這篇文章，我們就先來簡單的進行一下18年的複盤，與19年的預測，再來了解下【全流通】理論到底是什麽。
一.18年複盤
先說結論，18年一二線城市已基本觸底，19年不論是政策還是信貸，嚴苛程度都會有所放緩。
其實，多個城市最近接連放鬆限售，就是最好的證明。
為什麽19年，不會再繼續保持18年的政策強度？
因為全國整體的二手房市場，已經基本達到了最初的降溫目的，繼續再嚴控下去，就會進入到另一個極端，這絕對不是國家想看到的。
大大用幾個證據，來讓大家感受下18年市場的冷淡。
首先，是銷量的持續下滑。
十幾個一二線重點城市的二手房成交持續走低，11月交易量僅為5月的一半！
數據來源：貝殼研究院
除此以外，新房成交，土地成交宗數也在明顯下滑。
數據來源：國家統計局
其次，是價格的普遍回落。
看下圖就能發現，2018年3季度還有幾個一二線城市處於環比上漲，而到了4季度，則轉為一致向下。
數據來源：貝殼研究院
甚至在北京5環內，都開始出現一些已經2年沒見到過的，總價不超過200萬的上車盤。（這裡面混雜著一些低價商辦類，但也有不少住宅的存在）
北京其實已經進入可以開始看房選房的階段。
第三，是杠杆率重回15年的水準。
因為房貸利率的持續上升，首付比例的不斷提高，再加上偏緊的信貸大環境影響，導致全國居民購房杠杆率的持續走低。2018年購房交易杠杆率回落到20.1%，購房杠杆快速上升的勢頭明顯得到了有效遏製。
數據來源：貝殼研究院
最後，是看漲的預期沒了，觀望情緒越來越濃。
數據來源：貝殼研究院
從上圖可以明顯看出，重點城市二手房新增房源及帶看客源量，在今年3月份達到最高點，之後下降明顯。
11月與最高點3月相比，新增和帶看量分別下滑51%和39%，反映出市場上的預期已經明顯經歷了轉捩點。
看到這樣的真實市場表現，想必大家多少也就會明白，為什麽近期出現好幾個放鬆限售的城市——因為扛不住了。
如果這樣的樓市狀態再繼續下去，明年一定會有更多的城市，在政策上出現緩和。
而一但政策上出現調整，也就意味著轉捩點越來越近。
說完18年的現狀，再來分析下19年可能會出現的情況。
二.19年的可能性趨勢
首先，是19年房地產調控政策，所面臨的約束今非昔比。
貝殼研究院《2018年全國房地產市場年度報告》顯示，19年我們不僅要面臨經濟增速放緩的壓力，還有地方債務的壓力，資產價格過快上漲或下調都可能導致風險。
在這樣的大環境之下，2019年的政策面更大可能性是中溫放鬆，既不會大刺激，也不會過於緊張。
所以，19年就會出現一個新的樓市組合：政策寬鬆+基本面收緊
在這樣的組合之下，2019年各線城市的分化將更加明顯，這也導致以往純巨集觀的底層邏輯不再完全精準適用。
因此，引入【全流通】這種微觀邏輯，來詳細分析各個城市的未來表現，或許能得出更加清晰的結論。
那麽，19年樓市的趨勢到底會是怎樣呢？
《報告》裡給出了4個關鍵預測。
① 二手觸底
隨著市場的回溫、限售政策的鬆綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。再加上政策放鬆的影響，明年二手房市場將結束繼續下行的態勢。
②一線底火
作為房地產底火的一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求將加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍。
③二線壓倉
2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢，未來二線將會以改善房最為吃香，同時2019年二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力。
④新房放量
2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。
