宋丁：解讀小產權房轉正之路

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前幾日，一則重磅消息刷爆了大家的朋友圈，具體來說就是深圳小產權房可以轉正了。本預售屋產會客廳，中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任——宋丁，將談談他的看法。

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官方檔案重磅資訊主要包括：

產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可一步到位確認為商品性質，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。

其中，生產經營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價，商業辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價後方可辦理商品性質。

如果檔案正式施行，意味著深圳產辦類“小產權”補繳地價50%即可轉正。

宋老師認為，從官方檔案來看，並沒有提及小產權房，因為小產權房在全國來講指的是集體土地上違法，沒有經過批準蓋的房子的產權證房，而深圳和全國其他城市不一樣，它是全部城市化。

理論上現在深圳1950多平方公里土地，全部都是國有土地，那麽原有的城中村也好，村委會也好，它所使用的土地叫遺留問題，就是到政府已經完成土地的轉換，那在原有村蓋城中村，有些人把它叫小產權房，在更大的理論層面，它不叫小產權房，叫違法建築。

那麽，什麽是小產權房？

通俗點說，國家發產權證、能交易買賣的叫大產權房，平時我們能買到的普通建案都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。而國家不發產權證的就叫小產權房。

深圳在土地國有化的過程中，為了照顧原住民的利益，深圳市將原住民戶口轉為城市戶口的同時，為每戶劃出了佔地不超過120平方米，層高不超過5層，建築面積不超過480平米的建房配額，超出的部分視為違法建築。

在這個基礎上，隨著深圳外來人口如潮水般湧入，深圳原住民的自建小樓開始一棟棟拔地而起，這就是深圳農民房的由來，而穩定可觀的租金收入，使本地土著都更新為了本地土豪，在巨大利益的驅動下，農民房開始在關內關外的每一片土地上遍地開花，加高，加寬，在農用耕地上大蓋農民房，各種違規違建層出不窮。

目前深圳的小產權房主要有三種類型：

（1）原住民自己籌資興建的農民樓；

（2）村集體組織在集體用地上建設的統建樓；

（3）外來開發商購買村裡的集體用地，未經合法手續報批而建設並出售的房屋。

因此，目前小產權房的建設方有個人、村委會和公司三個不同的主體，不同的建設方所簽訂的買賣合約也不同。

這次政策對這類違建處置也非常明確，就是產業性用房和公共配置用房納入其中，補交50%的地價以後即可轉回建案50% ，極大的減輕了持有人的壓力，也就是常說的綠本轉紅本。

從目前來看，政策沒有給任何一棟私有住房轉正的信號，產業性用房和公共配置用房經過技術流程和法律流程進入市場，就像舊改進入城市跟新，依然按照原有的產業架構往前推，並不是說開始轉建案可以賣。

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