3月27日，萬科企業股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）在深圳大梅沙總部召開2017年年度業績推介會。這是鬱亮自去年6月接棒萬科董事會主席後首次公布的第一張全年成績單。
此次，出席業績發布會的有萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、執行副總裁、首席運營官張旭，首席財務官孫嘉，董事會秘書朱旭。
萬科集團2017年全年實現營業收入2429.0億元，實現淨利潤280.5億元，同比增長33.4%。
鬱亮在發布會上稱，做萬科董事會主席做了9個月，做全職主席不到2個月，體會就是做好8個字，“把握方向、布局未來”，把握方向最主要就是把握時代的前進方向跟行業的發展方向，布局未來主要就是要做好戰略布局建設好機制和人才，沒有成功的企業只有時代的企業。
在鬱亮看來，房地產企業已經到了必須做出改變的時候，房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。
以下為萬科業績會問答實錄：
提問1：萬科今年有一個比較重要的變化，關於定位，請鬱亮談一下新定位的內涵和外延。
鬱亮：我們要把握方向，布局未來。大家都知道，我們來到了一個偉大的新時代。不能再用舊的時代去思維去思考，要不就跟不上變化。
舉個例子來說，有些房子是空置的，不僅包括住宅，也包括商業。有些剛剛進入城市的年輕人，還沒有房子居住，還沒有滿足有尊嚴的居住條件，這就不平衡。這就是供應不充分，這就是我們需要思考的問題。
發展比生長更全面，品質比生長更重要。我們更關注企業發展的品質，包括產品服務品質，也包括經營管理的制定，企業的經營管理要有助於社會整體的健康發展，要做貢獻，不要添亂，更不能成為麻煩製造者。
這是我們對時代重要轉變的看法。
對行業我們有三句話需要記住：
第一句關於房子的定位是用來住的，不是用來炒的；
第二句，關於租賃；
第三句，讓全體人民住有所居。
過去20年為什麽中國房地產市場如此繁榮，一個重要的原因是中國出現了前所未有的城市化，出現了旺盛的需求和住房的短缺，在以前是靠建案來解決的。我們認為旺盛需求的時代已經結束了，全面短缺的時代已經結束了。
我們下面看到是房價問題，我很少談房價問題，我想今天借這個機會談談房價，可以非常明確地說，中國房價單邊快速上漲時代已經結束了。如果房地產企業還有地就買，不看價格的話，那麽之前怎麽賺的錢之後就怎麽還回去。房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。
總之，行業進入了新的時代，我們要告別舊思維，行業到了必須要作出改變的時候了。
提問2：祝總來自銀行系統，現在國家在金融監管方面一直在加大力度，不管是恆大、萬科，在這個新時代，在金融監管加強、去杠杆的背景下，對房地產行業有什麽影響？萬科以什麽姿態來應對？
祝九勝：無論行業政策，還是金融監管政策，頒布是及時、必要的，我們歡迎、支持和擁護。談到政策影響，我們重點看它的中長期影響。這些政策有利於行業中長期的健康穩定發展，影響是積極的。萬科一直在經營方面相對穩健，在加強監管、去杠杆的背景下，對於有品牌、有信用，持續、穩健經營的企業來說，其實相對是個利好的機會，萬科也將堅持一貫的風格，謹慎面對變化，助力整個行業真正回歸到住宅屬性。謝謝。
提問3：萬科在租賃住宅方面的情況如何？在2018年的發展計劃和舊城改造未來的規劃？
張旭：我們在租賃市場的戰略目標，是為城市新進入者提供中長期的公寓租賃及相關服務。至於實現路徑，有許多的解決方案，大家知道泊寓是我們的方案。到今天為止有29個城市，獲取10萬間，已開業96個項目，在2018年希望新增10萬間。另外一個方面，大家看到，剛剛鬱總介紹到很多城中村，城中村承擔了很多城市的配套和服務的重要作用。我們今天在深圳這個城市施行了“萬村計劃”，我們願意到村裡面去，希望通過運營能力把城中村重新改造、做更多的配套和治理，提供更安全、舒適的環境給使用者。我們也會和許多的機構合作，包括政府安居房方面的合作，通過我們的運營能力，通過配套裝務的能力為所有的年輕人、城市建設者提供服務。我們希望未來在中國租賃住宅領域裡面可以成為領先、領跑者。
提問4：萬科在物流地產具體的戰略規劃？未來目標是？
張旭：2014年底開始，通過3年的努力和實踐，包括去年參與普羅斯的私有化，我們現在已經是行業領先的物流地產商了。未來怎麽定位我們的業務？在中國，物流是銜接所有生產和老百姓的橋梁，我們希望搭建一個平台，這個平台鏈接生產、消費者，通過平台服務好老百姓。這是我們的願景，也是我們做這個業務的初衷、初心。
未來怎麽做？我們一方面是繼續深耕倉儲，另一方面可以提供更多服務。我們聚焦在城市圈、中心城市和核心城市布局，未來我們希望服務更多的客戶，服務更多的老百姓，在更多的城市服務。不僅僅是倉儲，我們還要提供更多服務，比如說用科技賦能的方法，去服務更多的小電商，因為小電商倉儲還是比較難的，為他們提供更多的服務，讓他們有更好的發展太空。
提問5：萬科對於印力未來的規劃？自身商業和印力的整合情況如何？
張旭：印力是萬科的商業運營平台，它的宗旨是為家而建，為所有的家庭提供服務，這是我們的商業宗旨。當然，萬科做任何一件都希望領先領跑，數一數二。 未來一定會繼續發展，因為我們所有的宗旨是希望更好地服務客戶、服務更多的客戶。到今天為止大概有1千萬平方米的商場面積，我們希望在未來更好地發展，我們用科技賦能的方式不斷提高運營能力，不斷提高服務客戶的能力，往這個方面不斷的努力。謝謝。
提問6：萬科在完善分紅上有什麽制度？未來如何更好回報投資者？
朱旭：萬科是中國持續現金分紅最長的上市公司，總額455億元，遠遠超過股權融資總額。最近幾年來，現金分紅保持了30%以上，而且現金分紅的總額在持續穩健的增長。未來，萬科也會繼續做好現金分紅相關的工作，保持業績穩定的增長，有好的業績以分紅來回報給投資者。
提問7：萬科引領行業變化，會對股東回報，發生哪些變化？
孫嘉：萬科對於行業，無論是領跑者還是有情懷，最終的發展、經營業績應該還是會讓投資者滿意，一開始可能不會很明顯，但是隨著商業模式越來越穩定，會給投資者帶來滿意的回報。
鬱亮：萬科88年發股票，我們見到中國股票市場的起起落落，而我就見證過萬科股票三次超過40塊錢的機會。相信投資者的眼光是最犀利的。
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