根據這4個關鍵預測，我們可以得出許多基礎結論。比如，現在是開始觀察二手房市場，搜尋二手房筍盤的好時機；再比如，一二線明年有望出現小幅回暖，而改善房是其中的主力軍。甚至於，二線市場或許將會是下一輪的重要增值核心。未來，大大也會結合更多數據，進行更加詳細的論證分析和預測。
了解完19年可能出現的大趨勢，我們再來看下【全流通】理論是如何應用於各個城市微觀層面的。
下面的內容相對更偏學術，對於19年更詳細的走勢判斷會在未來的文章中持續給出。
三.全流通理論的實踐
下面我們進入理論學習環節，到底什麽是【全流通】理論。（以下理論內容均為楊博士首創）
在這個理論當中，我們會分別從三個維度來對樓市進行分析。
這三個維度分別是：
①市場的結構性視角到底是怎樣的，為什麽只有新房，二手房，租賃市場合理共存的時候，才能組成一個均衡的市場；
②一個均衡的市場會有怎樣的表現，以及不同國家的均衡市場目前是個怎樣的情況；
③全流通理論如何提前推導出政策的變化方向，為什麽它具有極高的參考價值。
① 全流通：理解市場的結構性視角
傳統理論理解房地產市場周期時通常隻關注新房市場，或者將新房二手房視為同一市場，忽視了不同市場交易邏輯之間的差異，也忽視了不同市場之間的相互影響。尤其是，傳統理論幾乎都將租賃市場割裂於買賣市場之外，忽略了兩者之間應有的關聯。
我們認為，市場結構對於市場表現具有較強的解釋能力，觀察市場表現要從全流通的視角展開。全流通是指新房市場、二手房市場和租賃市場之間不再是孤立分割的關係，而是互生共連的互動關係。三個市場之間互動的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的總體效果。
在全流通的市場格局下，微觀市場運行的機制是“交易乘數”效應：即當一個潛在客戶從租賃市場進入交易市場會引發一連串交易，從而顯著放大交易總量。
舉個例子，假設100個租房者進入購房市場，其中50人選擇新房，資金從租客與銀行進入開發商，完成一次性交易；另外50人選擇二手房，資金從租客與銀行進入50個賣房的業主。考慮到資產配置管道的有限性（中國金融資產波動性大、收益不穩定），為方便起見，我們假設這個50個業主全部選擇換房，並按照同樣的比例（50%），25個業主進入新房，另外25個業主進入二手房，由此產生一次連鎖交易，如此循環，會觸發更多的交易。如果觸發3次交易，那麽最終的交易量為175，交易乘數為1.75。很顯然，初始交易進入二手房的比例越高、連鎖交易的次數越高，乘數效應越大。
圖：交易乘數效應
來源：貝殼研究院
交易乘數可以解釋城市之間市場表現的差異。比如，北京和上海兩個一線城市，二手房交易佔比超過70%，換房比例超過60%，大部分業主賣房之後會選擇買房，兩個城市的交易乘數通常大於2。即一個新進入市場的買房者會帶動產生超過2次連環交易，從而導致交易量的快速且集中增加。相比之下，深圳換房比例較低，首次置業比例相對較高，所以乘數效應相對較較低。從這個角度看，北京和上海的房價上漲主要由於換房需求的快速釋放，而深圳的房價上漲則主要取決於首次置業人群杠杆的上升，這也導致深圳房地產市場對信貸條件更加敏感。
②全流通的市場含義：均衡的市場結構
從全流通的角度，租賃、新房、二手房之間結構的不同往往導致市場表現的差異。
第一，租賃市場的發育程度對房價有著非常重要的影響。一個多層次、多產品線、有品質的租賃市場可以為年輕人提供更多的選擇，買房的迫切度低，需求釋放節奏緩慢，房價上漲的壓力相對就會更小。例如，德國私人租賃市場發達，租賃人口佔比超過50%，歷史上房價和租金都比較穩定。反觀中國，儘管超過80%的城市戶籍家庭已經擁有自己的住宅，但仍有20%的戶籍群體需要租房，同時另外2億多外來非戶籍人口徘徊在租房與非正規住房之間。由於租賃房源數量短缺，租房子女無法得到與購房同等的受教育機會，租賃權益缺失，只要有機會，他們都希望盡快買房。
從國際大城市的住房供給結構看，柏林、紐約、東京的私人租賃市場都比較發達，北京私人租賃房源比例明顯偏低。租賃市場的發展滯後導致租房只是購房的過渡形態。
