多家房企租賃專項公司債遇阻 租賃融資難度或增加

見習記者 李貝貝 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 上海報導

萬科企業股份有限公司近日公開發行總計為80億元的住房租賃專項債第二期，融資規模為20億，用以在佛山、上海的三個住房租賃項目的發展。

而在萬科之外，今年年內已有多家房企對住房租賃公司債表現出強烈興趣。不過，並非所有的房企都像萬科一樣順利：《華夏時報》記者不完全統計得出，截至今年10月底，已有至少5家知名房企的發債計劃被上交所終止發行。

分析人士指出，目前房企租賃融資已經出現明顯分化，頭部企業或是長期布局長租公寓的房企、規模風險可控的企業成為融資主體。而從部分房企發債遭拒的情況來看，不排除這是為了防範各類借住房租賃市場發債實現變相融資的舉措。不過，對於那些已經布局長租公寓的房企來說，租賃融資的難度可能會有所增加。

住房租賃融資分化

10月25日，萬科發布公告稱，今年6月獲證監會批準發行不超過人民幣80億元的住房租賃專項公司債券將面向合格投資者公開發行第二期。

公告披露，住房租賃專項公司債券（第二期）為5年期品種（附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權），本期債券發行規模不超過20億元（含20億元），債券募集資金擬投入使用的住房租賃項目包括佛山-C22、上海-吳涇、上海-博園路三個項目。據悉，此前萬科已在9月8日完成了80億元住房租賃專項公司債券的首期發行，發行規模為15億元，當期票面利率4.05%。

2017年以來，隨著“租購並舉”、“房住不炒”等政策的提出，加之持續不斷的政策紅利支持，包括萬科、碧桂園、龍湖、華潤、恆大等在內的眾多房企紛紛加速在該領域的布局。不過，儘管市場預期火熱，但住房租賃產業仍面臨著融資成本較高及盈利太空有限的難題。也正因為如此，租賃金融產品受到了房企們的追捧。

今年3月22日，龍湖集團發行了全國首單住房租賃專項債券，第一期30億，債券票面利率5.6%；3月12日，綠城公開發行的15億元2018年住房租賃專項公司債券獲得上海證券交易所批準發行；7月5日， 恆大地產集團的100億元“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”獲得上海證券交易所批準發行；9月7日，深圳市龍光控股35億元的非公開發行2018年住房租賃專項公司債券也通過上海證券交易所批準發行。

不過，幾家歡喜幾家愁。在部分房企成功發行專項公司債券的同時，亦有不少不太順利的案例。

就在10月23日，奧園集團擬非公開發行的融資規模10億元的2018年住房租賃專項公司債券在上交所公司債券交易平台上顯示“中止”。而在此前，5月25日，花樣年中止了“花樣年集團（中國）有限公司2018年非公開發行住房租賃專項公司債券”的發行； 7月4日，北京鴻坤偉業房地產開發有限公司公開發行的20億小公募住房租賃專項公司債券項目狀態顯示為“中止”；9月28日，上海中城聯盟投資18億元住房租賃債顯示“中止”。

住房租賃市場仍未成熟

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向《華夏時報》記者指出，實際上目前行業的分化已經很明顯，“住房租賃融資主體還是那些頭部企業或是長期布局長租公寓的房企、規模風險可控的企業”。

“房企租賃融資出現分化，更多是因為一些房企試圖不適當利用國家政策東風，將其隻當成了融資工具和管道，而並沒有真實的推進租賃業務的完整計劃和動作，已經規模運營的項目也沒有制定儲備項目入池標準。”戴德梁行華東區估價及顧問服務部主管顧悅如解釋說。而實際上，花樣年等房企並沒有真正涉足長租公寓的具體項目，所謂的住房租賃債券項目可以說是變相融資。

戴德梁行中國區金融服務與顧問部主管張晟也向記者強調，對於專項債券而言，監管機構審核的重點除了債券發行要求的一般要素外，還關注資金的具體投向是否符合專項債券的要求。“從交易所披露的對於若乾房企住房租賃專項債券的反饋意見來看，監管層較為關注募集資金用途、募集規模的合理性以及租賃住房性質相關證明等方面，體現了監管機構希望確保募集資金切實支持住房租賃項目的政策導向。”

“單純從住房租賃市場的發債來說，按理是會大力支持的，這時突然中止，或是緩一緩的概念。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，多家房企住房租賃債券被中止確實很出乎意料，當然後續還需要有新的嘗試和動作。如果租賃業務投資方向明確，預計重啟的可能性還是很大的。對於被叫停的房企來說會影響融資，但是對長租公寓行業來講，存在融資方面的投資風險，叫停反而更有利於防範長租公寓發展的金融風險。不過，對於那些已經布局長租公寓的房企來說，未來可能會造成住房租賃債申請難度的增加。

江瀚表示，整個中國的住房租賃市場從去年到今年上半年期間，一直快速發展甚至處於野蠻生長的狀態，但這個狀態其實不利於整個產業的長期可持續發展。

“對於租房租賃市場而言，現在最需要做的是靜下心，認認真真地把品質做好。只有這樣才能夠推動住房租賃市場的一個長期可持續發展。”江翰建議，對於那些已經布局住房租賃市場的企業來說，要學會放慢腳步，在擴大自身規模的同時做精品質，只有把品控做好，促成市場形成合理的發展循環，才能夠真正推動市場的發展。

責任編輯：袁曉瀾