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廣東佛山樓市現雙合約補社保亂象 樓市調控或再加碼

  廣東佛山樓市暗流湧動 現雙合約、補社保亂象

  許永紅,童海華

  “來廣東佛山買房的人都知道雙合約。”在市場走訪中,一位建案銷售人員向《中國經營報》記者坦言,為規避限價政策,採用“購房合約+裝修合約”的售房形式已在佛山十分普遍。

  記者了解到,佛山多個建案存在雙合約違規銷售行為,首付門檻接近總房價的五成。此外,佛山樓市限購趨嚴也滋生了“先交錢後補社保”的亂象,購房風險加劇。

  受訪法律人士表示,遇到退房情況時,雙合約的裝修費用產生爭議,能否全額退存在很大風險,而社保等待期間,一旦開發商資金鏈斷裂,購房者很可能遭遇錢房兩空的境況。

  近期,住建部就樓市調控問題密集約談12個城市,佛山名列其中。在多個被約談城市紛紛頒布嚴厲調控新政的背景下,受訪專家分析,佛山樓市應該會跟進頒布調控新政,但因為庫存上升,銷售穩定,且房價有下跌跡象,調控也許會較為寬鬆。

  針對項目違規、樓市調控等問題,記者致函採訪佛山市住房和城鄉建設管理局,但截至發稿時未獲相關回復。

  雙合約泛濫於市

  日前,記者以購房者身份走訪佛山樓市發現,以規避限價政策為目的的雙合約現象已然泛濫於市,違反相關規定之外,也使得購房者的首付成本大幅提高。

  在保利海德公園,一套建築面積約99平方米的三房戶型,總價約189萬元,其中毛坯房款為140萬元,裝修款為49萬元。購房合約若以三成首付計算,毛坯款首付約42萬元,裝修款則需要一次性付清,購房者所需的首付款高達91萬元,是總房價的48%。

  從裝修款來看,上述保利海德公園房子的裝修標準達到近5000元/平方米,現場銷售人員對此表示,雙合約僅是為了達到備案價格要求而做出的拆分,“房子的實際裝修價格大概在每平方米1500元~2000元之間。”

  這樣的情況在合景新鴻基·瀧景也同樣有所體現。具體而言,該建案103平方米的戶型,裝修款達51萬元,裝修單價與保利海德公園相差不大。但不同的是,該建案的裝修款可分期支付,30%裝修款需要先與毛坯款一並付清,另外30%一年後支付,剩餘40%的繳納時間截至2019年底。

  在走訪過程中,記者了解到,涉及雙合約問題的建案還包括了金茂綠島湖以及正在處理尾貨階段的越秀·星匯雲錦。此外,有銷售人員直言,為了規避限價政策,不僅是雙合約,有些建案甚至存在三合約或四合約的情況。

  對於雙合約的風險,廣東巨集力律師事務所主任律師呂傳文向記者分析稱,當出成屋屋抵押、售予第三人等問題,購房者可以請求解除合約、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

  “此時,購房者只能依據《購房合約》的價格追償,與實際總購房款相比,是個很大的損失。”

  同時,呂傳文還指出,假設開發商交付房屋的時候,購房者因為其他原因要求退房,由於《裝修合約》是承攬合約,由此導致購房者只能依據《購房合約》的價格退房,裝修費用產生爭議,能否全額退還存在很大的風險。

  先交錢後補社保?

  需要注意的是,在走訪過程中,有銷售人員向記者透露,對於限購的外地購房者,不少建案存在“先交錢後補社保”的現象,且多數要求全款支付。

  近年來,佛山樓市調控不斷加碼,“限購令”持續更新,外地人購房限制收緊。2016年10月,佛山發布樓市新政,外地人可在限購區域購買兩套新建商品住房,首套雖無限制條件,但次套需要提供一年個稅或社保證明。2017年3月調控更新後,外地人可購買套數減至1套,且需要上述證明。

  除了雙合約,合景新鴻基·瀧景在外地人購房資格方面也打起了主意。該建案銷售人員稱,目前不符合條件的外地購房者,需要先交四成毛坯款以及三成裝修款,余下款項則在滿足社保要求後再正常辦理貸款購房。

  對於購房者而言,“先交錢後補社保”與雙合約一樣存在諸多風險。呂傳文稱,這不違反法律強製性規定,合約有效,但有規避限購政策之嫌,開發商可能會受到行政部門的查處。

  呂傳文指出,一年等待期間,購房人可能遇到政策風險,即限購政策加碼,導致一年後合約仍無法網簽備案。而且,房屋沒有網簽備案,開發商可以將房屋另行過戶給他人,存在違約風險。另外,房屋權屬在開發商名下,開發商一旦資金鏈斷裂,債權人有權查封認購房屋,屆時購房者很可能錢房兩空。

  “一般情況下,認購書僅被認定為預大約同,與正式合約(本大約同)在權利救濟方面有明顯區別。”呂傳文表示,一旦開發商違反認購書約定,不與購房人簽訂正式合約,購房人主張權利時會受到一些限制。

  樓市調控或再加碼

  據新華社報導,住建部近期就房地產調控問題密集約談了12個城市,佛山名列其中。成都、哈爾濱、貴陽、長春、西安等多個被約談城市已相繼頒布調控新規,佛山是否跟進加碼調控成為了業內熱議的焦點。

  目前,樓市調控收緊信號持續釋放。5月19日,住建部發布相關通知,明確表態堅持調控目標不動搖、力度不放鬆,堅持調控政策的連續性、穩定性,支持剛性居住需求,堅決遏製投機炒房,因地製宜,精準施策。

  除此之外,同為粵港澳大灣區城市的江門、東莞日前也相繼頒布了樓市調控新舉措。其中,江門發布了新建建案銷售現場資訊公示管理辦法(征求意見稿);而東莞則頒布《關於進一步加強和完善新建商品住房銷售價格備案管理的通知》,取消同一套房屋首次備案180天后可累計上調5%的規定,新建商品住房銷售價格一經備案不得上調。

  據相關公開報導,佛山住建局在5月7日已披露了《關於重申房地產銷售秩序 加強銷售現場公示有關工作的通知》,要求房企避免在夜間進行項目開盤或銷售活動,對預計購房人數較多的項目,盡可能採用搖號等方式進行銷售,同時嚴禁企業人為製造銷售緊張氣氛,嚴禁過分宣傳和渲染建案熱賣情況。

  不過,該檔案印發時間為4月26日,與其他被約談城市發布樓市調控新政的時間相差較大,而且調控內容也相對寬鬆。對此,業內有觀點認為,不排除佛山接下來會頒布新的調控政策。

  “從目前情況看,微調的可能性比較大,大規模調整的可能性比較小。”在接受記者採訪時,地產經濟學家鄧浩志表示,佛山作為被約談城市,在調控政策方面通常會有所跟進。“但是,佛山目前一手住房的庫存是上升的,最近的銷售情況也不是特別火熱,而且房價也沒有上漲,甚至還有略微下降的可能。所以,佛山樓市加碼調控的壓力並不算太大,調控內容會相對寬鬆。”

  中原地產數據顯示,佛山商品住宅庫存近一年來持續走高。截至2018年4月底,佛山商品住宅庫存已達846萬平方米,按近一年的銷售速度,需要消化10個月,而4月的成交面積和成交均價分別環比下跌了14%、5%。

責任編輯:關海豐

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