一鬧事就退房，萬科開了一個壞頭

文|凱風

越來越多的怪事發生了。

一降價就圍攻售樓處要求退房，這事不新鮮，歷史上發生過很多次。新鮮的是，作為行業龍頭的萬科，居然同意了。

01

退款退房第一案

近日，網傳有廈門降價第一案之稱的萬科白鷺郡，在價格腰斬促銷、業主維權之下，同意給業主退款，有業主最多可退100萬。

就在十一之前，萬科白鷺郡別墅從450萬-500萬一套，突然降價到300萬元以下。雖然促銷不包含精裝修、車位和室內電梯，但整體價格接近腰斬，如此大幅降價，引發老業主不滿。

10號晚，萬科廈門白鷺郡發布聲明稱：該傳言不實。

萬科表示，實情是，該項目此前曾承諾引進溫泉入戶，現條件無法滿足，業主可以選擇接受變更補償20萬元，或者是結束原合約再進行賠償。

這一聲明挺有意思。萬科不僅承認了退款的存在，同時還給出了“退房”的選項，只是理由大相徑庭。

傳聞裡說，萬科因為降價維權壓力而選擇退錢，同時以“取消精裝修、車位和室內電梯”作為條件。

在聲明裡，萬科表示因為產品變更，所以才給業主補償，老業主可以選擇退房，萬科還會補上房款的一年期利息。

一邊是隻退20萬元，一邊是退房加上一年房款利息，在近乎腰斬的房價面前，業主怎麽選擇，可想而知。

萬科退房，就這樣開始了。

02

萬科的如意算盤

萬科的說辭裡，隱藏著一套公關邏輯。

萬科的言外之意是，這是因為產品變更而導致的退款退房，並非因為降價維權壓力而導致的結果。

經過這種運作，萬科就不再是因為降價維權而退款退房，廈門這一案例，對於其他正在降價維權的建案也不再具有適用性。

這是典型的公關說辭，是退錢引發輿論壓力和行業譴責之後的話語套路。

一種可能的真相是，在樓市下行期，擁有強大現金流的萬科，本想利用退款退房來換取業主的信任，同時樹立自己“買貴了可以退房”的企業形象，但又害怕此舉引發行業公憤，所以才找了一個如此冠冕堂皇的理由。

有人說，萬科自己“活下去”，讓其他開發商活不下去。在秋意涼涼的樓市冰封期，萬科願意退錢退房，不僅能將一觸即發的老業主維權消失於無形，而且還能證明自己的底氣所在。

然而，這是玩火。

搬起石頭，容易砸到的不是別人，而往往是自己。

03

萬科開了一個壞頭

無論如何，萬科都算是開了一個壞頭。

房價隨行就市，買定離手，這是最基本的契約規則。如果業主一鬧騰就退錢退房，顯然契約原則將會受到嚴重破壞。

事實上，2008年和2014年萬科均遭遇老業主圍攻售樓處退房維權事件，但當時均強硬拒絕。如果當時真的應允，在後來的房價暴漲面前，萬科估計還要承受一場又一場“還房維權”大戰。

▎2008年，杭州萬科某建案老業主因降價要求退房，萬科予以拒絕。

如今，萬科雖然是有條件退錢退房，而且理由非常“冠冕堂皇”，但在圍觀者眼中，只會看到萬科因維權壓力而退房，根本不會區分這其中有無限制條件，也不管這些限制條件是否屬實。

相反，正在為降價為困擾的老主會進一步模糊其邊界，將萬科退錢退房作為繼續維權的動力，“小鬧小解決，大鬧大解決”的信條只會更加根深蒂固。

更關鍵的是，即便拋開實際上的降價維權不談，在雙合約、茶水費、裝修品質堪憂等問題普遍存在的這兩年，想找一個開發商“違約”的理由，簡直再容易不過，到時候如何招架？

這一招，讓諸多負債率高企的大開發商和幾乎所有小開發商都措手不及，接下來不得不迎接降價退房的狂風暴雨，但萬科自己就能置身事外？

對於萬科來說，如果降價維權不再只是廈門一地，而是蔓延到更多城市，萬科到底有多少資本可以接受退錢退房？萬科項目遍布全國，到時候群起而響之，萬科的雙重標準玩得動嗎？

萬科或許可以辯解，廈門退房是因為存在產品變更，但正如上文所說，想找一個違約事項再容易不過，到時候業主要求退房，萬科怎麽回應？

更進一步，如果今天一降價就要求退錢退房維權，如果未來一天房價再度起飛，退房的業主再度發起一場“要房大戰”，又將如何應對？

04

會哭的孩子有奶吃

在《一降價就退房維權，誰慣壞了中國購房者》一文，我們曾分析過激勵業主維權的四點因素：

1、房價“隻漲不跌”的信念，讓他們不願相信下跌的現實。

2、掏盡六個錢包的痛苦，讓他們忍受不了財產貶值；

3、“大鬧大解決”的思維，給了他們現實的勇氣；

4、房價不能跌的“隱性擔保”，為所有人提供了強大的底氣。

這一次，萬科退錢退房，無疑又給這些老業主新的底氣：會哭的孩子有奶吃，大鬧大解決的思維只會進一步強化。

隨著樓市冰封期的到來，一二線城市和三四線城市都將面臨調整，開發商為了回籠現金流，打折降價促銷早已是箭在弦上，未來的降價維權只會越來越泛濫。（更多參閱《北上廣深杭廈，房價最高城市全部熄火》）

如果有了萬科這個“榜樣”，業主們的底氣自然不再同於以往。

05

樓市維權年即將到來

2019年，必然是樓市維權大年。

其一，降價維權只會更加泛濫。樓市進入冰封期，房價開始調整，降價維權已經重出江湖。這事每隔幾年就會上演一番，2008年、2011年，2014年，這一次也不例外。

其二，品質維權也會更加突出。過去由於限價搖號限制網簽的存在，開發商利潤受到政策限制，資金回籠速度變慢，在高周轉模式之下，部分開發商選擇偷工減料、縮短工期來應對，建築品質顯然難以保障。

此前碧桂園已遭遇多地業主維權，“五星級的家”的美譽被“五星期的家”的調侃所取代。大開發商如此，小開發商更不用想。

正如某房企高管直言不諱的話：

這兩年買到的可能是全國最差的房子。

當然，這兩種維權，性質不同，應該予以區別對待。

品質維權天經地義，給一萬分的支持都不為過，對開發商的聲討無論如何激烈也都正常。

至於降價維權，無論背後有何苦衷，既然願意上房地產這條船，就要忍受價格波動的影響。

世界上沒有永遠隻漲不跌的東西，房價會漲自然也會跌，這是最簡單的風險常識。

在樓市冰封期，每個人都必須重新適應這種常識。