貝殼研究院：2019年上半年樓市“先高後低”

文/秋田“今年3月份可能就是全年的市場高點，而且已經過去了。根據以往的經驗，下半年樓市還會弱一些。”貝殼研究院首席分析師許小樂說，“3月份市場剛有點起色的時候，很多人樂觀地認為會重新進入一個新的上漲周期，但進入4月份以後，市場已經回落。”

許小樂是在貝殼研究院《2019中國房地產半年報》發布會上發表主題為“‘消失’的周期”演講時作出這一表述的。他認為，今年3月份全國各大主要城市的樓市回暖，這是季節性的回升，市場整體增長乏力，當中原因相對複雜，既有政府調控的因素，也由於外部環境變化。

根據貝殼研究院製成的過去十年間（2009年初至現在）北京二手房房價周期圖，按照時間序列，每一輪政策嚴厲調控之後，三年一個周期，分別間隔了7個月、9個月之後，北京二手房房價均如期迎來了三次上漲周期。但最近一輪政策調控之後，預計會出現的周期反彈卻遲遲“爽約”，迄今過去了19個月。

“現在市場相對平穩，並且穩中有壓。短期一、兩年內，政策刺激的可能性比較小，很難預測周期反彈會否出現。”許小樂說，“在樓市整體平穩、甚至面對下行壓力的時候，譬如最近開發企業在深圳等熱點城市土地市場溢價拿地，應該更加謹慎一些，一是市場信號相對滯後，二是短暫的成交火熱也許並非真實需求，由一部分改善型客戶的換房需求帶動。”

二手房整體走出底部，但增長乏力

根據貝殼研究院的監測統計，2019年上半年，包括北京、上海、深圳、大連、天津、南京、武漢、西安、成都等在內的14個重點城市，二手房市場經過了2018年下半年大幅調整之後，需求開始釋放，整體成交量同比微增3%，但環比增長了52.3%，市場整體從底部走出。

這14個重點城市的二手房成交均價在今年上半年也普遍止跌。其中10個城市房價環比上漲，與2018年四季度價格低點相比，成都漲幅最大為7.2%，西安、青島2019年以來均價基本保持平穩，而武漢、長沙分別累計下跌了4.8%、5.6%。

其中，深圳在2018年“7·31”調控加碼後，市場降溫，今年上半年市場從低位有所反彈，但市場熱度仍然不及2018年上半年，成交同比小幅下降了3.6%。今年6月份深圳二手房成交均價5.56萬元/平方米，同比下跌了6.3%。

上海在2019年上半年繼續消化了2016年底的政策調控影響而持續復甦，二手房成交量同比增加了48.7%，增速位居以上14個重點城市當中的首位。但成交均價上漲乏力，近4個月以來處於低位波動，沒有明顯上漲。

今年上半年的北京二手房市場升溫十分有限，同比表現也不如2018年同期，成交量同比下降了14.3%。北京二手房市場之所以並無大幅向好，一方面是政策調控依舊，尤其是改善型需求釋放難度較大；另一方面則是由於新房市場的分流，今年前5個月北京新房市場成交量同比增長了1.6倍，新房成交佔比提升了近16個百分點。今年6月份北京二手房成交均價6.25萬元/平方米，同比持平。

這些重點城市的二手房市場在2019年上半年也出現了階段分化。年初開始經歷了底部回暖，然而需求在今年3月份集中釋放以後，開始顯現出疲態。其中，今年二季度的月均成交量相比3月份減少了21.5%。

貝殼研究院在報告當中稱，“需求降溫及預期回落致使二手房成交均價失去了向上的動力。在今年一季度成交均價表現出上漲跡象的城市，二季度走向平穩或重新掉頭向下。”

而以上重點城市二手房市場之所以在今年二季度降溫，首先與春節過後季節性影響消退、需求疲軟有關；其次，今年4月份以來，部分城市政策調控加碼，國家相關部門針對房地產調控及房地產金融風險頻頻發聲，使得市場預期走弱，購房者入市延緩。

另外，這14個重點城市當中，目前有8個城市的二套房認定標準為“認房又認貸”，使得換房需求面臨極大的首付壓力，今年一季度剛需集中釋放以後，二季度改善需求開始入市，中大面積戶型二手房成交量增加，但改善型需求的杠杆空間較小，換房鏈條的輪動作用受阻，導致成交量下滑。

由此導致的結果是二手房庫存走高。貝殼研究院監測的29個重點城市裡，其中7個城市月末庫存環比持續增加了3個月，13個城市月末庫存環比持續增加了4個月，7個城市月末庫存環比持續增加了5個月。二手房庫存下降的城市只有上海和蘇州。

