暫緩千億目標押注舊改 時代中國瘋狂融資補血

7月16日晚間，時代中國發布公告稱，公司發行的4億美元優先票據將於2019年7月17日在港交所發行上市，年息6.75%，將於2023年到期。該票據發行所得款項將用於現有債務再融資，及一般企業用途。

實際上，這已經是時代中國今年以來第五次融資活動。據不完全統計，今年以來，時代中國在公開市場發行了2期境內公司債、2期美元票據和1期供應鏈ABS。

像眾多國內房企一樣，如何解決項目開發對資金的大量渴求，一直是時代中國要面對的問題。

瘋狂融資輸血

1月24日，時代中國成功發行非公開發行境內公司債券，總金額11億元，票面年利率7.5%，為期三年，債券募集的金額將用於現有債務進行再融資。

2月21日，時代中國公告稱，公司已發行了一筆5億美元票據，票面利率為7.625%，將於2022年到期，融資用途為現有債務再融資以及一般企業用途。

5月28日，時代中國宣稱，“中山平安-前海結算供應鏈3號資產支持專項計劃”已在上交所成功發行，發行總金額為10億元，票面利率為6.3%。

6月6日，時代中國發行公開發行境內公司債券，發行本金總額為人民幣5億元，票面年利率為6.8%，期限為五年，擬將用於對集團的若乾現有債務進行再融資。

今年以來，時代中國的融資規模不小，如果按當前匯率計算，在公開市場的融資金額規模已經達到了87億元人民幣。

對於上半年的頻繁融資動作，時代中國方面回復《華夏時報》記者稱，時代中國淨負債比率低於行業平均水準。融資是公司業務發展的需要，是正常的經營活動。我們將繼續保持財務的穩健。既加強現金流管理，堅持積極銷售，提高資金周轉率，也探索多元融資渠道，進一步降低融資成本、改善財務結構。

除了常規性的融資動作外，時代中國還在4月份進行了配股籌資。時代中國4月18日發布公告稱，擬先舊後新配售1.08億股公司股份，配售代理擬按配售價每股14.54港元，較收市價每股15.98港元折讓約9%，本次配售所得款項淨額約為15.53億港元，擬將有關所得款項淨額用作公司發展及一般營運資金。

而就在今年3月份，時代中國召開一次投資者會議上，時代地產董事局主席岑釗雄曾經說道：“配股我們也配不了多少錢，倒不如借點錢更簡單！”但在現金流面前，時代中國還是向現實低了頭，不得不食言配股籌資。

暫緩千億目標

近年來，時代中國業績發展迅速，2018年度時代中國銷售額約606億元，同比增長45.6%；股東應佔核心淨利潤為42.0億元，同比增幅為66.0%。

2017年業績發布會上，岑釗雄第一次公開了其千億的計劃，但在2018年的業績會上，千億計劃卻被暫時擱置了。岑釗雄表示，2019年困難隻增不減，所以時代中國會把2019年的苦難預足一些，然後努力保持業績增長，達成目標。

2018年，時代中國的業績為606億元，同比增幅為45.6%，但2019年，時代中國將千億目標暫時擱置，目標調低至750億元，同比增幅僅23.7%，開始謹慎放慢發展步調。

關於千億目標暫緩，時代中國方面回復《華夏時報》記者稱，2018年的銷售目標是550億元，最終實現606億。2019年定了相對中性的增長指標，年度目標750億，希望可以超越這一目標。向千億發展，我們正在路上。

另一方面不可忽視的是，在大力拓展項目的同時，時代中國的負債率一直在攀升，與此同時，融資成本也在增加。

時代中國2018年年報顯示，2018年，時代中國淨負債比率為62.6％，同比上升5個百分點。融資成本由2017年的4.0億元，增加至2018年的6.7億元，增加人民幣2.66億元，增幅66.4%，成本大增的原因是，與土地收購及物業開發擴張有關的銀行融資金額增加所致。

時代中國近兩年的現金流量淨額多年都處於負數狀態，年報數據顯示，時代中國近2年經營活動所得的現金流量淨額分別為-65.85億和-5.23億元。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者採訪時表示，如果一定時期內企業投資多、賣項目少，或者說投資的規模節奏快、銷售的節奏慢，那麽經營活動所產生的現金流量淨額就會是負數。但長達幾年的時間都為負數的話，說明這個企業的資金面上的壓力還是比較大的。

押寶廣州舊改

今年以來，時代中國在土地市場上動作頻頻，其中將很大一部分注意力投在廣州舊改上面，今年拿下了3個舊改項目，包括番禺沙灣福湧村、從化江埔街禾倉村、花都區橫潭村。

對於相關舊改業務，時代中國方面告訴《華夏時報》記者，時代中國是較早介入城市更新的房企，2018年開始逐步進入業務釋放期，開始有利潤反應。公司把城市更新當成重要的業務，通過目前的努力，未來的發展和盈利會有不錯的保障。

但相比於一般的開發項目，舊改的開發難度更大，由於開發周期較長，面臨的不確定性也更多。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，舊改的開發時間一般會比較長，項目的變量較大，前期的資金投入也會比較多，今年房企融資環境收緊，在這種情況下，企業可能會面臨資金上的壓力。

廣州一業內人士也告訴《華夏時報》記者，三舊改造不是一般的項目開發，其涉及的層面及深度廣且深，具有非常大的開發風險。在開發之前需要把相應的配套先建成，如學校、商業配套，這些資金是需開發商提前投入的。另外，全廣州目前就有很多地方在改造，互相競爭導致了成本增加，直接導致的高昂成本能否被市場接受也是一種考驗。

在市場拓展方面，廣東仍是時代中國的主戰場，2018年財報顯示，截止到2018年底，公司共擁有99個處於不同階段的項目，其中有96個分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州等廣東省主要城市，2個位於湖南省長沙市，一個位於四川省成都市。

岑釗雄曾在業績會上稱：“除了大灣區以外，我們會在粵中粵西增加投入。而廣東省外，四川成都、湖北武漢以及華東區域是我們未來要關注的地方。”但走出去和實現盈利之間仍存在著較長的時間差。

時代中國方面對《華夏時報》記者表示，時代中國持續深耕粵港澳大灣區，在該區域擁有較高的市場份額，我們將充分利用灣區建設提速發展的新機遇及深耕大灣區的優勢，繼續加大在該區域的投入，同時逐步布局廣東其他經濟發達城市，以及中國其它高增長潛力的區域，以繼續保持健康高速發展。

但目前來看，時代中國仍是一家區域性房企，未來收入依然嚴重依賴於廣東一省，項目的區域分布較為集中，市場風險性較大。嚴躍進表示，廣州市場過去幾年表現不錯，但這兩年廣州的地價抬高，成本也開始增加，運營難度也在提高。另外，時代中國重倉的粵港澳大灣區也是面臨眾多企業的競爭，能否從市場中脫穎而出，取得好的業績，還需要看企業內功如何。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