萬科做長租公寓“上癮” 鬱亮稱用三年時間趕超德國

　　“城市青年家”的新玩法！萬科泊寓再推長租公寓高頻迭代

　　經過20余年的高速發展，中國房地產存量市場規模已超過200兆元，逐漸從增量時代轉入存量時代，住房租賃進入新的發展周期。

　　尤其在存量物業和需求人口規模均領先全國的一線城市。以上海為例，上海“住宅十三五規劃”提出租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%。未來，租賃住房將是上海房地產的巨大藍海。

　　然而進入租賃住房市場的參與者也不少。數據顯示，2013~2014年獲得風投的長租公寓企業就超10家，TOP10房企也悉數涉足長租公寓領域。

　　但當萬科以“服務者”的身份進入長租公寓時，其顯然不想隻停留在這一角色層面。

　　實際上，就長租公寓領域而言，萬科較之其他很多企業，已經較早產生了大量的差異化基礎，例如布局最早、轉型最快、布局廣、獨家資源的導入等。

　　據了解，萬科在2007年就已布局國內第一個中低收入家庭宜居租賃住宅示範項目——萬匯樓，這一在2008年即開業的項目也使得萬科成為中國最早進入租賃住房市場的開發商。也是國內第一家將住房租賃業務從“青年公寓”向“家庭公寓”延展的房企。其在2014年便已定位年輕化，提出為在外漂泊的“奮青”提供公寓之家。

　　而在萬科內部的策略認定中，長租公寓也被視為“城鄉建設與生活服務商”戰略的一個環節。截至目前，泊寓在全國覆蓋29個一二線城市，累計獲取房間數超10萬間，累計開業超3萬間，分布在北京、上海、深圳、合肥、廈門、重慶、沈陽、福州、佛山、濟南、烏魯木齊等城市，已形成了萬科集團內部較大規模的業務分區。

　　盤點萬科介入後的舉措可發現，無論是將先進的住宅經驗引入長租公寓，改進管理模式；推進產品不斷更新迭代；還是引入社會與國家等不同維度的資本，萬科這位老資格的“城市青年家”，總是不遺余力在長租公寓領域創新，推出新的玩法，推動行業迭代更新。

　　參與上海閔行舊改泊寓開啟“國企+”模式

　　據了解，近期，萬科與上海國企“上海閔房（集團）有限公司”簽署了戰略合作協定，雙方將合作設立合作運營管理公司，“合作開發閔行區存量住房項目、租賃住房運營管理”。

　　具體而言，針對閔行區疏影路項目，萬科將憑借公寓產品研發設計、籌建、運營等方面的成熟經驗，改造老舊小區，進行高品質產品打造和服務提供。

　　同時值得一提的是，疏影路項目將改造為泊寓產品，為年輕人提供舒適和品質的居住產品。

　　運營管理迭代創新泊寓plus二季度將上市

　　據了解，萬科推出的“泊寓”系列產品，是通過研究青年群體與租住習慣而打造的集中式青年長租公寓。以吸引對品質和消費體驗不斷更新的年輕一代為關鍵，產品設計的趨勢是“個性化+體驗化+社區服務化”。

　　目前萬科泊寓在上海，已開業8個門市，擁有超過2300間房間，服務客戶6000餘人，產品不斷迭代創新，重要更新作品泊寓plus已於2018年二季度上市。

　　值得一提的是，在泊寓的產品更迭中，最為突出的是管理模式的更新。

　　上海萬科泊寓總經理嚴勇表示，萬科泊寓運營管理體系已被細分為三個板塊與九個模塊。

　　“三個板塊”分別是基礎運營、增值運營和保障運營；而“九個模塊”包括行銷招租，基礎管家服務，成熟物業管理，活力社群建設，全周期資源體系，高效智能化，快速維修保障，IT系統，人才資源庫。

　　“就萬科泊寓的經驗，影響利潤的因素包括獲取的成本管控、建安成本的管控、運營成本管控、產品面積管控。比如，我們要考慮客戶的需求、兩房三房面積是多少、地板和牆面用什麽材料，來減少更換頻率。”

　　據嚴勇透露，僅單房面積的研究，萬科上海公司就有一個研究所專門在做。同時泊寓還可借助原萬科的品牌、工程設計、平台採購等來運營泊寓，從而降低整體成本的輸出。

　　“此外，影響運營的另一個核心因素是周轉，即開發改造周期、到成熟的周期、到持續運營的增值。這些都需要通過對管理的賦能，讓資產產生增值效益。”嚴勇進一步表示。

　　真正的核心是聚焦在運營管理，而它最終能展現這個資產價值。作為最早布局長租公寓的龍頭房企，萬科泊寓正是在運營上已經形成一套相對完善且不斷更新的管理體系，才能不斷增大客戶池，並且真正將客戶需求放在前面。

　　家庭、定製與協同發展泊寓持續推陳出新

　　萬科依托“泊寓”還在進行更多維度的創新與更新。在青年公寓的基礎上，萬科會推出家庭式公寓、為客戶提供定製服務，不斷優化服務維度。

　　與此同時，萬科上海將借“熱帶雨林體系”促成業務的協同效應，比如在泊寓和住宅體系間，實現“租房抵房款”；在泊寓和商業體系間，實現“泊寓租戶在萬科商業綜合體裡享受權益”等，不斷通過協同增加客戶黏性，並激發客戶之間的協同效應。

　　“萬科大規模擴張租賃公寓，而長租公寓中的租客，或許也就是萬科地產板塊未來的業主。一切循環和轉化都有可能，但關鍵是依然是客戶的獲取和粘粘。”上述業內人士直言。

　　如今的長租公寓領域的競爭日漸激烈，在資金與資源端的角逐中，整合資源開創更多的突破口，是立足於長租市場的關鍵點，而這也正是萬科的優勢。

　　在今年3月27日召開的萬科集團2017年度業績發布會上，董事會主席鬱亮就表示，“德國的住房租賃是全球有名的，德國最大的租賃企業，大概是33萬間公寓。我們用三年左右的時間，有機會趕超他。其次，‘多主體’、‘多管道’，說明未來很多房子，將不再是開發商出售的建案。如果我們不把自己定義為‘開發商’，而是定義為‘美好生活場景師’，這就是個機會。因為不管哪種住房，都需要有人蓋房子，蓋好房子之後需要有人提供相關服務。”

　　文/王寶汗

責任編輯：梁斌 SF055