中小房企IPO混戰

在金融監管加強、去杠杆、去通道及信用緊縮的環境下，內地區域性小規模房企尤其面臨融資困局，繼而紛紛邁出赴港上市的步伐。

今年，近十家中小房企扎堆赴港股IPO，包括銀城國際、德信中國、萬創國際、恆達集團等。

從招股書來看，這些房企身上存在著不少共性：負債率普遍偏高，融資訴求較強；企業規模較小，部分企業業務布局仍僅限制於某個地域。

據克爾瑞研究分析，整體來看，對於中小房企，在融資環境越來越緊的當下，赴港IPO也不失為一種謀求企業更好發展的方式。上市後，不僅能夠降低企業負債率，改善財務結構，此外也能夠提升企業市場關注度，從而進一步助推規模發展。但值得注意的是，上市後如何做好核心業務，提高估值、提振投資者信心是房企上市後更該考慮的。

融資困局

排隊港股上市的中小房企，負債率普遍偏高。

又如恆達集團，2015年、2016年、2017年的資產負債率分別為677.0%、762.7%及406.6%，截至2018年4月為340.4%。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，房企淨資產負債率高企必然伴隨著企業發展的高風險性，也預示著未來公司償債壓力較大，同時可能引發企業現金流持續緊張，從而導致抵禦風險的能力降低，進而影響公司的財務安全。

負債危局下，中小房企的融資訴求張顯。而正如萬創國際在招股書中寫的那樣：“我們無法通過現有信貸融資，以低成本取得足夠的借款。”融資漸趨困難也成為目前中小房企運作時無法逃避的現狀。

受“房住不炒”地產調控指引，金融去杠杆、嚴監管等調控政策發揮影響，今年房企的融資環境趨嚴，房地產企業融資管道不斷收緊，資金成本持續上升，給中小企業融資造成不小壓力。

克而瑞研究指出，政府頒布了多項政策防範房地產行業的債務風險，多家房企的公司債或取消或推遲發行，10月伊始還傳出A股暫停對涉及房地產上市公司再融資審核。

同時，境外融資管道也未放鬆。今年6月27日，國家發改委官方微博發布消息，明確下一步外債改革要點，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

赴港上市這一融資管道，對中小房企的重要性不言而喻。

克爾瑞研究認為，通過將籌得資金償還借貸，加上權益的增加，可以有效改善企業的財務情況。在2018年上市的房企中，正榮、大發及弘陽分別都將約30%左右的籌得資金用於企業借貸償還，分別相當於約11.22億港元、2.22億港元及5.94億港元。

分析還指出，隨著上市後融資管道的拓寬，房企還能夠通過長債置換短債等方式，改善企業的財務結構。

而張波認為，面對資金壓力，中小房企在融資管道的選擇上把眼光瞄準了上市之路，但A股上市的難度極大，股本、盈利、股權等條件均需滿足IPO所規定的嚴格要求；而港交所的運作更靈活，運作層面也更為市場化，可以滿足企業強烈的融資需求，這也是中小房企更願意選擇扎堆上市，尤其在港交所上市的原因。但上市的前景依然存在諸多不確定性因素，主要包括：

一，房地產調控不斷加碼，導致房地產行業未來前景的不確定性增強，直接影響內地赴港上市企業成功率；

二，對於謀求在港上市的房企來說，達到上市的業績要求或許並不困難，但是在房地產市場環境並不樂觀的現狀下，如何吸引足夠數量的投資者，以及能否接受市場偏低的定價則是個不容忽視的問題。

擴張戰略版圖

相比於在全國範圍內擴張規模的萬科、碧桂園等頭部房企，萬創國際、萬城國際等許多“排隊”在港股上市的中小房企，業務範圍僅局限於某個地域。

如總部位於安徽的萬創國際，主要專注於安徽省淮南市的住宅物業開發及銷售業務，公司獲取收益主要依靠位於淮南市的泉山湖項目，截至2018年9月30日，公司建築面積土儲為73.37萬平米；自稱河南省許昌市最大的房地產開發企業恆達集團，目前業務主戰地風雲為許昌，除此之外僅涉足同處於河南省的鄭州市、信陽市，截至今年5月，公司建築面積土儲為366.80萬平米；萬城控股目前布局仍限於天津、惠州和河南駐馬店，截至2018年3月31日，建築面積土儲僅為198.79萬平米；德信中國土地儲備為636.26萬平米，其中約545.45萬平米位於浙江省，佔比85.72%。

面對頭部房企的龐大業務版圖，除正榮集團以外，今年赴港呈遞IPO的中小房企競爭之勢明顯“虛弱”。

據克而瑞統計，截至11月末，千億房企數量已經達到25家，其中6家房企業績規模在3000億元以上。中小房企裡，業績規模最大的正榮集團與頭部房企就已有巨大差距，其1-11月業績規模達到1133.6億元，與業績規模前三房企碧桂園、萬科地產、中國恆大分別差距5511.9億元、4288.7億元、4257.8億元。

克爾瑞研究表明，隨著市場競爭的加劇和行業集中度的不斷提升，如何更好更快地擴大規模成為了當前的重中之重，如正榮計劃2018年要實現千億，美的置業計劃2020年達到千億目標。赴港IPO不僅能夠拓寬融資管道助力規模發展，也有利於擴大企業的品牌影響力，這對於想從區域性轉變為全國性布局的房企而言也更加有利。

公司管理還需加強

市場激烈競爭環境下，部分中小房企難守規範準則，不少招股書中披露了各種不合規事件。

銀城國際披露其三項不合規事件，包括幾個開發項目提前開工被罰、竣工延遲被罰、附屬公司欠繳員工社保金320萬元；德信中國犯下若乾項不合規事件，包括在未獲得必要許可證前開始建設施工、未為雇員提供社會保險及住房公積金供款、未足額納稅，以及其他不合規事件。

此外，還有萬創國際未能遵守若乾適用法律及法規。該等違規事件及相關法律程式一般來源於：社會保險基金供款、住房公積金供款、提供關聯公司間借款、向物業買家提供借款支付首付款、投放禁止類廣告。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾向《華夏時報》記者表示，房企項目運作需要得到規範，否則容易面臨很多壓力。如果過於隨意，將較易引起各類糾紛，同時也會延緩項目的開發節奏。類似企業都在積極運作上市，操作規範非常必要，尤其是在部分具體的項目工程領域，更需要合規操作。

責任編輯：袁曉瀾