是樣板房“精”美還是開發商“精”明？

開發商為了給購房者一個直觀的感受，在銷售精裝房的時候往往會設置樣板房，並且該樣板房為了達到吸引潛在買房人的要求往往會被過度裝修，但到最後交房的時候，購房者所拿到的房子跟樣板房卻差距很大。

偷梁換柱、標準縮水是成屋“走樣”最常見的問題。有些樣板房看著漂亮，可交房後卻與實際情況天差地別。成屋的窗戶變小，陽台面積縮水，衛生間洗手台高度降低，承諾的“贈送面積”沒有兌現，裝修標準、設備設施的品牌不一樣，甚至連戶型格局都存在差異。

針對這些問題，2月27日，藍房網特邀北京盈科（廈門）律師事務所許東律師、廈門房地產資深顧問陳雲龍先生坐客藍房直播間。在【藍房說法第十二期】直播間現場，許東律師和陳總為我們分享了樣板房存在的“貓膩”，並教大家如何避開樣板房的這些“坑”！

我們在網上發出了征集令，挑選了幾個有代表性的問題來進行探討，許東律師和陳雲龍先生就這些問題作出了解答並給購房者提供了一些建議。

1.樣板房在銷售的過程中起到一個什麽作用？

陳雲龍：首先，樣板房是作為後期貨付的一個邀約標準；其次，是給客戶展示未來的一個生活情境。

樣板房主要分為兩種，第一種是實景樣板房，一般建在其中一棟樓裡，樣板房和成屋差距會比較小，畢竟它的采光、通風以及戶型都不可能有很大的出入。第二種是獨立樣板房，在售樓處樓上或在獨立的建築裡建的樣板房，這種情況無論是尺寸、采光還是通風等出現爭議的問題會比較多。相對來講，實景樣板房的參考意義更大，如果是獨立建的樣板房就要多加小心了。

2．您從事房地產工作十幾年，從專業的角度來看你覺得樣板房與成屋有哪些實質性的區別？

陳雲龍：要跟銷售確認哪些部分是交付標準，哪些部分是非交付標準。在做樣板房的時候開發商都會進行標記是否為交付標準，有些開發商甚至會在門口直接樹一個牌子說明樣板房中哪些是交付標準。

實景樣板房是偏離度比較小的一種，可讓銷售把樣板房的照明全部關掉，觀察實際的采光是否滿足需求；其次，在隔斷的部分要確認清楚在交房的時候是什麽狀態，具體是一堵牆還是一個裝飾，這個會影響到後期的使用以及內心的一個感受。

在獨立樣板房中，SOHO是重災區，因為涉及到贈送率或者能做兩層等問題，但無論是商業還是辦公，做夾層都是違法的。對於與獨立樣板房，特別需要跟銷售確認的是連廊在哪裡，窗戶邊上是否像樣板房展示的一樣南北沒有遮擋，未來前面是否會建什麽東西。

3.開發商交付房子時，是否需要達到樣板房的標準？遇到樣板房跟交房時“貨不對板”的現象該怎麽辦？如果出現的問題在合約中沒有具體約定，是不是可以參照樣板房？

陳雲龍：精裝房涉及到的標準包括購房時的承諾以及合約條款裡提到的部分，比如客廳的瓷磚用的是什麽品牌，後期改造的部分是否需要額外付費，這些都需要體現在補充協議裡。還需要注意的是，現在絕大多數的一手房都是預售屋，就會涉及到後期產品採購的問題，如今產品更新換代非常迅速，到裝修的時候不一定還有這款產品。這個時候，就要注意補充協議裡是否有標注某某產品是什麽品牌和型號的，如果裝修的時候沒有同款產品應該要購置不低於同款價格的產品。如果開發商在這方面的工作做得比較好，後期的質量就更能保證。

