不到兩個月漲50萬 北京學區房漲出獨立行情

剛賣完房子不到2個月，價格就漲了幾十萬，賣家李偉（化名）不太明白，似乎別的地區都“沒怎麽漲”，為什麽學區又開始瘋狂了。

在去年朝陽區，今年東城區、海澱區陸續實行多校劃片以後，在家長們看來，作為教育高原的西城區實行多校劃片是早晚的事，為了應對政策，一些教育資源優質均衡的片區開始受到家長的注意，西城區德勝、金融街、月壇都是傳統教育強區，片區內“差校”極少，即便多校劃片，孩子們在這裡也不會被分到差學校。

而李偉的房子正是位於最強學區之一的德勝片區。

不到2個月漲了50萬

4月30日，李偉以單價12萬/平米的價格，賣了位於西城區德勝片區一套60平米左右兩居室學區房，打算去郊區買次新大戶型改善一下。結果，剛賣了不到兩個月，小區內同等面積段的兩居室，就分別在6月4日、9日和10日以13萬+/平米的價格，接連成交了三套。其中價格最高的一套，比李偉的房子貴了70萬左右。中介網站給予李偉房屋的機構估值，也從5月28日的727萬，升到了6月24日的754萬。目前小區內李偉同面積戶型新上房源的掛牌價已經在900萬/套左右，單價14萬-15萬/平米。

雖然沒打算毀約重賣，但李偉始終不太明白，為什麽很多地方的房價都沒有漲，卻只有自己賣掉的房子漲得這麽快。李偉告訴記者，我賣的時候單價已經是當時片區價格的最高點了。

記者從某大型房屋經紀網站看到，屬於西城區德勝片區的裕中西裡小區2018年3月2日成交的42.6平米一居室，掛牌600萬，成交總價為580萬，單價為13.6萬/平米。5月31日另外一套同等面積的戶型成交的45平米一居室，掛牌668萬，成交總價為637萬，單價14.1萬/平米。僅僅不到兩個月後，成交價格漲了50萬左右。

而掛牌價則有越來越高的趨勢，該大型房屋經紀網站顯示，裕中西裡新掛出44.8平米一居室，標價700萬，單價15.6萬/平米，剛剛發布5天，已經有9次帶看，雖然報價比一個月前每平米又漲了近一萬元，但市場熱度不減。中介小劉向記者透露，有些新成交房源網上並不會那麽快顯示，實際上最新成交的一居室單價已經超過了15萬/平米。

在2017年上半年，“認房認貸”與“多校劃片”政策的疊加，讓本來火熱的學區房如遇冰霜，市場短時間陷入冰凍，尤其是首個宣布“多校劃片”的朝陽區，部分學區房被購房者稱為“重災區”，如芍藥居、珠江帝景、慧忠裡等幾個小區，價格普跌20%以上，個別房源降價甚至接近四成。然而，今年春節以來，隨著朝陽區教委2018年新政策的頒布，恢復了以上幾個小區的“單校劃片”，房價也隨之有了明顯的上升。

居住在朝陽區芍藥居北裡的小於，感覺最近小區裡經紀人帶看房明顯多了起來，因自家樓上有套兩居在售，每天都會看到四五波的看房人。一年前剛完成房屋置換的小於告訴記者，我家這個樓的房子在2017年調控之前，差不多能賣10萬/平米左右，調控後一路跌到7萬多，現在又快漲回到9萬了。

在中介網站上，記者看到，朝陽區珠江帝景新博悅89平米兩居室，同戶型在2017年3月3日（3·17調控之前）成交單價為12萬元/平米，2018年2月成交單價為9.3萬元/平米，2018年6月，成交單價漲到了10萬/平米。

可以看出，相對於北京其他區域房源，學區房對於政策的敏感度更高。

學區房漲出獨立行情

進入5月以後，北京市場熱度明顯提高，根據中原地產數據，北京5月二手房簽約套數為18096套，環比上漲32.3%，同比上漲了67.5%，這也是2017年3·17新政以來的新高。

量在價先，雖然量有明顯上漲趨勢，價格並不會馬上“跟上”，況且在“認房認貸”不放鬆，信貸整體還處於收緊環境的前提下，市場多數觀點並不認為2018年會重蹈2016年瘋狂上漲的覆轍，更傾向於整體市場平穩向前。

2018年1-5月北京部分地區二手房均價漲幅統計城區商圈1月均價6月均價增長率西城廣安門90067959616.54%西城官園1184261254625.94%西城金融街1308341375635.14%海澱玉泉路72901770675.71%海澱馬甸76617806525.27%海澱航天橋94437993095.16%朝陽安貞77707810464.30%朝陽芍藥居72368750363.69%朝陽大望路79319821913.62%東城金寶街1019091059603.98%東城東四十條1033931073643.84%東城和平裡86215892813.56%豐台西羅園56328587154.24%豐台大紅門51808538773.99%豐台洋橋54353557582.58%諸葛找房數據中心提供

雖然學區房升溫不意味著北京市場整體漲價節奏的啟動，但還是在各區價格榜中呈現了明顯的領頭格局。根據諸葛找房數據中心針對東城、西城、海澱、朝陽、豐台5個行政區70個商圈片區統計，僅以2018年上半年對比，北京各區1月到5月二手房成交均價有漲有跌，其中漲價最多的，是西城區的廣安門區域，1-5月價格漲幅達6.54%，均價約從9萬/平米漲到9.59萬/平米。漲幅在5%以上的一共有6個區域，除了廣安門地區之外，其余5個區域分別是位於西城區的官園地區、金融街地區和位於海澱區的玉泉路地區、馬甸地區、航天橋地區。基本都是一線教育強區。

在諸葛找房對全市價格漲幅的統計中，2018年1-5月，二手房市場均價漲幅最高的區為海澱區，價格從8.5萬/平米漲到8.7萬/平米，漲幅2.25%。漲幅最低的是房山區，價格從3.39萬到3.29萬，下跌了3.22%。

業內人士分析，傳統的學區房旺季是從每年9月份到次年的5月左右，因為入學登記在6月，很多家長趕著在6月之前落戶可以趕上入學登記，過了5月以後，基本就不可能趕上當年的入學周期了，市場就會淡一些。所以照這個周期推算，學區房在未來幾個月，應該步入淡季，價格不會上漲過快了。

貝殼研究院數據顯示，5月份西城區、海澱區成交量較高，但是按周數據分析，西城區成交量在 5 月初衝高後開始下降，後期降幅將大於全市平均水準，北京學區房的政策效用也在減弱。

專家表示，去年3月以來，政策明確“淡化學區房”的方向，各個中介也在官網上取消了學區劃片查詢系統，並嚴禁在房源描述上帶有學區、學校等引導性字樣。然而短期內教育資源分布的不均衡矛盾仍然存在，每年上學需求增多，學位日益緊張，也造成了學區房仍受熱捧。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於當前學區房來說，上漲較快是符合預期的，或者說有學區概念的房子都容易漲。但是比較誇張的部分學區房的定價，或也會面臨管控。

政府方面應該在學區資源的劃分和調配等方面有新的動作，另外很關鍵的一點是，要加大對部分學區房的價格炒作進行管控，類似設定一個指導價，防範短期內價格亂漲等現象，同時也需要積極在租房可入學等方面做創新。