171家樣本房企：存貨結構改善，周轉效率微降

2019年4月下旬，我們發布了《2018年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100》，裡面主要涉及“總土儲貨值、總土儲建面”兩個指標，該指標與企業獲取的地塊建面與地塊所在位置的建案均價相關，主要是為分析企業未來是否可以滿足持續的合約銷售規模增長。“存貨”是以金額計價的除了包含土地成本，還包括建安成本、材料成本等各項成本，與此相關的指標可以反映企業投資開發力度及周轉情況。以171家[1]已發布2018年財務報告的房企為研究樣本，摘取4項指標數據——“存貨總額、已竣工存貨、營業成本、營業收入”，通過 “存貨規模總量、已竣工存貨總量、已竣工存貨佔比、存貨周轉次數”等指標，分析房企在存貨規模、周轉效率、去化能力等方面存在的差異以及原因。

[1]由於海德股份、華鑫股份、寧波富達、浙江廣廈、中航善達五家企業主營業務變更，因此在本次研究中，我們剔除了這五家企業，企業樣本總數由176家調整為171家

存貨規模：總量持續上升，增速收窄

房企存貨規模仍在持續提升，但增幅有所收窄。截至2018年底，171家房企存貨總規模達111032億元，同比增長25%，增幅相比上一年下降7個百分點。其中，64家重點房企2018年存貨規模同比增長27%，增幅較去年下降了8個百分點。從各企業存貨規模來看，共29家房企存貨超1000億元，較2017年增加了6家，且TOP3強門檻較去年提升了1654億。整體來看，三年來房企存貨規模不斷上升，但在庫存增速上有所控制。

強者恆強，存貨規模TOP20強與銷售TOP20強高度吻合。從存貨規模TOP20強房企來看，除首開、金科、華僑城非銷售TOP20強房企之外，其余企業均為銷售TOP20強企業。明顯看出，大部分資源還是掌握在強者手中。並且存貨總量TOP20房企在整體存貨比重達61%，與上一年佔比基本持平，行業“強者恆強”現象凸顯。

周轉情況：下半年房企存貨周轉率下滑，全年同比微降

房企存貨周轉率出現進一步下滑，與2018年下半年房地產市場走弱有關。171家典型房企2018年存貨周轉次數為0.35次，同比下降了0.01次。其中, 64家重點監測房企的存貨周轉次數為0.36次，同比下滑0.01次，與171家典型房企一致。房企存貨周轉的變化與市場走勢轉變有關，2018年上半年市場仍然保持慣性增長，年中時房企存貨周轉率相較於17年同期仍有所上揚，而下半年市場形勢急轉直下，多個城市去化率出現了不同程度的回調，最終導致房企全年存貨周轉率數據出現了一定的下滑。

從存貨周轉次變化來看，高周轉率普遍帶來了營業收入的上漲。企業的營收變化與存貨周轉率變化呈正相關關係，從直接數據來看，2018年企業的存貨周轉率上漲的企業中91.4%的企業都取得了營業收入的增長，而存貨周轉率下滑的企業中僅有50.9%的公司取得營收增長。主要是因為存貨周轉率指標一定程度上反映了房企銷售能力和使用資金效率，因此周轉的加快同步帶來營業收入上漲也就不難理解。

去化情況：竣工存貨佔比持續下降，多數房企去化持續改善

已竣工存貨佔比連續三年下降，企業舊項目去化壓力逐漸緩解。總體來看，截至2018年12月31日，在64家重點監測房企中，已竣工存貨總量為11298億元，較去年末的10076億元增長12.1%，低於存貨總量27%的增幅，企業去化能力較好；已竣工存貨佔比較去年末下降1個百分點至12%，繼續延續三年來保持的下降趨勢，說明企業的營運能力也普遍提高。整體來看，企業去化壓力持續改善。

