北京學區房4年間暴漲 德勝片區一"老破小"單價近30萬

曾經火爆一時的北京“學區房”，如今表現如何？

7月26日，北京市住房和城鄉建設委員會通報稱，針對違法群租、炒作“學區房”、發布虛假房源信息等房地產市場亂象，北京市開展房地產市場執法檢查，10家房地產經紀機構因違規發布房源信息被查處。

臨近9月開學季，北京的學區房市場表現如何？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪得知，北京優質教育資源所在區域房價仍保持高位運行，學區房為父母們帶來的焦慮仍未消退。

學區房價格逐年攀升

北京市西城區金融街區域內富集北京優質的教育資源，小學學段，實驗二小、西單小學、宏廟小學名揚京城，中學學段，北京四中、北師大實驗附中等亦是家長眼中的好學校。

京畿道小區，對口西單小學，直升北師大實驗附中，令眾多家長虎視眈眈。

2015年7月末，在金融街工作的趙婷（化名）如願買下了京畿道小區一套近40平方米的一居室，總價450萬元，單價11萬元/平方米左右。“那時候買這樣的優質學區房真的得搶，開始都覺得是忽悠，但確實真實存在。”

“當時10天內，我們鎖定了京畿道、豐匯園、華遠北街（均為金融街區域內優質學區）的3套房，精力基本都花在與房主博弈上了。雖然那時候房主比較好談，但談好價的房子被其他人搶走也是有的。”趙婷告訴“鎂刻地產”記者，“我們看中的豐匯園那套，跟中介是從晚上7時開始談的，期間收到消息說有客戶從順義那邊趕過來加錢購買，我個人覺得不太信，就跟中介一起等到了晚上11時，結果是真的。”

“華遠北街那套，已經約好第二天中午簽約，結果被其他中介攔下了，據說是有客戶全款買下了。最終簽約的京畿道這套，從看房到簽約只有一天，當時聽房主說還有別的客戶也想要，但由於出差沒來得及看房，便成了我這單。反正也就1個月時間，京畿道小區已經無房，價格也漲到一般人的可承受範圍之外了。”趙婷回憶道。

4年間，北京的學區房經歷了暴漲。

鏈家工作人員向記者介紹，如今京畿道小區這樣的一居室，“上月成交了1套，總價750萬元左右，單價18萬元+，並且房主掛出這套房子也就1周左右。”

據此計算，趙婷買下的京畿道這套學區房，4年間漲幅超過六成。

“西城的學區房現在是稀缺資源了，買套性價比高的不容易。老城區，房子老，多要全款購買，並且買了只能用來給孩子上學。近期京畿道小區也有過一單540萬元的，總價沒那麽高，但是個半地下戶型。”上述工作人員告訴記者。

從鏈家方面提供的數據看，京畿道小區目前二手房均價在16萬元/平方米左右，近90天內成交了6套，而1個月內的帶看次數達到了81次。

僅以京畿道小區40平方米左右的一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價格是280萬元，單價約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價格是335萬元，單價漲到了約8.6萬元/平方米。

此後，價格一路飆升，2015年7月，單價達到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價超580萬元，單價達14.9萬元/平方米。到了去年9月，鏈家成交的該戶型最高總價達到了765萬元，單價超過20萬元/平方米。

就在7月初，西城區德勝片區剛剛成交了一套僅12.2平方米的“老破小”學區房，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。

“不過現在我個人倒不是很建議您出手，可以再觀望。”該上述工作人員向記者坦言，“德勝片區的潛在購房者將這個區域的房價炒高了，因為前段時間入學時，一些符合德勝片區條件的學生因為學位不足而被派位至其他學區，所以的一部分客戶外溢過來，把這個小區的房價炒高了。”

被淡化的學區房概念

但一直以來，政策的導向便是不斷淡化學區房的概念。入學政策也開始變得靈活，向著多校劃片轉變。

2018年，北京傳統學區房重鎮東城、西城、海澱的入學政策開始大調整，再一次牽動了購房者敏感的神經。當年4月25日，北京市教委為學區房定的基調是“穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式”。

今年，北京市表示將繼續穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式，同時“對房產、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民子女繼續實行原有單校劃片，不完全符合學校單校劃片入學的將實施多校劃片”。

2018年4月27日，東城區宣布，當年6月30日後取得的不動產權證書家庭，將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學。今年更是明確提出一個實際居住地址用於登記入學之年起，原則上六年內隻提供一個單校劃片入學學位。

2018年4月28日，海澱區也宣布，自2019年1月1日起，在海澱區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。

在此政策下，即使是購買了一所名校之前對應房源的家長，此後也不能保證孩子一定能上該所名校，學區房概念在東城和海澱漸漸有模糊的趨勢。

而西城的政策大致沒有變化，2018年只是提及了“學位不足時，通過多校劃片方式在學區或相鄰學區派位入學”。今年則用調協調入學代替了多校劃片。

所以這使得西城區的學區房成為家長位追捧目標。

一位西城區中介人員向記者表示：“雖然西城房價沒有明顯的上漲，但是成交量已經上來了。幾乎每周都有成交，比2018年好太多了。很多之前買了海澱、東城的客戶，現在也想置換到西城來。”

值得注意的是，7月26日，北京住建委消息稱，近期有10家房地產經紀機構在針對整治違法群租、炒作“學區房”、發布虛假房源信息等房地產市場亂象的專項行動中被查處。

對於令父母們焦慮的學區房，北京市住建委相關負責人表示：“北京市住建委執法部門將密切跟蹤違法行為新動向，堅決治理房地產市場亂象，特別是針對發布虛假房源信息、違規租賃、炒作‘學區房’等市場亂象形成共治合力，對發現的違法違規行為，堅決從嚴、從重、從快予以查處。”