環京房價回落 涿州樓市“花樣”售房

涿州地處京、津、保三角地帶，受益於京津冀一體化和雄安新區的政策利好，近兩年房價一度上漲，在2017年達到近30000元/平方米的高點。隨著樓市調控政策逐步深入，自今年以來，房價回落，目前均價穩定在13000元/平方米左右。

業內人士分析稱，去年在北京“3·17”調控政策限制下，大量購房需求外溢，湧向環京區域，而涿州作為當時“環京唯一不限購城市”便成為部分購房者和投資客的首選目標，因此涿州房價一路走高來到了2017年的鼎盛時期。不過，今年涿州市加強了對樓市的調控力度，打擊房地產市場違規操作，房價逐步回歸理性。

近日，《中國經營報》記者走訪涿州多個在售住宅項目後發現，在房價回穩、調控趨嚴的大環境中，項目方“小動作”不斷，違規收費、無證預售、首付分期等問題頻現。

巧立名目收費

記者採訪了解到，涿州樓市前兩年的火爆，吸引的不僅是北京外溢需求，還有全國性品牌房企的入駐，形成了如今品牌房企和當地房企的競爭格局。隨著房價回落利潤太空受擠壓，房企之間的競爭更加激烈。為了進一步擴大利潤太空，多個項目變著花樣收取“電商”“溢價”等費用。

記者在多個項目走訪時發現，雖然收費名稱不同，但性質和操作如出一轍。此類費用指購房者與開發商簽訂建案買賣合約的合約價之外，以電商、溢價等名目包裝的費用，從幾萬元到幾十萬元不等，並且要求購房者在首付時一次性付清。

在走訪中，鵬渤印象城的一位置業顧問表示，當前購房優惠力度很大，全款購房享受總房款9.5折優惠;抵押購房享受總房款9.8折優惠，同時，購房者交付定金後七天內補齊首付則可再享受9.9折優惠;電商是指首付時再加3.5萬元，則總房款減免7萬元，且此3.5萬元不會在網簽合約中顯示。

位於涿州影視城附近的天保馨悅灣，也是在售房源較充足的項目之一。該項目一位置業顧問表示，按首付比例計算，首付三成可享受總房款9.9折優惠，首付四成或五成則可享受總房款9.8折優惠。同樣，若購房者交付定金後三天內補齊首付還可再享受9.9折優惠。另外，首付時再加4.5萬元，則總房款減免7萬元，且此4.5萬元也不會在網簽合約中顯示。

除了以上兩個項目之外，記者在某品牌房企銷售中心時，一位置業顧問介紹稱，該項目地理位置優越，日後升值潛力巨大，當前在售均價在13000~15000元/平方米之間，而且購房還需交“溢價”。據其介紹，該“溢價”是指開發商首次開盤時政府備案價過低，與目前市場房價存在較大差額，開發商為了不虧本，只好收取10~20萬元不等的“溢價”，並申明必須在首付時一次性交清，且無法在購房合約中體現。

為此，記者致電京南經濟開發區規劃建設局，一位工作人員表示，開發商收取“電商”“溢價”等行為都是不允許的。建議購房者要參照售樓處價格公示表，按照“一房一價”標準進行購買。並表示，相關部門將盡快了解核查此類違規情況，並對違規操作進行嚴肅處理。

五證不全即預售

在涿州長空路與龍馬路交叉口附近的鵬渤印象城項目，銜接市中心與高鐵新城兩大區域，是涿州市區在售體量最大項目。規劃建設31棟，共計3630套住宅，容積率2.5，綠化率35%。

據置業顧問介紹，該項目已啟動銷售3棟樓，分別為30#、31#、12#樓。其中，30#、31#樓共180套房源，啟動銷售僅1個小時，所有房源全部售罄。而12#樓目前處於順銷階段，可選樓層已所剩不多。預計在九月上旬，將啟動銷售13#樓，現在正在排卡，排卡費2萬元。記者在8月底走訪項目時，該置業顧問向記者透露，截至目前，此項目尚未取得預售許可證。“現在暫時五證還不齊，但是齊是早晚的事。”置業顧問表示，已售房源均未獲得預售證，需等預售證下發，才可進行網簽備案。

根據《城市建案預售管理辦法》規定，未取得《建案預售許可證》的，不得進行建案預售。《建案銷售管理辦法》規定，不符合建案銷售條件的，房地產開發企業不得銷售建案，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

此外，記者瀏覽多家網絡售房平台資訊發現，在網絡銷售平台上，鵬渤印象城項目預售證資訊顯示已獲得，且編號為“涿新房預售證(2015)第009號”。經過核查，“涿新房預售證(2015)第009號”是鵬渤集團早在2014年就開盤的項目鵬渤印象城·牛津花園，而非當下在售的鵬渤印象城項目。

為了核實該項目是否取得預售許可證，記者致電涿州市住建局，一位工作人員明確表示，鵬渤印象城項目五證不齊，尚未取得預售許可證，“預計9月中旬才能下來”。

基於該項目存在的“電商”費和五證不全問題，記者致電開發商涿州鵬渤房地產開發有限公司，並提出採訪請求，該公司一名工作人員表示，負責該項目長官外出，會向長官轉達。然而，截至發稿前，尚未收到任何回復。

“首付分期”實為定金

走訪中，有置業顧問表示，為了照顧剛需購房群體和首付壓力較大的客戶，實力較強的開發商可以為此類客戶提供分期首付，涿州現有的品牌開發商均可支持首付分期的購買方式。

以首付三成為例，購房者一般可分兩期支付首付款，首次支付總房款的10%，剩餘兩成首付只需在兩三個月內補齊即可。

通常所說的首付分期是指，首付款不用一次性交付，購房者只需根據約定，交納首付款的一部分，剩餘由開發商墊付，完成購房手續，然後在約定的期限內交付剩餘的首付款。

然而，在實際操作中，首付分期的概念被部分開發商“改良”，出現名為“首付分期”，實為購房定金性質。其操作手法是開發商以可以分期首付為由，先向購房者收取部分首付款，而後購房者在短期內再交清剩餘首付款。在首付款全部交清之後，再正式簽訂購房合約，辦理貸款手續。就相當於先交的首付款類似定金性質，並非開發商替購房者支付首付款給銀行。

一項目置業顧問表示，購房者在交付10%款項之後，並不可以直接網簽，直到購房者補齊首付款之後，才能進行網簽備案。

記者採訪了北京京潤律師事務所主任律師張志同，他表示，真正的首付分期是指，購房者首次支付部分首付款後，即可在約定期限內進行網簽。嚴格來講，上述首付分期做法並不能算作真正的首付分期，若開發商需要等購房者補齊首付後再做網簽，此種做法只是吸收購房者的存款，對購房者做網簽和銀行貸款並沒有實際幫助。