圖： 國際大城市住房供給結構
來源：貝殼研究院整理
第二，新房產品線的豐富程度有助於降低房價。如果新房市場的供給結構合理，產品線豐富，給年輕人的選擇更多，第一次購房的年輕人可以更多地選擇選擇新房滿足首次置業需求，從而使得交易乘數更低。反之，如果新房市場不能為首次置業的年輕人提供適合的產品時，他們不得不選擇總價低的二手房，這會導致二手房過度承壓，也使得交易乘數過大，房價短期內容易快速上漲。舉個例子，上海從中環到外環特別是外環外，購房者幾乎都能找到價格合適的新房產品，新房作為一個重要供給主體可以分散二手房的壓力。而北京近幾年新房供應逐年下降，位置越來越遠離市中心，購房者只能依賴於二手房市場，房價上漲的壓力自然更大。
圖：2018年主要城市二手房佔比
來源：貝殼研究院
第三，交易乘數具有負反饋效應。當房價高到一定程度，或者居民杠杆加到一定程度時，交易鏈條會反向收縮，乘數效應的負反饋機制容易引發市場快速下行。例如，目前在一、二線的高房價情況下，首次置業者越來越難以進入市場，換房壓力也日益增加，表現在換房面積增量越來越小，線上不少客戶看大房買小房，看貴房買便宜房，換房周期越來越長，換房鏈條自我抑製。三、四線城市通過貨幣化補貼，杠杆水準已經顯著上升，未來繼續上升的空間也同樣受限。從這個角度看，當前的市場下行，固然有調控的因素，但更大的可能是高房價引發的負向反饋。
圖：北京換房前後平均面積差（平）變化
來源：貝殼研究院Real Data數據庫
③全流通的政策含義：中性價值觀
在交易乘數的作用機制下，即便需求總量不增加，房價也有可能在短期內快速拉升，因此，需求釋放的時機與節奏對於房價的影響至關重要。例如，一個城市每年的住房需求量是20萬套，如果這些需求勻速釋放在12個月，對於供給的壓力也許可以承受；反之，這些需求集中釋放在個別月份，如消費者往往預期每年會議之後頒布調控的可能性較大，他們會選擇在兩會之前的幾個月集中入市，從而帶來買房需求的“擁堵”，短期內快速拉升房價。從這個角度，要想穩定房價，不僅僅是要實現供求關係的總量平衡，更要管理好預期，避免需求的集中釋放。為了實現穩定市場預期，政策應該著眼於穩定預期，保持中性的價值觀，最大限度地降低“交易方差”。
當前，市場的負反饋已經顯現，市場進入下行通道。這種情況下，市場要想起來，核心是給予首次購房群體足夠的時間積累購買力，或者放鬆首付和利率條件。前者可能會面臨增速放緩或市場下行，而後者會帶來更多的潛在問題。房地產市場的真正風險不一定是總量杠杆率的高低，也不一定是有房的人加杠杆，可能是無房的年輕人加杠杆率，這種杠杆的邊際上升所暗含的潛在風險可能也是巨大的。
因此，在下行期，為了穩增長，其實選擇鼓勵換房需求更為合適。有房家庭換房改善是核心需求，同時支付能力最強，存在進一步加杠杆的空間。通過降低交易成本和換房首付比例，鼓勵“賣二買一”、“賣三買一”，一方面可以釋放更多低總價的二手供應，滿足年輕人的“上車”需求，另一方面也可以消化更多的高總價的新房庫存。對於無房的年輕人，不宜再鼓勵加杠杆買房，而是應該大力發展租賃市場，特別是機構化租賃，給他們更多的居住選擇。
以上，可以看得出來，全流通理論非常適合針對單個城市進行細節性分析，並能得出可靠結論，比如上文中所論述出的，北上深哪個城市的二手房潛在上漲力更大，再比如租房市場的完善是如何去影響新房房價等問題。
過去，我們想從一個較高的維度來分析樓市，通常只能通過貨幣，政策，土地，人口這些巨集觀的視角來切入，進行對比分析。如今，當我們意識到新房，二手房，租賃用房開始進入全流通時代，互相深度影響時，我們就能通過一個更健全的視角，來剖析當下樓市，補足之前高維度下的微觀空白。用全流通的思維來探索新房，二手房，租賃用房間互生共連的互動關係，這或許會變成未來樓市的一大重要課題。
最後，在2018的最後一天，預祝大家新年快樂！
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