未完成600億既定目標 閩系房企禹洲開始掉隊

記者|馬一凡

2018年衝擊600億銷售額目標失敗的禹洲地產（01628.HK）在一眾閩系房企中出現掉隊跡象。

根據公開數據，2018年全年禹洲地產實現銷售額560.06億元，同比增長僅約39%。2017年全年禹洲地產的合約銷售額為403.6億元，2018年年初，其定下的全年目標是600億元，禹洲集團董事局主席林龍安還曾表示，到2020年實現銷售額1200億元沒有問題。

2018年11月初時，禹洲距離完成全年業績目標尚缺200億元，當時禹洲地產執行總裁蔡明輝也曾對媒體表示，對完成今年的業績指標充滿信心。

不過，2018年市場的艱難可能超過了他們的想象，最終禹洲的全年業績目標完成率只有93%。

閩系房企近年來異軍突起，擅於迅速攻城略地、激進衝刺銷售目標。但對比同樣在近幾年把總部從福建搬到上海、在長三角站穩腳跟開啟全國化的幾家閩系房企，禹洲在去年全年步伐明顯變慢。

2018年對房企來說毫無疑問是艱難的一年，不過同為閩系房企的陽光城全年實現銷售額增長78%，旭輝實現銷售業績增長54%，融信2018年合約銷售額同比上升了142.6%，正榮則上升了54%。其中，陽光城、融信、正榮在2018年都首次突破銷售額千億大關。

禹洲在2018年上半年就表現出了增長乏力，截至2018年中報期隻完成合約銷售額214.94億元，當時林龍安表示，禹洲全年的推貨量將達到900多億元，但僅有35%的推貨量被放在上半年，65%的貨量將在下半年推出。

押注在下半年的禹洲仍然表現出了在增長上的力不從心。全年業績未達600億元後，林龍安對媒體表示，禹洲基於市場判斷，在2018年下半年主動放緩了部分項目的推貨，一部分項目推後到了2019年。

根據招銀國際發布的研究報告，禹洲銷售額落後的主要原因是大量可售資源直到2018年第四季度才開盤，包括蘇州的5個項目和武漢的一個項目。

由於銷售額不及預期，且受港股內房股板塊整體走弱影響，一直高派息的禹洲地產股價卻從2018年6月開始不斷走低。去年4月—5月，禹洲地產股價都基本保持在5港元以上的水準，到了6月開始跌至5港元以下，並一路下行，直至10月跌至2.64港元的谷底，隨後開啟小幅回升，至2019年1月29日收報3.73港元，仍遠未達到2018年年初水準。

與此同時，受融資大環境影響，禹洲地產的融資利率正逐步走高。2019年1月，禹洲發行了兩筆美元債，其中一筆3年期5億美元債券票面利率達到8.625%，一筆4年期5億美元債券票面利率達到8.5%。

這一利率水準相較於2018年時禹洲地產的債券利率有所上揚。截至2018年6月30日，禹洲錄得的加權平均融資成本為6.52%，當時這還算是閩系房企中的較低水準。2018年2月，禹洲發行的3.75億美元三年期優先票據的利率為6.375%，2018年5月其發行的2億美元三年期優先票據利率為7.9%，2018年7月發行的4.25億三年期美元債年利率為7.9%。

2018年年初時，林龍安曾表示要大力布局粵港澳大灣區，實行“上海-深圳”雙總部計劃，不過到了去年年中時，這個計劃已經沒有下文，林龍安宣布禹洲的總部不變，還是在上海。禹洲在大灣區也並未實現大幅擴儲，截至2018年6月30日，禹洲僅布局了香港、佛山、惠州三個城市，在大灣區的土儲佔比非常低，2018年下半年，公開市場上禹洲僅在中山又拿了一塊地。無論從業績貢獻還是土儲來看，長三角仍然是禹洲重點押注的地區。

禹洲集團董事局主席林龍安曾多次強調，禹洲不是一家追求高負債衝量的企業，他更加重視企業穿越周期、抵禦風險的能力，在公司穩健性上將對標香港企業。不過未能完成既定的全年目標銷售額，或許將打亂禹洲接下來幾年的發展節奏，也給其能否按部就班在2020年實現1200億元銷售額目標打上了問號。