時代財經APP記者 黃銀橋、童潔
一直強調穩健的禹洲地產成為了2018年裡為數不多沒有完成年度目標的房企。最新公布的年報數據顯示，2018年禹洲地產實現合約銷售額金額約560.29億元，同比增長38.94%，未及年初設定的600億元目標。
這也是禹洲地產自2009年上市以來，以及繼2015-2017連續三年超額完成年度目標之後，第一次未能實現年度銷售任務。
針對“史上的第一次”，主席林龍安再次搬出了禹洲地產堅持“規模、利潤、風險”三駕馬車並駕齊驅的理論進行回應。他解釋稱，禹洲的土地儲備大部分都在長三角的一二城市，而長三角是限價最嚴厲的地方，因為限價，禹洲去年把差不多90億元的貨值往後推了。
“如果要達標其實很簡單，但禹洲不是純粹衝規模的開發商，公司會根據市場情況主動調節，這次調節也是在常規之內。”
但即使已經犧牲了規模，禹洲地產的毛利表現在2018年也不盡如人意。2018年，禹洲地產毛利約為74.67億元，同比下降2.81%；毛利率為30.72%，同比下降4.68個百分點。長久以來，禹洲地產的毛利率表現都高於行業水準，此前2014-2017年，其毛利率分別為36.3%、35.75%、36.27%、35.4%，2018年算是近年跌幅最大、表現最差的一年。
限價政策依然是最主要的原因，禹洲地產財務總監黃展鴻表示，去年有不少項目因為限價原因，毛利率只能維持在28%左右，這拉低了整體的毛利率表現。
年報顯示，2018年禹洲地產的合約銷售面積為370.27萬平方米，同比上升了55.5%，但合約銷售均價卻同比下降了10.66%至15125元/平方米。
不過，在林龍安看來，毛利率下滑只是短暫現象。他再次強調，禹洲不是純粹衝規模的開發商，而是要求每個項目都保持利潤，不盲目去拿地。
林龍安介紹，今年一季度是拿地好時機，禹洲已經花了109億元拿下了260億元的貨值，全部集中在一二線城市，而這些土地現在的價格已經比之前上升了15%。“今年一季度禹洲拿的地基本可以保持30%以上的毛利率，長遠來看，禹洲的整體毛利率比行業水準上浮3-5個百分點沒有問題。”
儘管林龍安多次向外界傳達信心，但在2018年的表現基礎上，市場依然對禹洲2020年實現千億的目標存疑。據林龍安透露，2019年，禹洲地產的銷售目標為670億元，同比增長19.58%，可售貨值1103億元，去化率在60%以上就可以完成。
假若禹洲地產2019年完成670億元的銷售目標，那麽其2020年的增長率需要達到49.25%才能實現千億。而縱觀禹洲地產近五年的表現，想要達到這一增長率並不算容易。據時代財經統計，過去五年，禹洲地產的同比增速分別為9.51%、16.8%、65.54%、73.69%和38.94%，年均增長率為40.89%。
“千億目標有信心完成，今年670億只是一個保底目標。”林龍安一如既往地抱有希望，就像去年8月中期業績會上，媒體質疑其是否能完成600億元的目標時一樣。
隨著粵港澳大灣區的規劃頒布，幾乎每一家房企都被問及接下來在這片區域的發展計劃，禹洲地產也不例外。林龍安直言，大灣區肯定是禹洲在長三角之外布局的另一個重點區域，希望三到五年內大灣區的銷售貢獻能達到20%。目前，禹洲地產已經進入了深圳、惠州、中山、佛山四個城市。
接下來，禹洲地產將通過多種方式繼續增加在大灣區的土地儲備，包括公開的招拍掛、與當地開發商合作，此外還成立了城市更新小組來推動舊改項目的獲取。
另一方面，引入華僑城（亞洲）作為二股東也將成為禹洲地產獲取土地的重要方式。不久前的3月26日，禹洲地產將中山項目的21%股權出售給了華僑城（亞洲）。
林龍安稱，這並不是禹洲地產賣項目，而是這些新增項目競得後，將與華僑城（亞洲）一起共同運營，實現同股同權。“華僑城有優勢，是全中國做文旅產業非常成功的運營商，之前我們也跟華僑城的合作一起在江蘇常熟簽了4.6平方公里的項目，包括了產業和住宅，如果沒有華僑城，我們是不可能拿到的。”
林龍安還強調，禹洲地產還是會靠銷售增長來增加拿地，而不會通過增加負債來拿地。“規模很重要，但還是要跟利潤、負債相平衡，形成有效競爭力。”
2018年，禹洲地產的淨利潤率及核心利潤率分別為15.33%及14.06%，淨負債比率為66.97%，屬於健康水準。但這在某種程度上意味著，禹洲地產在穩健之餘，很難有爆發性成長。
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