西安萬科土儲下滑可售項目減少 銷冠位置恐將失守

　　西安萬科土儲下滑可售項目減少，“老大”位置恐失守

　　萬科集團（SZ：000002，下稱萬科）2008年進入西安，2014年取代中海地產成為西安樓市銷冠，此後西安萬科銷售業績不斷攀升，2015年銷售突破60億元，2016年突破120億元，2017年更是達到近200億元，市場佔有率為9.5%。

　　10年布局28個建案，穩坐西安樓市頭把交椅達4年之久，西安萬科曾經可謂是西安樓市的當紅炸子雞，但如今這種局面正在被打破。

　　隨著今年以來，西安萬科土儲低於同規模房企、可售項目減少，有業內人士推測認為，萬科在不斷收縮西安擴張步伐。這番定調或許為時尚早，不過可以預測的是，對於入陝10年且剛換帥的西安萬科來說，其開工項目及土儲不足，勢必會影響接下來的銷售業績，要想守住多年的“老大”位置，並不容易。

　　西安萬科“銷冠”位置恐將失守

　　9月15日，西安市舉辦了2018年第三批擴大有效投資重大項目集中開工儀式，共計277個項目中，滻灞生態區開工項目10個，總投資307.9億元，年計劃投資44.5億元。在滻灞生態區的10個項目中，最高投資41億元的萬科翡翠瀾灣成為業界關注的焦點。

　　但儘管有這41億元的新投資傍身，西安萬科可售項目減少的窘境，仍讓外界對其步伐放緩產生質疑。

　　近日，西安陽光售房網統計數據顯示，截止到8月31日，西安樓市各房企土儲差距再次拉大，其中前三甲分別被綠地控股（SH：600606）、碧桂園集團（HK：02007）、萬科包攬，三家房企土地儲備分別為361.5萬平米、306.7萬平米、275.5萬平米。值得注意的是，三家房企中，綠地幾乎與萬科同時進入西安，而碧桂園更是在2015年才開始進入西安。也就是說，萬科在西安的土儲增速要低於同規模房企。

數據來源：西安陽光售房網

　　土儲增速不及同行的另一面是，萬科在西安的可售項目也面臨著不斷減少的處境。就此，藍鯨房產梳理了萬科2018年上半年財報發現：2018年上半年，萬科在西安共有16個在建項目，其中萬科城·潤園、萬科·翡翠天譽、萬科·公園華府、萬科·金域東郡等8個項目的預售比例已經超過60%，萬科城市之光南區的預售比例為56%。除此之外，藍鯨房產還從西安陽光售房網查閱到，萬科金色悅城、萬科大明宮、萬科金域國際等項目存貨也不多，前兩個項目從2012年起就已開始銷售，而金域國際的最早起售時間則在2015年。

　　“這些項目的銷售大多已經過了高峰期，沒有強勁的業績貢獻動力。”西安當地一位房地產人士對藍鯨房產指出。

　　於房企而言，土地是最重要的生產資料，它直接決定了房企未來幾年的可開發體量及業績，也因而有業內人士據此質疑，西安萬科的步伐在收緊。對此，藍鯨房產向萬科相關負責人發去了採訪提綱，但截至發稿前仍未收到對方回復。

　　安居客首席分析師張波對藍鯨房產表示：“一般情況下如果房企在某些區域持續出現拿地速度減小、拿地金額下降、新開工面積減少、開工進度放緩就可以判斷其采取收縮戰略，但還需要結合企業整體情況來看，全國拿地金額總額是否有變化，整體的待售面積和開工進度有無調整等等，才能做判斷。”

　　根據萬科半年報顯示，今年上半年，西安萬科新增項目為5個，新增規劃建築面積為101.12萬平米，高於2017年同期的3個及62萬平米，同時其在建開發產品、擬開發產品分別為16個及9個，也要高於2016年、2017年同期。就該組數據來看，萬科是否有收縮西安步伐的計劃，尚需觀察。

