深圳樓市正處於這樣一個悖論：一方面，令人矚目的遏製房價上漲的政策不斷頒布；另一方面，令人瞠目的搖號搶房的場景不斷出現。而這“一個硬幣的兩面”所面臨的價格數據現實是：深圳新建商品住宅均價已經連降21個月。不出意外的話，這條平緩的曲線還將延續。
今年3月，深圳市針對二手房交易，統一成交價、評估價以及網簽價，並以此來計稅以及申請貸款；5月，首例搖號買房建案招商雙璽的入市，業內將此解讀為限價的必然結果，限價+搖號或成未來調控標配；再到最近7月底，政府“打補丁”式的頒布新的樓市調控政策。
至此，深圳市新建商品住宅均價保持21個月連降，實現了房價環比不增長、逐步有回落的調控目標。
限價搖號下難掩瘋狂
限價政策的原意是踐行“房住不炒”的理念，讓更多人以可以承受的價格買房。在深圳，連續三個項目的搖號選房，將樓市熱情推到了近兩年的一個高峰。
今年5月，招商雙璽三期取得預售證，此次開盤是深圳首個采取政府監督搖號開盤的項目。彼時，167套房源備案價均為12萬元/平方米，價格區間在8.17萬-15.42萬元/平方米。整體均價在12萬左右，算下來一套的價格大部分在兩千萬以上。
而即便如此，還是被市場認為“劃算”，因為該建案附近的半島城邦價格已經賣到了14萬+，而這裡的低樓層還有8萬的價格。購房者需要提前交過500萬誠意金才拿到搖號資格，666人認籌，凍結資金33.3億元，167套房源被搶購一空。
6月15日，萬科蛇口公館也採用搖號選房，隻不過這次是采取官方搖號系統開盤。均價8.55萬元/平方米，最低7.97萬元/平方米。萬科蛇口公館在前海公證處，使用公證處的系統，對通過資料審核並完成誠意登記手續的誠意客戶進行搖號，以確定選房順序。繳納誠意金的客戶總共為669組，均為自然人，萬科蛇口公館此次開盤的可售房源為194套。669人搶194套，中簽率29%左右。
對比周邊項目均價，萬科蛇口公館具有相當大的優勢。和其他新房搖號的城市一樣，參與搖號，中簽即掙錢，是認籌者眾多的主要原因。據了解，周邊二手房棲遊記在售，掛盤價格區間為6.7萬~9.7萬元/平方米；港灣花園在售，價格區間約6萬~7.4萬元/平方米；周邊賣得最好的二手房是春樹裡，成交價格為5.7萬~8.2萬元/平方米。
6月27日，華潤城潤府三期開盤。據深圳華潤城官方消息，本次三期共741套住宅，戶型為89~190平方米的2~4房，將采取線上認籌和官方搖號的方式銷售，誠意金200萬。預售住宅備案價格為7.53萬-9.27萬元/平方米。
華潤城潤府三期選房現場
地處南山核心地段，近萬象天地、地鐵站，帶南山外國語學校（集團）旗下新大衝小學及九年一貫製科華學校學區，此前的一期、二期開盤均引發大量關注。據中介網上顯示，華潤城潤府一期二手房掛牌價為10~11萬元/平方米。周邊二手房均價也在9萬元/平方米左右。最低約800萬的總價、8萬多的單價，讓更多剛需人群“摩拳擦掌”。
據深圳華潤城微信公眾號6月28日晚間披露，本次公證選房於6月28日上午7點啟動簽到，9點客戶開始進入選房區選房，在17點32分公證搖號762號時，本次推售的741套住宅房源售罄。即不滿9個小時741套住宅房源售罄。
對比以上三個搖號建案發現，這些“遭搶”建案的地段、配套等都比較好，屬於稀缺資源。大部分購房者看好深圳未來發展，持有核心優質資產保值增值；其次在限價下，價格低於消費者預期，有“買到即賺到”的心態；再次就是資金需要釋放，畢竟房產相對股市、理財產品來說比較有保障，也可以改善居住需求。
新房二手房價格倒掛
“限價”環境下，深圳樓市新入市的新房與周圍二手房價格形成倒掛，新房成為了市場上的“香餑餑”。購房群體遠大於房源數量，優質新房往往一房難求，“喝茶費”、“提前訂房”等違規操作的傳聞不絕於耳。
“鎂刻地產”記者了解到，包括華潤城潤府三期、中洲灣一期、華強城一期等項目更是在開盤前接連發布聲明，以正視聽。對於海上世界雙璽花園三期二、三棟銷售將采取“政府監督抽簽選房”，深圳地產圈的輿論場也一時嘩然。
業內人士認為，限價背景下一二手房價格倒掛中長期存在，當新房供應體量達到比較大規模時，二手房價格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達到的目的——引導房價穩中回落。
實際上，出現搖號搶房現象，“限價”政策不過只是表面原因，而根源出在供求關係上。而 “限價”作為最近一輪樓市限購政策的主要內容之一，即便頗受爭議，但與限購、限貸一樣，發揮了應有的功能。我們可以看到，在一線城市，限價對於遏製房價上漲勢頭的作用不小。
Q房網數據中心市場研究員唐小讚告訴記者，限價一是對新房住宅價格的影響，最直接的就是“10·4”以後的新房住宅價格的連跌，從近22個月均價走勢看，大趨勢更傾向於新房價格趨穩，且隨著限價政策的持續執行，價格平穩的預期不會發生改變。此外，由於新房二手的價格的聯動作用，在新房價格預期穩定的情況下，二手住宅的均價也基本穩定，僅小幅微漲，呈緩慢爬坡態勢。
戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端分析稱，總體上深圳新房市場呈現個盤異常火熱與整體低位趨穩並存的現象。新房限價嚴格與周邊的二手房價格倒掛，在一定程度上吸引了部分投資投機需求。不過限價是一個過程，相信一二手房價格的剪刀差會越來越小，目前的新房預售價格相當於給了市場一個參考價。
調控政策再加碼