近七成房企已竣工存貨佔比下降。在64家重點監測房企中，近七成房企2018年已竣工存貨佔比下降，全部為銷售額百強以內的房企。下降幅度較大的如正榮集團、旭輝集團、綠城中國，較年初下降均在9個百分點以上。儘管銷售百強房企依然通過招拍掛、收並購等方式積極補充庫存，但是憑借企業存貨周轉次數的提高，區域結構的優化以及有效的消化了較多的已竣工存貨，減緩了其庫存壓力。

總結：市場起伏導致房企存貨周轉壓力增大

總體來說，2018年政策保持高壓,全年房地產市場也起伏較大,房企存貨總量保持上漲趨勢但是已有所收窄，已竣工存貨佔比連續三年保持下降趨勢，但存貨周轉率也再次出現了下滑，說明企業雖然去化壓力不小，但是在去庫存方面卻也所改善。通過對數據匯總可以發現，房企存貨情況呈現以下兩大特點：

1、房企存貨規模頭部聚集效應同樣明顯，存貨總量前二十強集中度再度升高，結合銷售情況來看出現強者恆強的特點。從存貨規模來看，集中度情況與銷售業績相同，呈現集中度升高且呈現強者恆強的局面。2018年存貨總量前20強佔171家房企總量的61.0%，同比2017年再度提升。在《2018年中國房地產企業銷售TOP200》中，流量金額排行20強中有17家房企同時位列2018年存貨TOP20強榜單，比2017年增加了1家企業，恆大、萬科、碧桂園位仍然列存貨總量前三強。可以看出，大型房企由於存在規模以及資金優勢，為了保證企業規模的長期增長，在獲取土地方面力度較大導致資源傾斜的趨勢愈加明顯，而土地作為房企銷售的基礎，因此兩者呈現高度相關，存貨總量較大企業銷售業績普遍較高。

2、融資的收緊和市場的起伏使得房企周轉戰略發生轉變。2018年，雖然171家房企存貨規模進一步提升,但是增幅已經出現了收窄，整體存貨周率與去年相比再次出現下降，可以看出房企儘管仍然希望保持擴張，但是融資的收緊和下半年市場風向的轉變使得企業的去化面臨了一定的阻力。而結合各大房企在業績會上對2019年市場的預判以及對2019年銷售的展望可以發現，企業2019年銷售目標提升幅度都出現了不同幅度的收窄，普遍認為2019年是房地產市場的“小年”，行業進入平穩發展階段。同時多家企業提出不再追求高周轉模式，而轉為降低速度著力提升發展質量。

結合市場走勢以及數據情況，我們預計2019將會呈現以下兩種趨勢：

1）房企投資向一二線回歸，收並購及合作開發力度將會增大。2018年下半年開始，土地市場進入低潮期，流拍率上升、土地平均溢價率下滑等情況屢見不鮮。而隨著2019年融資的放鬆，房企資金壓力得到一定緩解，同時伴隨著市場的分化，房企則更加偏愛風險較低的一二線城市，預期未來將加大一二線城市的拿地力度。但是由於一二線土地相對緊俏，呈現僧多粥少的局面，因此除了在招拍掛市場參與競爭之外，房企將積極拓展拿地方式，通過收並購、合作開發等多種途徑來補充土地儲備。

2）2019年房企的存貨周轉率可能仍會微降。從市場角度來看，2019年市場政策雖有放鬆，但是從房企2018年業績發布會上對後市的預判來看，普遍認為2019年市場將降速進入平穩發展階段。由於大中型房企銷售規模較大，想要再度大幅提升業績不易，因此相應的在企業戰略規劃方面都普遍收窄了2019年的業績目標增長幅度，而由於存貨資源在頭部企業集中效應明顯，因此大型房企存貨周轉的下降極大可能會帶來整個市場存貨周轉的下滑，但是結合房地產開工投資增長數據來看，房企存貨周轉率下降空間不大，預計全年可能會小幅度下調。

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