深圳探索歷史違建“轉正” 小產權房難“搭車”

■中房報記者 翁曉琳 深圳報導

城市的高速發展，導致深圳歷史違建問題凸顯。為解決這一問題，9月17日，深圳市規劃國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規土委”）發布了《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法》（以下簡稱“處理辦法”），提出對產業類歷史違建和公共配套類歷史違建進行安全納管、處理確認、依法拆除或者沒收的一整套程式和標準。尤其是符合特定條件的歷史違建，可以直接申請為商品性質房地產。

一直以來深圳對待違建都呈高壓態勢，確保違建“零增長”、存量“負增長”，今年僅拆除消化各類違建目標任務就達到2000萬平方米。在此之際，深圳頒布新政策，對於探索歷史違建“轉正”也提供了新思路。

兩類歷史違建

可轉為商品性質

深圳一直在嘗試該如何處理歷史遺留的違法建築。2014年深圳市宣布正式開始試點處理違建，並選取12個社區和1個街道開展為期一年的分類處理試點工作。

在這一年時間裡，深圳市在處理歷史遺留違法建築方面進行了大刀闊斧的改革，全市新增違法用地同比下降47%，新增違法建築下降24%。

不過，在這之後，深圳卻沒有能大範圍處理歷史遺留違法建築的措施。雖然2017年3月，深圳市規土委掛出《深圳市房屋徵收補償基準價格》公告，對歷史遺留問題和違法建築的徵收補償給出官方指導定價，但卻不是所有的違法建築都能獲得補償。

對於深圳歷史遺留違法建築，深圳市政府希望做出改變。此次新頒布的處理辦法明確產業類歷史違建，位於非農建設用地紅線內或者以非農建設用地、征地返還用地指標扣減處理的，既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可直接確認為商品性質房地產。

生產經營性歷史違建辦理商品性質房地產的補繳地價標準，也由市場評估地價調整為市場評估地價的50%，以鼓勵當事人申請辦理，盤活實體產業。商業、辦公類歷史違建轉商品性質，則按照市場評估地價全額補繳地價；公配類歷史違建僅可轉為非商品性質，不扣減非農建設用地指標。

深圳市規土委相關負責人向中國房地產報記者表示：“頒布處理辦法是促進經濟發展、改善民生的需要。通過處理產業類歷史違建，明晰土地使用權，盤活存量土地資源，可以促進工業區更新改造和產業轉型發展，破解產業太空不足等製約深圳城市發展的問題。”

公開數據顯示，截至2016年12月，深圳違法建築達到37.94萬棟，建築面積高達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%，佔深圳市總建設量的半壁江山。商業、辦公類歷史違建轉商品性質，將大大降低歷史違建的佔比。

“部分處於經營中的違建，拆除時勢必會受到使用者的阻力。但此次新政拆除違建態度比較堅決，明確了拆違的具體條件。”中國城市發展研究院投資部主任劉澄指出，這是深圳市不斷擴容後對土地歷史遺留問題的一次全面集中清理，對於可保留的建築提供了規範處置方式。

合一城市更新集團董事總經理羅宇持相同看法，他說：“產業類建築佔地面積大，此次新政頒布可以有效解決城中村權屬不夠的問題。政策的落地，將為提速深圳舊改。”

小產權房並不能“轉正”

值得注意的是，處理辦法所針對的是產業類和公共配套類歷史違建，住宅類歷史違建並未包含在內。

對於為何沒有涉及住宅，上述深圳市規土委相關負責人直言：“對公共配套類歷史違建的處理，有利於解決公共基礎設施缺口大、實施難等城市發展問題，以及公共配套裝務設施的土地遺留問題，促進原特區內外一體化和公共服務均等化，補齊民生短板提高民生幸福指數。”

據記者了解，原村集體土地儘管名義上已征為國有，但由於征而未收，大量土地沒有完成補償返還手續，依然屬於村集體及其股份公司所有。例如統建樓，只有一個產權證，購買者只能同村委會簽合約。如果涉及拆遷補償，購買者本身沒有房產證，且同村委會簽的合約不受法律保護，產權證持有者如不分利益給購房者，就會產生風險。

深圳官方一直認為不存在“小產權房”。因為小產權房通常收建在農村集體用地上，而深圳從建市到2004年，就完成了全市土地國有化、農民城鎮居民化，成為全國首個沒有農村社會管理體制的城市。

深圳市房地產研究中心主任王鋒直言：“國家部委已多次就小產權房處置問題作出嚴正聲明。住宅類農村城市化歷史遺留違法建築佔用的土地性質不同於國家層面的小產權房。《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》也從法律層面對深圳市歷史違建作出了明確定義，因此，深圳市僅有‘住宅用途的歷史違建’，不存在所謂的‘小產權房’。”

小產權房出路難尋

小產權房因為總價便宜，且沒有限購限貸政策困擾，有些小開發商還能給買家提供貸款解決首付難的問題，吸引了不少購房者，但是小產權房卻一直被深圳官方認定是違法建築。

深圳市場上仍有大量小產權房在交易，儘管中央到地方都嚴厲打擊非法銷售違法建築，但是深圳至今沒有明確的解決方案。

“政策力度不夠，造成小產權房規模越來越大，而且城市化過程中對原村民的補償不足，迫使村民通過出租屋經濟來維持生計。”業內人士向記者指出，政府最初對這種小產權房子繞道而行，土地供應不足後，不得不面對村民的房子時，卻發現拆除比較困難。”

“這麽多年來，小產權房一直在研究解決中，深圳也在加大力度。現在看來，應該要差異化解決小產權房：一小部分可以通過確權解決，一小部分處於嚴重違法違規需要拆除，大部分因為‘綠本’可以轉做城市更新來解決，把小產權房的處理和深圳的城市太空騰挪以及未來發展結合。”中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，通過法律確權、技術認證，政府會回購一部分小產權房用來做保障房。因為“十三五”計劃每年提供至少7萬套保障房，單純通過建房不現實，小產權房是個很好的供應途徑。