恆大上半年拿地規模減半 淨利潤達530億元

8月28日，近年不斷調整的中國恆大集團（3333.HK，下稱“恆大”）發布最新業績報告。在2018年上半年，恆大的銷售額、營收和淨利大幅增長，此前備受關注的淨負債率也迎來下降。

不過，《中國經營報》記者注意到，作為下調負債水準的一大舉措，恆大在2018年上半年的拿地規模大幅縮減，對比2017年同期，拿地數量和建築面積減少近半。

對於房地產市場走勢，恆大總裁夏海鈞在業績會上回應本報記者時表示，“現在房地產市場發展無序，增長過快，通過階段性的行政手段，將房價控一控、穩一穩是有好處的，而隨著行業長效機制落實，非市場的行政手段將會逐步退出。”夏海鈞還指出，市場集中度不斷提升的背景下，未來房地產將會出現“強者恆強，大魚吃小魚”的競爭局面。

此外，夏海鈞透露，恆大回歸A股一事，“公司與證監會一直保持非常暢順的溝通”，在法律和運營層面上沒有問題，目前主要是國內的A股市場不太好，“我們在等待合適的時機，完成重組上市。”

在售項目累計達735個

報告顯示，恆大2018年上半年累計合約銷售金額3041.8億元，同比增長24.6%，已完成全年5500億元合約銷售目標的55.3%；合約銷售建築面積2905.9萬平方米，同比增長17.4%。

恆大近年銷售持續大幅增長與龐大的可售貨量不無關係。在2018年上半年，恆大新開盤項目79個，在售項目累計達到735個，分布於216個城市。

2018年上半年，恆大共計購得土地儲備68幅，並就現有19個項目進一步購買周邊土地。記者注意到，與多數房企采取合作形式開發項目不同的是，恆大的大部分新增項目的權益比例多為100%，最低的權益比例為51%。而新項目分布於成都、杭州、西安、重慶、無錫、佛山、煙台等一二線及三線城市，新購土地儲備建築面積3086萬平方米。

截至2018年6月底，恆大總土地儲備項目822個，位於中國228個城市，土地儲備總規劃建築面積3.05億平方米，土地儲備原值為5130億元。具體來看，一二線城市土地儲備原值達3464億元，佔比約68%，三線城市土地儲備原值人民幣1666億元，佔比約32%。

而上述土地儲備原值中，未付款金額為1078億元，其中2018年下半年到期應付398億元，2019年到期應付322億元，2020年及之後到期應付358億元。

值得一提的是，舊改亦是恆大獲取土地資源的一大管道，未納入土地儲備的舊改等項目，總規劃建築面積為7285萬平方米，其中深圳的42個項目，規劃建築面積達2432萬平方米。

夏海鈞表示，5500億元的年度銷售目標不打算進行調整，恆大下半年可售貨值大概是7000億元，賣掉50%，就可以實現5500億元目標，“也就是說，恆大2018年完成5500億元是沒有問題的，恆大的銷售目標肯定是超額的，我們已經預留了增長的太空。”

問及房地產市場走勢，夏海鈞在業績會上向本報記者表示，這幾年，國家為了使房地產價格平穩發展，頒布了一系列政策和措施，如核心城市的限購、限貸，預售證的管理和發放，“這些是過渡性的行政手段，對房地產目前平穩發展，我認為是有利的。”

“現在房地產發展無序化，增長過快，通過階段性的行政手段，將房價控一控、穩一穩是有好處的。”夏海鈞指出，隨著中國房地產長效機制的落實，這些非市場的行政手段會逐步退出。未來，房地產的競爭還是以市場作為主要的手段。

值得關注的是，夏海鈞認為，在房地產市場調控的形勢下，“行業的未來一定是強者恆強，大魚吃小魚。”

夏海鈞分析，2017年前十大房企的銷售佔有率是24%，2018年上半年這一比例已經達到了30%，半年時間增長了6%，“這說明，大部分的中小房企在這一輪的市場調控中退出了市場，由大房企接管。”

“我一直說，房地產市場就像一張大餅，目前已經發展到基本成熟的階段，一年的房地產銷售是10兆~13兆元的規模。在這個規模裡，變化的是集中度，前十大房企不斷蠶食小房企的市場份額。”夏海鈞表示。

等待時機回歸A股

從2017年開始，恆大從原來的高負債、高杠杆、高周轉、低成本的“三高一低”，向低負債、低杠杆、低成本、高周轉的“三低一高”模式轉變。

2018年中期業績顯示，恆大的淨利潤為530.3億元，同比增長129.3%，淨利率同比增長5.4個百分點至17.7%；核心利潤達550.1億元，同比增長101.5%；核心利潤率18.3%，同比上升了3.8個百分點。另外，淨負債率下降至127.3%，較2017年同期下降50%，較2017年末下降逾30%。

去掉大額高息永續債是利潤大幅增加的主因，夏海鈞坦言：“我們從2016年淨負債率是432%，下降到現在的127.3%，淨負債率大幅降低。以前報表中有永續債1000多億元，吃我們的利潤，前兩年這方面吃掉了200多億元的成本，節省下來後，自然使2018年的利潤增加。”

在2017年，恆大為回歸A股引入了1300億元戰略投資，並償清1129億元的永續債，從而使得公司淨負債率大幅下降。

夏海鈞指出，負債水準降低的原因，除了引入戰略投資者、償還高息永續債以及盈利提高以外，公司也在減少土地儲備。

在業績會上，夏海鈞稱：“公司的土地儲備未來會維持在3億平方米左右，每年下降5%左右，通過土地適當的減速，加快負債的降低，從而達到合理的水準。”

記者了解到，對比2017年同期，恆大在2018年上半年的拿地數量和建築面積縮減近半。在2017年上半年，恆大新購土地儲備高達152幅，新增土地儲備建築面積6763.6萬平方米，遠超過2018年上半年的68幅和3086萬平方米。

另外，夏海鈞表示，公司目標在2019年中期將淨負債率降至100%，到2020年淨負債率為70%，公司未來的目標是維持淨負債率70%左右，這是行業合理的水準。

儘管償清了永續債，但夏海鈞強調：“這兩年國內金融形勢不是很好，我們預期淨負債率如果下降，也是逐步下降，不會下降很大，要確保公司總體運營。”

同時，夏海鈞解釋，引入三輪戰略投資者後，戰略投資者的股權佔比已達到了30%左右，按照原來計劃，今後公司將不會再引進戰略投資者。

至於備受關注的回歸A股，夏海鈞透露，“我們跟證監會一直保持非常暢順的溝通。”而談及目前房企A股IPO遇阻的問題，夏海鈞指出，恆大回歸A股跟房地產IPO是完全不同的概念。

“我們是將已經在A股上市的房企，即老牌國有企業深深房，進行國有企業的混改，這是符合國有企業改革的大方向。”夏海鈞進一步指出，恆大回歸A股不同於房企IPO需要發行新的股份，進行市場融資，恆大是完成資產的售讓後，借殼實現上市，不需要進行資本市場的資金募集。

值得關注的是，夏海鈞表示：“恆大回歸A股在法律和運營層面上是沒有問題的，目前主要是國內的A股市場不太好，比較波動，我們在等待合適的時機，完成重組上市。”