加杠杆猛衝業績後，寶龍今年要控負債了

記者|吳波

閩企寶龍的進取心，近兩年明顯增強。這家以商業地產為特色的房企，過去一年的合約銷售額幾近翻番，但負債率也隨之大幅上升。

3月21日晚，寶龍地產（01238.HK）公布2018年報，並於次日在香港舉行業績發布會。

年報顯示，寶龍地產2018年實現收入約為195.94億元，同比上升約25.7%；毛利為75.53億元，同比增長44.5%。毛利率為38.5%，較2017年同期上升約5%。淨利潤和淨利潤率卻未升反降，分別為36.47億元、淨利潤率為18.6%；根據數據測算，淨利潤率同比下降6.2%。

寶龍地產的合約銷售額繼續維持了逐年上漲的勢頭。2018年度合約銷售額約為410.36億元，較2017年同期上升約96.5%。2017年寶龍地產的合約銷售額為208億，在此基礎上，其提出相較往年更為激進的銷售目標：350億。2018年向好的銷售額，讓其不僅超額完成350億銷售目標，還創下自身合約銷售額的歷史新高。

寶龍於財報中表示，2019年合約銷售目標將進一步提高至500億元，增長率約為22%。但在規模即話語權的地產行業，500億也是房企規模階層的一個門檻。這家已有27年歷史房企，能否在2019年繼續實現突破？

撇開2019年市場行情及銷售狀況等變化中的指標，寶龍目前的土儲儲備是一個有利的支撐。年報顯示，截至2018年末，寶龍土地儲備總建築面積約為2120萬平方米，相較2017年末1409萬增長50.4%。其中，正在開發建設中的物業約為1280萬平方米；持作未來發展物業約為840萬平方米。

值得注意的是，寶龍的目前土地布局，從區域來看並不均衡，土地儲備約三分之二分布於長三角地區。寶龍2010年將總部從廈門遷至上海，2016年，寶龍提出新五年規劃，確立以商業地產為主業，以“以上海為中心，深耕長三角”為主戰略。2017年，寶龍地產總裁許華芳又公開強調，“2017年寶龍在上海要全面出擊。”

隨著近兩年在長三角區域的重倉，寶龍地產的合約銷售主要貢獻地區也開始向長三角轉移。2018年，長三角區域為其貢獻了近102億元銷售業績。同時，根據年報，2018年新增的29個項目多以南京、寧波、常熟、溫州、義烏等長三角城市為主。2019年，寶龍的投資布局還將延續，其在年報中稱，將繼續堅持以上海為中心的長三角區域布局。

買地則投錢，一進一出，寶龍的借款總額在2018年明顯提升。至2018年末，借款總額同比增加38.2%至491億；其中，一年內到期的借款約147億，一年後到期的借款約343.8億；在資本收緊、融資成本上揚的2018年，寶龍融資成本實際利率也有小幅上升，由2017年的6.29%到2018年的6.48%。

但一個不容忽視的現象是，寶龍淨負債率在逐年提高。年報顯示，其淨負債率已較2017年的86.8%提高至101.6%。根據其歷年年報數據，寶龍在2014年、2015年、2016年，這三個時間維度上，這一數字分別為66.2%、70%、76.6%。

針對逐漸攀升的淨負債率，寶龍副總裁兼首席財務官廖明舜在業績會上表示，寶龍今年會管理和監控總資產負債率和淨資產負債率，不讓債務繼續增長。

在商業地產方面，寶龍目前開業39家商場，其計劃未來3年新增商場22家以上商場。2018年，寶龍租金及物業管理服務收入約為22.49億元，同比上升約24.7%。