增加19.2%，月租金為91.5元/平方米，環比上漲2.2%。

　　對於本輪房租上漲，市場多歸結為如下幾個原因：一是群租房、違建房清理帶來的供給減少；二是七八月是畢業季，租房需求高漲，房主或中介機構擁有更大的議價權；三是資本介入租房市場，巨頭為謀求市場份額斥資哄抬房租價格。

　　對此，北京市住建委快速反應：8月17日，聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，並發布公告稱，企業不得哄抬租金、靠惡性競爭來搶佔房源。

　　實際上，房租過快上漲並非新鮮事。據房天下租房網數據，到2018年3月，全國17個城市房租價格整體上升，年均上漲8%~15%，一線城市像北京漲幅25.9%，上海漲幅19.5%。而從記者及不少朋友在北京租房的親身體會來看，過去4年內曾租住過的地段、品質類似的房源租住價格近乎翻倍。由此可見，近年來，房租快速上漲現象長期存在。歸結於特殊事件或周期性因素雖然有其道理，但不能解釋所有問題。真正理解當前租房市場現狀，需要厘清如下幾個問題：

　　租金到底貴不貴？

　　長期以來，為了說明國內熱點城市房價之高，“租售比”（每個月的月租與房屋總價的比值）過高被視為房價過高的證明。根據國際標準，一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶200~1∶300。而北京的租售比雖未查到完整數據，但如果按照部分中介網站同小區內的同戶型售房價格與租房價格計算，租售比可達1∶700。當然，如此租售比有兩種可能：一種是租金過低，一種則是房價過高。而後者則是更為市場所接受的解釋。

　　而租售比之外，租收比也是考量租金價格合理性的關鍵指標。根據58同城的住房市場報告，2018年第一季度，北京以人均月租金價格2514元領跑全國，而2017年北京市人均可支配收入為57230元。如此，按照平均水準計算，房租要佔去收入的50%以上。而國際通常認可的房租收入比通常在30%以內，超過這個數值，生活的壓力就會增大。上述數據意味著：對於房主而言，租金的投資回報或許比不上房屋自身的增值太空大，但對於租房者而言，租房負擔不輕。

　　房租貴是如何形成的？

　　如果從市場運行的角度而言，租金貴似乎是市場的自發行為，反映了供求關係中的賣方優勢。而從實際情況看，一線、熱點二線城市等外來人口流入較多的地區租金偏高，三、四線城市租金偏低也符合這一規律。

　　當然，已有不少人提出，過去一年來，北京、上海已經出現人口淨流出現象，“人口流入說”似乎不能解釋供求關係。但是，不可忽略的是，伴隨著需求的“微調”，卻是供給的重塑。近一年來的違建房拆除、群租房改造工程是城市發展、生活安全的必然要求，但也客觀上帶來了房源的銳減——儘管部分務工人員選擇離開，但仍有大量務工人員不得不選擇更加昂貴的房源，低價房源競爭的加劇也會刺激其他價位水準的房源之爭。

　　不僅如此，在供給端減少之餘，中高端市場的供給暫時卻並未增加，需求卻實際增長。一方面，儘管“空置房”存在，一戶多房現象也不罕見，但這一階層的房主多對租金價格不敏感，也很難因租金上漲的“激勵”而大舉入市；另一方面，資本推手的進入對市場的影響也客觀存在，其中幾家競爭帶來的價格推手並非空穴來風。不管是有意還是無意，長租公寓需要大量房源以形成規模化運營，布局當前政策鼓勵的租房市場，這本身就是階段性的需求增長。因此，在上述多重關係的作用下，實際供求關係朝著供不應求的方向演變。

　　供求失衡會長期存在嗎？

　　應當承認，長租公寓建設過程中出現了階段性的爭議：受限於運營成本、基礎設施完善、市場拓展等方面原因，現階段長租市場的供應尚未放量但對需求端的影響已經顯現，短期內出現了“房租上漲焦慮”。但從中長期來看，這種階段性的問題將會得到緩解。伴隨著上述長租公寓真正投入市場，加上各機構先期可能采取的一系列行銷手段，房租高燒或能降溫；伴隨著保障性住房制度的完善、長租市場的成熟，短期的供求失衡或將得到糾偏。

　　當然，隨著城市快速發展，不能保證每個城市、每一階段都處於供求高度匹配的狀態。因此，當前政策在保持中長期定力的同時，還當以“堵漏洞”的方式來盡可能減少短期波動和震蕩。例如，規範中介機構或專業化運營的長租機構，約束潛在的“過度競爭”或“價格合謀”問題；同時，也可通過大力發展住房租賃金融類的金融產品，鼓勵長租公寓發展，形成多機構競爭之勢，加大市場供應。

責任編輯：李鋒