深圳樓市：搖號下的另類繁榮

■中房報記者 翁曉琳 深圳報導

華潤城潤府選房現場，拿著號碼牌選房的購房者排隊入場 

6月28日，深圳灣體育館，華潤城潤府選房現場，這個曾經上演過4000人搶房的地方，又迎來了900個拿著號碼牌排隊選房的購房者。

華潤城潤府三期的認籌再次顯示出深圳強勁的購買力。6776人參與了741套房的搖號，凍結誠意金超過135億元，中簽率僅有10.94%，最終900位幸運兒拿到選房資格。

這場樓市盛宴讓人想起了1992年深圳發售新股百萬人排隊的景象：“在十幾級的台階上，人疊人疊了六層，整整排了兩天兩夜。”限價帶來的巨大利差，使得深圳豪宅市場陷入了異樣的“繁榮”。

“網紅盤”隱藏的投資需求

坐落於深圳高新技術產業園、華僑城旅遊景區和大沙河創新走廊的華潤城潤府，地理位置優越，配套名校，加上華潤置地在此打造的更新版商業綜合體萬象天地，將這個項目推上了深圳“網紅盤”的位置。

2014年10月第一次開盤吸引千人到場，當天推出400套小戶型房源全部售罄，均價約4.75萬元/平方米，成交總價逾16億元。時隔一個月，華潤城潤府加推，均價5萬元/平方米，漲幅5.2%，依然售罄。

乘著深圳房價飆升的東風，華潤城潤府的價格也水漲船高。2015年6月均價已經上漲至6.5萬元/平方米。

2016年9月，華潤城潤府二期開盤，當時均價已經升至8.9萬元/平方米。趕在了深圳限購限價前開盤的華潤城，成為了深圳房價上漲的最後一批受益者。在等待三期入市的2017年，開發商和政府陷入博弈，是價格讓步還是繼續等待成了兩難選擇。

有想要購買華潤城的買家對中國房地產報記者直言：“2017年年底就傳出要開盤，一直等到了今年3月、5月，只等來了華潤置地一紙‘溫馨提示’，說建案開盤時間未定，沒有收高額‘喝茶費’。好不容易6月等到了開盤，沒想到競爭還這麽激烈。”

6月21日，華潤城潤府三期拿到預售證的消息一下子引爆了深圳樓市，741套可售房源，備案均價為8.5萬元/平方米，這和此前二期開盤價相差無幾。

“我們4個人一起湊齊了200萬元誠意金，以其中一人名義購買，買到就是賺到了，大家都懂。相比較之前招商雙璽的大戶型高價格，華潤城最小有89平方米的，總價並不高，還是很適合投資的。”一位投資型買家對中國房地產報記者直言。

甚至還有認籌數個號的實力雄厚買家，希望一擊必中，徐凌（化名）在電話中透露，“我認籌了6個號，最想買的是190平方米戶型。投資為主，上次招商雙璽搖號我也參加了，但是沒選中，這次幾率更低，拿的號碼牌不怎麽靠前，希望結束後還有我想要的戶型。”

數據顯示，三期89平方米戶型和一期82平方米戶型掛盤價對比，相差約5萬元/平方米。有買家算了筆账，按照這個差價水準，二者相差超過430萬元；如果考慮到三價合一等稅費影響，購買一手房目前的價格相當有吸引力。之後出手二手房，粗略計算回報率將超過50%。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示：“華潤城大部分是投資需求。熱賣的新建案，目前還集中在豪宅以及一些性價比較高的項目上，所以當前的供不應求是有局限性的，並不能代表深圳整體市場。”

“人為價格限制造成巨大的溢價太空，需求爆棚在情理之中。不僅剛需急著入市，不著急買房或換房的人、投資客等，都抱著‘賺一把’的心態衝了進來。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者指出。

建案供應緊缺

深圳壓抑的購房需求或許還將持續很長時間。深圳中原研究中心數據顯示，2017年全市一手住宅供應326.6萬平方米，環比下降31.1%，成交259.3萬平方米，環比下降38.0%。2017年深圳新房供應面積及成交面積均為10年來最低。

未來深圳提高保障性住房和人才住房比例，降低建案供應已經是板上釘釘的事。

按照《深圳市住房建設規劃2018年度實施計劃》，2018年深圳將新增住房16.5萬套，新增安排建設商品住房約5萬套、建築面積450萬平方米。較2017年新建商品住房計劃數量減少了3萬套，建築面積減少270萬平方米。

從土地供應上看，今年上半年深圳共出讓26宗土地，去年同期為30宗；出讓金額約為109億元，同比降低了67%。其中工業用地和住宅用地分別為13宗和4宗，產業用地成為土地市場重頭。

這4宗宅地包括了3宗“隻租不售”宅地與1宗5年限售宅地，未來建案新增供應大部分只能依靠城市更新。

城市更新導致新房價格“豪宅化”。尤其是中心區地段，新增住宅基本依賴城市更新項目。對於想在深圳長遠立足的房企而言，大多需要付出高昂的代價獲取土地，為了獲取合理利潤，項目價格也只能水漲船高。

深圳市規土委相關負責人表示，“深圳將持續加大住房用地供應，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。創新住房用地供應方式，繼續采取‘雙限雙競’方式出讓商品住宅用地，加大‘隻租不售、全年期自持’居住用地供應力度，持續推動住宅用地供應改革。”

深圳樓市的另類繁榮

深圳被壓抑的購買力正在以另類的方式逐漸釋放。深圳豪宅市場雖然是公開搖號推盤，但是依然吸引了大批買家。從招商蛇口海上世界雙璽、萬科蛇口公館到華潤城潤府三期，凡有搖號，購房者必是趨之若鶩。

有偏愛豪宅作為投資的購房者對中國房地產報記者直言：“豪宅永遠是樓市中最安全的部分，一旦有利好政策，首先上漲的肯定是豪宅。加上一般豪宅所在地段都有稀缺性，這種投資品保值性都較強。”

深圳的剛需盤也出現了一房難求的局面。近日位於深圳市寶安區沙井片區的博林君瑞開盤，價格在4.07萬~4.7萬元/平方米，與周邊新盤相比，價格還是比較實惠。雖然環境宜居性有待提高，但還是吸引了不少剛需買家。項目開盤選擇微信選房方式，600多套房源吸引了近千人參與。

深圳房地產專家朱文策直言，“這種局面源於限價的副作用——扭曲價格信號。限價改變了大家對價格的預期，不管哪個建案，只要價格出來，買房人的理解統統都會變成‘低於市場價’。所以，只要能負擔，怎麽都會去搶。在‘搶到就是賺到’的預期下，搶房潮已成燎原之勢。”

深圳中原研究中心指出，今年房企融資難度加大，融資成本提高，房企需加速資金回籠，預計在市場需求和自身資金需求的雙重壓力下，新房市場推盤量將繼續穩步加速。

何倩茹則對中國房地產報記者表示：“‘繁榮’僅出現在少數項目中，局部不能代表整體，這些人的行為可能會引起其他人跟進，如果更多的建案出現熱賣，會加快其他人入市的步伐，可能會促使深圳樓市加快回暖。”