不過，根據貝殼研究院的跟蹤監測，雖然以上重點城市的二手房成交量、價均有下降，但需求仍在，今年二季度重點城市新增客源及帶看客戶量並未出現明顯下滑，且新增客房比（客戶量、房源量之比）近期呈現持續上升趨勢，市場需求依舊存在。

“過去十年間，樓市表現為每三年一個周期，政策調控導致市場回落後7~9個月，上漲的周期反彈。但現在19個月過去了，周期的幅度被熨平了。”許小樂說。

新房有所回暖，但拿地應更加謹慎

儘管今年上半年深圳二手房市場成交量、價穩中有降，但土地市場則表現出了上揚趨勢。

6月24日，深圳集中出讓了5宗住宅用地，吸引了約80組開發企業參與競買，最終歷經現場343次舉牌以後，這5宗住宅用地均以最高限價成交，累計成交總價高達224億元。

“當下市場環境和趨勢下，開發企業拿地應該謹慎，尤其是通過加杠杆的方式拿地。”許小樂說，開發企業很難判斷未來市場的真實需求，因為很多購房需求都是被激發出來的。

他繼續補充說，今年3月份二手房市場回暖，會帶動新房市場，因為很多新房市場是由換房需求激發出來的，只是表面增長，等到開發企業拿地入市的時候，換房潮已經過去了。

許小樂舉了一個例子，從2016年下半年至2018年，北京土地市場集中以“限房價、競地價”的方式出讓住宅用地，當時資金相對充裕的開發企業競得了大量限競房項目，但現在面臨後期“去化慢、去化難”的問題。

根據貝殼研究院提供的數據，到今年6月中旬，北京市場上已供應的限競房項目整體去化率只有31.9%。

“接下來開發企業在北京獲取限競房項目地塊時，應該會更加謹慎一些。”許小樂說。

但在深圳、北京等4個一線城市，由於政策調控較早，處於市場底部的一線城市在新房供應增多的情況下，已經全面回暖。2019年前5個月，4個一線城市新房總成交量同比增長了35%，其中北京新房成交同比增長最為顯著，增幅高達162.9%。

4個一線城市以外，貝殼研究院監測的32個重點二線城市新房總成交量同比下滑了6.1%，其中17個城市今年前5個月新房銷售套數同比實現增長。但二線城市新房市場出現了分化，例如天津、南京、武漢和廈門等強二線城市有所回升，重慶、大連、西安、合肥等二線城市新房銷售同比仍在回落。

全國範圍內棚改效應減弱的作用下，三、四線城市的新房成交量同比下滑明顯，山東、江蘇等棚改大省回落幅度則更大。貝殼找房監測的60個三、四線城市新房總成交量同比下滑了10%。

由於新房銷售好轉帶來現金流，外加融資環境改善，開發企業在今年上半年拿地熱情有所上升。今年前5個月，全國300個城市土地成交宗數及成交規劃建築面積較2018年同期分別增加了6.3%和4.8%。

其中一線城市當中，北京和上海2019年前5個月住宅用地成交規劃建築面積分別同比增長23.7%和60.5%。

土地市場熱度上漲，除了受今年一季度樓市季節性回暖帶動以外，開發企業融資渠道拓寬也是重要因素之一。到今年4月份，開發資金來源中利用外資累計同比增速陡然升至328.1%，

雖然2019年上半年以上監測的重點城市新房成交量及土地市場整體有所回暖，但進入5月份以後，又開始回落。

其中，北京、上海在4~5月份的新房銷售套數分別下滑了14.5%、12.9%，廣州5月份新房成交量環比下降了20.1%；5月份的土地市場熱度也有所下降，全國300個城市土地成交溢價率下降了4.8個百分點，土地出讓金環比增速也明顯下降。

而且，隨著近期住建部門對一些市場升溫城市的約談，以及開發企業融資渠道收窄，資金支持力度已經減弱。今年前5個月，開發資金來源中利用外資累計同比增速已經回落至38.8%，比4月份回落了64.9個百分點。

“如果不是基於城市的真實收入增長、人口流入帶來的購房需求，那麽開發企業大規模投資應該更加謹慎。”許小樂說，他也不擔心個別城市土地市場的短期熱度傳導至其他城市，“一城一策的背景下，每個城市都會根據市場情況採用不同調控手段實現樓市平穩，例如北京、上海，土地一定會回歸服務於住房需求的本質。”