7月31日，深圳樓市調控更新：暫停企事業法人部門購買新建商品住房和二手住房；供應用地上建設的商務公寓一律隻租不售，個人、企事業部門新購買的商務公寓5年內限售；居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售。此外，離婚2年內申請住房貸款，貸款首付款比例不低於七成；但離婚前無房無貸仍按三成執行，僅有一套房按五成執行，購房前2年內有兩次及以上離婚記錄按七成執行。
圖片來源：深圳中原研究中心
至此，深圳樓市在經過一年多的嚴格調控政策後，創下了一手房連降21個月的紀錄，為何再次加碼調控政策成為嚴厲調控的對象？
深圳市政府在解讀新政時表示，儘管市場基本平穩，但房地產市場投機炒作現場仍然存在，特別是新房市場，近期出現了企業參與炒房、個人借助離婚炒房、利用商務公寓炒房等現象，對房地產市場的健康穩定發展帶來不利影響。
8月3日，深圳市政府通過深圳政府在線正式發布《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，這也意味著深圳版“房改”方案正式落地。
此次意見與前期的征求意見稿總體思路相同，意味著未來18年(2018-2035)深圳的住房發展大方針頒布，業內把此次政策解讀為深圳的“二次房改”。
《意見》總體設計為，堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水準的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房供應與保障體系。充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，優化調整增量住房結構，盤活規範存量住房市場。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，這是深圳住房制度改革歷史上最重要的檔案，是精準落實中央“房住不炒”戰略的落地性檔案，是將深刻影響深圳未來多年住房供需關係體系的長期指導性檔案。從某種意義上說，這份檔案代表了大灣區未來房地產發展的政策導向，即在基本尊重過去房地產發展的基礎上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價值為導向，實施住房制度的革命性變革，引導房地產進而影響國民經濟向更加健康的方向發展。
購房者觀望情緒增加
深圳中原數據顯示，去年深圳新房供應幾乎腰斬，新增供應不足之下，深圳房價仍處於高位盤整期。
今年上半年全市共新增預售項目38個，同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供應斷層，連續兩個月無一住宅項目入市，一度出現“房荒”；二季度以來供應逐漸增加，萬科瑧山府、山語海二期、海上世界雙璽、萬科蛇口公館、中海天鑽、華潤城潤府三期六項目均於開盤當日告罄。
業內人士多認為，下半年隨著資金壓力的增加，預計房企將加快推盤節奏以回籠資金，供應量或將有所增加。
而隨著調控政策再次加碼，“鎂刻地產”記者走訪發現，目前市場短期觀望情緒增加，市場熱度可能下降。但現階段限價政策持續執行，新房的關注度一時不會消退。
Q房網數據研究中心監控顯示，上周（7.30-8.5）深圳全市新房住宅共成交960套，環比上漲18.37%；成交面積9.07萬平方米，環比上漲14.79%；成交均價53958元/平方米，環比下跌1.72%。總體來說，新房住宅量漲價跌。
全市二手住宅共成交1554套，環比下跌1.65%；成交面積12.41萬平米，環比下跌3.65%。最近三周，二手住宅過戶量出現輕微三連跌，但總體來講，周度數據表現仍相對平穩。
上述研究機構數據還顯示，進入8月初，新房備案延續近兩個月以來的速度，加上月初備案量慣例較集中，周度新房成交創2018年以來最高值，也是年內首次周度突破900套。7·31新政限定新購買商品住房自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓，就新房而言，出證時間一般會晚於購房時間，可以視為限制流通的年限大於3年，短期觀望情緒增加，市場熱度可能下降。
中原地產華潤城一位工作人員告訴記者，7·31新政過去一個星期後，房價比較平穩，目前就其所在的片區二手房市場來看，價格還是比較堅挺。
“新房出來，都不夠賣。新盤出來就賣完，在限價的背景下，其實挺適合剛需客戶買房。二手房方面，價格還是比較堅挺，因為新的調控政策限制，3年內限售房源少。”上述工作人員表示，從當前看，信貸層面偏緊，首套房貸利率全面上浮15%增加了購房成本，限售三年加重部分客戶的觀望情緒，短期內買賣雙方狀態將更為膠著。
深圳新一輪住房新政提出的住房發展目標公布後，對深圳房價將會產生什麽影響？對此，深圳市住房建設局負責人公開表示，市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定，此次住房新政明確提出，要堅持房地產調控的連續性和穩定性，嚴格落實各項調控措施，保障合理住房需求，抑製投資投機性需求，這些政策的貫徹落實，將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。
記者|袁恩澤 董青枝
編輯|林菁晶
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