擺脫租賃陷阱 這一招可能管用

　　擺脫租賃陷阱，這一招可能管用

　　來源：國是直通車

　　人均年租金約1.6萬元貴嗎？貝殼研究院和21世紀產業研究院近日聯合發布的《2018年中國住房租賃白皮書》（下稱，《白皮書》）顯示，全國重點十城人均年租金，杭州居首、北京次之、深圳緊隨。

　　與高租金相伴的是大規模，《白皮書》顯示，北京、上海、深圳租賃人口佔比近四成，上海略低為34.9%。其中，上海租賃人口最多為951萬人，北京次之為863萬人。

國是直通車 侯雨彤 製圖

　　但這還僅是2018年的數據，《白皮書》認為，以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大為新動力，中國租賃市場將會實現3兆規模的長足發展。

　　這也意味著，中國的房地產市場將逐漸由增量時代步入存量時代。

　　既然如此，租賃供給何來？

　　據貝殼研究院測算，全國重點十城中，個人普租佔比近2/3，城中村佔比超過1/4，機構化房源佔比不足1成。

　　個人普租高無可厚非，但“漲租金”、“趕租客”、“扣押金”、“黑中介”等租賃亂象讓個人普租充滿爭議。

　　隨著市場規模的擴大，對租房市場的規範運營也愈發迫切。《白皮書》預判，北京、上海、深圳未來每3個租房客中將有1個是與專業機構直接簽約。

　　背後更大的推動力量是，中國要建立多主體供應、多管道供給、租購並舉的住房制度。全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會創會會長聶梅生近日也表示，租購並舉是住房制度的重要內容。

　　落實在行動中，據了解，截至目前，中國共出讓自持性租賃地塊196宗，北京、上海、杭州、天津、廣州等23個城市進行了自持性地塊的出讓，總建築面積超725萬平方米，以每間45平方米計算，可達16萬間，相當於萬科泊寓在建/獲取公寓的規模。

　　這些自持地塊將成為租賃市場的重要組成部分。

　　為了發展租賃市場，監管層和地方政府也頒布了多項利好政策。反映在市場上，大量長租公寓借機崛起。一類是機構長租公寓，如自如、相寓、蛋殼等；一類是房企長租公寓，如萬科泊寓、龍湖冠寓、招商蛇口壹公寓。

　　但並不是所有長租公寓都能順勢崛起。僅2018年已經有多家長租公寓因資金鏈斷裂問題“陣亡”。

　　問題症結在哪？

　　聶梅生某種程度上道出了真相。她認為，對於每年銷售額達到十幾兆的產業，由售轉租，需要強有力的金融支持。

　　因為，相較於個人普租，長租公寓前期投入資金較大。在房企“高周轉”模式仍被青睞背景下，重資持有長租公寓被認為是一件“算不過來帳”的事兒。但沒人願意錯過風口，所以試水屢見不鮮，失敗的情況也時有發生。

　　中國REITs聯盟秘書長王剛分析長租公寓的三大問題，都跟資金有關。其一，租金回報率低。他舉例，北京、上海、深圳等一線城市，住宅租金收益率通常也只有2%甚至更低。其二，稅收較高，要繳納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅，其中房產稅佔租的12%。其三，融資成本高，普通的ABS融資帶來高昂的資金成本。

　　但他同時指出，REITs可以解決租金回報低無法覆蓋融資成本的問題。

　　這一點在全球已有先例。REITs於1960年發源於美國，全球市值已經達到1.8兆美元。據全美不動產投資信託基金協會（NAREIT）統計，世界上約31個國家和地區建立了REITs制度。

　　2018年4月，證監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，被視為中國推進REITs的積極信號。

　　目前，中國出現了一些類REITs產品。

　　《白皮書》舉例，新派公寓作為以產業基金進入長租公寓的企業，發行了國內首個長租公寓類REITs。2017年10月，新派公寓權益性房托資產支持專項計劃獲深交所批準，融資規模達2.7億元。

　　但這距離真正的REITs落地還有一段距離。截至目前，中國還沒有真正的REITs，僅有所謂的“準REITs”和“類REITs”。

　　《白皮書》認為，REITs能夠降低房地產投資門檻，是開發商自持物業或產業基金理想的退出方式。沒能落地是因為還面臨一些阻力。

　　因此，王剛建議，首先要完善法律法規。比如，中國的《證券投資基金法》規範投資範圍為“以資產組合方式進行證券投資活動”，並不適用於房地產投資基金和部分房地產證券化產品。其次要制定完善的稅收優惠政策。在當前國內稅法環境下，資產重組通常涉及土地增值稅、契稅、增值稅、企業所得稅等大量稅費成本。國外通常對REITs實行稅收優惠。

責任編輯：陳合群