萬科的“活下去”和“買買買”，矛盾嗎？

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秋季例會上喊出“活下去”的龍頭房企萬科，成了地產界的網紅，其一舉一動都牽動著業界的神經。而地產同行華夏幸福日前的一紙公告再度將萬科推向前台。

從國慶前萬科廈門建案降價促銷以求回籠資金，到萬科擬29億元增資深高速；從國慶後北京萬科斥資32.34億元與華夏幸福合作開發部份環京項目，到萬科三季度拿地權益價款超過500億元，高呼“活下去”的萬科卻開啟了買買買模式，這究竟打的啥算盤？

萬科近期大動作頻頻

華夏幸福10日公告稱，公司全資子公司擬就部分項目與北京萬科企業有限公司及其全資的北京恆燚企業管理有限公司簽署《合作協定》。目標公司持有位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。萬科擬通過收購目標公司部分股權的方式，與公司合作開發目標地塊，暫定交易價款約為32.34億元。

北京萬科表示，北京萬科擬與華夏幸福合作開發涿州等四地項目，主要是持續看好環首都經濟圈未來的發展。

時間拉回到國慶前，9月29日，萬科2018秋季例會現場照片中的紅底白字標語“活下去”在網上刷屏。與此同時，一條關於萬科廈門建案推出107套特價別墅的消息在網上迅速傳開。

同日，深高速發布公告稱，公司擬為深圳市深國際聯合置地有限公司（主要業務為梅林關城市更新項目的投資、開發和經營）引入萬科作為戰略投資者，萬科以29億元增資聯合置地，並獲得後者30%的權益。

一邊說“活下去”，一邊開始出手收購，這畫面是不是有點不協調？

拿地是為了“持久活”

聽其言還要觀其行。其實今年以來萬科一直恪守謹慎風格。

根據萬科公告披露，今年7、8、9三個月，萬科新增67個項目（不含物流地產項目），需支付的權益價款為538.8億元。今年一季度、二季度萬科新增項目需支付的權益價款分別為234.45億元和477.32億元。

考慮到每年各城市需要先制定供地計劃然後再按計劃推地的因素，可以說萬科今年以來拿地節奏還是比較平穩的。另外，從同比的角度看，萬科2017年第三季度新增67個項目（不含物流地產項目），需支付的權益價款為745.21億元。

換言之，萬科在2018年第三季度拿地的權益價款其實同比還下降了27.70%。

一位接近萬科的人士認為，雖然萬科說要“活下去”，但其實從未說過要放棄地產開發，地產也還是其核心業務，所以企業正常的經營發展需求肯定還是要維持。無論是華夏幸福的收購、還是三季度的拿地，都是為了保證未來幾年能夠有穩定的發展。

強調回款是保證今年的業績和現金流，拿地是保證未來的發展需求，並不矛盾。

“即使账上的現金不用來拿地，也不能算作今年的營收。只有拿地做項目然後銷售出去，才能算業績。如果不拿地，企業未來發展就無法持續。”

土儲規模決定成長太空

對於資金密集型的房地產行業而言，資金和土地顯然是永遠繞不開的兩大關鍵要素。有錢才能保證企業各項業務順利開展，有地才能開發項目銷售回籠資金，做好高周轉的同時讓企業“活下去”。

今年以來房企融資變得越來越難，融資成本也高。因而絕大部分房企拿地變得更趨謹慎，導致市場出現不少土地流拍的情況。有統計顯示，今年1-8月，全國300城共流拍了890宗地塊。那麽，當前房企土地儲備的現狀又是如何呢？

根據克而瑞10月9日最新公布的數據，2018年上半年有7家房企的總土儲貨值超過1兆元。碧桂園、恆大、融創的總土儲貨值更是超過2兆元。與去年相比，碧桂園成功超越恆大登頂，一方面得益於全面覆蓋戰略，另一方面與恆大自身放緩投資節奏有關。

另外，泰禾集團、世茂房地產的總土儲排名顯著高於銷售排名，土儲上積累的優勢，會成為其後續業績增長的有力武器。

總體而言，在當前市況下，適當的土儲是房企後續規模衝刺的重要保障，總土儲規模較大的房企後續企業規模的成長太空仍然很大。

最好的並購時機是明年上半年？

有房企高管表示，雖然目前房企存在一定壓力，但只要不買地，靠現金流過過日子還是可以的。真正買地最好的時候可能在明年上半年，或者說市場銷售最困難的時候應該就是買地最好的時候。

某上市房企副總裁表示，對房企來說，現在是一個比較好的收購時點，但更好的時機可能會在明年春節前出現。理由很簡單，通常房企需要在春節前把大筆的工程基建款項支付出去，因此春節前往往是房企資金壓力最大的時段，許多房企會在四季度尤其是12月份進行銷售衝刺，一方面是為了保障全年業績順利實現，另一方面也是希望在年底前儲備一些資金用以必要的支付。

也許我們應該將目光看遠一點，才能看清大勢。

古詩雲：沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。今日聽君歌一曲，暫憑杯酒長精神。

編輯：全澤源