　　不過，在張波看來，隨著開工項目的不斷增多及土儲增速的下滑，萬科恐將失守西安“老大”寶座，這是現階段萬科需要面對的挑戰。

　　西安萬科出現的這種情況正是現下萬科整體面臨的一個縮影。2018年上半年財報顯示，上半年萬科的業績雖然在穩步提升，但和同行相比淨利潤增速、銷售額增速放緩明顯。

　　數據顯示，2018年上半年， 萬科房地產開發業務實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%，而上半年碧桂園、中國恆大的銷售額同比增長數據分別為42.8%、24.6%。同時，上半年萬科實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為91.2億元，同比增長24.9%；同期，碧桂園為130億元，同比增長約80%。

　　雖然萬科在刻意淡化自己的“房地產”身份，並在半年報業績會上明確提出降速，但地產業務降速後的萬科新的增長點在哪？這是對現任管理層的考驗。而能否保住西安市場“老大”的地位，也是對西安萬科新任總經理郭繼勳的考驗。

　　用戶口碑難關如何過？

　　與集團管理層遇到的考驗不同，郭繼勳還面臨著提升萬科在西安的用戶口碑。

　　萬科在西安當地口碑極差， 這要從原萬科西安總經理錢嘉說起。眾所周知，2014年到2018年，西安萬科總經理一直是萬科老臣錢嘉坐鎮。錢嘉就職第一年便率領西安萬科問鼎西安樓市桂冠，之後更是通過大手筆並購、合作開發、全民賣房等手段延續西安萬科的輝煌，業務觸角延伸至商業、辦公大樓、長租公寓、產業園、教育、家裝等多個方面。

　　可以說，錢嘉成就了西安萬科，但快速擴張也為西安萬科埋下了隱患。2017年，西安萬科維權事件全面爆發。萬科“住這兒”APP上，西安萬科連續兩年榮升保修數量第一，而2017年，西安萬科在售12盤更是因違規銷售，遭遇了西安市政府的停售處罰。也因此，有業內人士透露，錢嘉在萬科內部是一個極富爭議性的人物。

　　2018年年初，錢嘉告別萬科，接任者為新疆萬科總經理郭繼勳。面對西安萬科的品質與信任危機，剛上任不足一月的郭繼勳便對其展開了大刀闊斧的改革，其中之一便是在保住西安萬科現有市場份額的基礎上，抓緊提升利潤；二是全面提升客戶滿意度，修複改善相關利益方的關係。這是郭繼勳給自己定下的任務。

　　與錢嘉風格不同，郭繼勳頗為重視維護客戶關係。2003年進入萬科，郭繼勳也是一名老萬科人，2016年5月，新疆萬科成立的第8年，駐扎上海的郭繼勳通過萬科內部競聘勝出，執掌新疆萬科。

　　2017年，萬科周刊曾發表了一篇題為《郭繼勳：在新疆公司當總經理是一種什麽體驗？|萬科人物志》的文章，文中寫到，郭繼勳執掌新疆萬科之後，面臨團隊不穩定、土地儲備與在售項目積累比較弱、管理人員經驗不足三大問題。當時，郭繼勳對此采取的措施是：見客戶、下工地、踩建案。

　　在這篇文章中，郭繼勳提到，希望2018年新疆萬科成為市場第一，但時間還沒到，他即調任到西安萬科總經理，足見萬科中西部區域公司對其工作的認可。然而，修複客戶關係並非一朝一夕之事。今年6月份，因樓道及入戶大廳與宣傳嚴重不符等問題，萬科在西安的另一所高端建案——萬科·翡翠天譽還遭遇了業主維權。這一次，郭繼勳採用的方法又是什麽？他對西安萬科的期望又是什麽？他始終沒有站出來給一個答案。

　　2018年，是萬科進入西安的第10個年頭。在這個具有紀念意義的時間節點上，西安萬科選擇了低調。如何評價萬科10年來在西安的發展，萬科並沒有給出回復。不過，在如今群雄環伺、強敵林立的西安市場，萬科的西安“老大”之路將充滿荊棘，如何守住這個戰略要地，萬科中西部區域需要好好籌謀，而西安市場也在期盼郭繼勳能再造一個新天氣。

責任編輯：陳永樂