如果擔心後期的貨不對板，可以把當時的東西細化下來留證，具體可以這樣操作：

1.以錄影的方式跟銷售確認哪些是交付標準。

2.在簽合約的時候可以帶上一把尺子到現場測量各個部分的尺寸，以此跟合約上的尺寸圖做一個比對。

3.關於贈送或者後期拓展的部分，把改造後的實際狀態記錄下來，在後期的交房過程中就會減少很多麻煩了。

總之，看樣板房的時候可以多拍一些照片，錄一些視頻，要做好證據保存的工作。

4.在參觀樣板房時，您提醒購房者注意哪些問題？

陳雲龍：1.告知客戶哪些部分是交付標準，哪些部分不是交付標準。

2.現場問銷售這個房間的尺寸是多大的，多少乘多少，淨深乘面寬。因為9㎡可以是3米乘3米，也可以是4米乘2米多。確認號尺寸才能避免成屋是有折角的或者是不方正的戶型。所以，一定要跟銷售確認房間的尺寸是什麽樣的而不是面積是什麽樣的。

3.跟銷售確認產品的品牌、采光以及後期周邊的房子有沒有什麽遮擋。

4. 關於品牌這個問題，一定要留底作證，交房驗房是以合約為準，而不是以樣板房。絕大多數的開發商在簽合約的時候是不會提醒你的，提前確認好讓心裡有底，不要給自己太高的期望值，後期貨房的時候也能規避很多問題。

5.有哪些方法可以了解樣板房存在的“貓膩”，規避樣板房與成屋不符的風險？

陳雲龍：在購房環節需要注意的問題：

1.跟銷售確認排水管和消防管道從哪裡走，有沒有什麽東西會經過戶內，特別是SOHO。

2.做好留證工作，如果出現問題，這是與開發商解決問題的籌碼。

3.在購買的時候一定要拿合約與銷售一一對證，哪些是交付標準，哪些不是交付標準，沒問題再簽字，有問題先提出來解決了再說。

矛盾高發期的交房環節需要注意的問題：

1.出現了交房問題一定會通知銷售，銷售會到現場來解決問題，詢問雙方是否有相應的承諾，為什麽會出現這個爭議。如果銷售有理有據的拿出證據出來，這個東西當時確實是沒有跟購房者承諾的，那就不在銷售的職責範圍了。

2.如果碰到所謂的貨不對板的問題，購房者可以拿出留證的東西來。在交房的時候，如果是毛坯房建議大家做一下空鼓錘、滴水測試；如果是精裝房，建議大家帶個顯微鏡去觀察縫隙、邊角甚至是外牆的地方是否有裂痕，如果有問題及時要求開發商整改。

許東：所謂的“貓膩”就是樣板房與成屋對照的問題，應該拿合約、補充協議和圖紙等來跟樣板房對照，多跟銷售確認一些東西，並且拍照錄影留證。事前的防範和取證遠遠比事後的維權要來得重要和有意義。要提醒購房者的是，看房子不能總看它的優點，要善於尋找它的缺點，任何的房子都不可能十全十美，買房應該是能夠接受它的缺點才去買。

總之，樣板房作為建案產品的一個重要臉面，也是開發商花費重金的行銷手段。為達到更好的銷售效果，有些開發商往往會在樣板房上動些手腳，誇大效果，在交付時“貨不對板”，令購房者利益受損。所以，在購買房子之前一定要擦亮眼睛，不要被“精”美的樣板房蒙蔽了雙眼，要核實樣板房中哪些是交付的標準，明確合約內容，做好收房驗房工作，保存樣板房的照片，以免出現糾紛。

本期是第十二期的《藍房說法》，許東律師和陳雲龍先生為我們帶來了實用的“乾貨”，本次直播吸引了3萬多人觀看。

《藍房說法》是藍房網的一個視頻直播欄目，主要針對當下的房產熱點事件進行解析，邀請律師為廣大業主朋友解答有代表性的問題，提供一些實用的建議，為大家在買房、租房以及房產糾紛等方面分享乾貨，讓大家少走彎路。

大家可根據自身的需求或感興趣的內容對往期的藍房說法進行有針對性的回顧，相信對大家在購房、租房、裝修、房產糾紛、物業糾紛等領域會提供一些有效的幫助。