試探“房住不炒”底線未果 衡陽取消限價第一槍被叫停

2018年底，樓市形勢更加波譎雲詭。隨著菏澤上周打響了取消限售的第一槍，珠海、衡陽等越來越多的城市加入了放鬆調控的陣營。

不過，其中也有反覆。12月26日，衡陽市房地產業協會發文稱，接到衡陽市發改委、住建局通知，衡陽將從2019年1月1日起暫停限價政策。隨後，衡陽住建局回應稱，並非取消新建建案限價，而是暫停執行此前頒布的限價政策，並且該政策還未正式下發。

僅僅一晚之後，這一政策就被宣告胎死腹中。27日，衡陽市人民政府宣布，鑒於衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局聯合印發的《關於暫停執行的通知》對穩控房價的複雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，檔案頒布引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖於部門頒布檔案的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該檔案。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，此次衡陽頒布的撤銷令，說明當前部分政策鬆綁是面臨很大壓力的。預計衡陽這一動作會對全國其他城市有一定的影響，部分城市即便是有鬆綁的意願，可能也會相對放緩。

依賴土地財政

同菏澤一樣，衡陽也是一個典型的三四線城市，土地收入對於其經濟發展十分重要。據衡陽市委市政府的門戶網站中國衡陽新聞網，2017年，衡陽市本級獲批用地610公頃，超年度計劃35%；土地成交價款達180億元，商住用地出讓最高單價突破700萬元/畝，土地收入創歷史新高，有力保障了全市經濟發展。而根據衡陽市2017年國民經濟和社會發展統計公報，衡陽全市2017年一般公共預算收入為252.01億元。

根據易居研究院智庫中心提供的數據，2018年1月，衡陽市新建商品住宅成交均價為6346元/平米，同比上漲37.7%。儘管單價相對其他三四線城市來說並不算高，但漲幅仍然可觀。

2017年10月17日，衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局聯合印發了《關於規範市城區新建建案銷售價格行為的通知》。要求城區新建建案實施銷售價格明碼標價管理，對申報價格偏高的或漲幅偏高的開發項目，市發改委暫停辦理建案銷售明碼標價監製手續，並按照“一套一標”的方式明碼標價。

這一調控政策並沒有明顯影響到房價。2018年11月，衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環比為3.59%，同比為47.52%。在嚴躍進看來，衡陽今年11個月的數據顯示，房價基本上已經穩定在6500元左右的水準，沒有繼續大漲的可能。

不過，土地市場的冷風已經吹來。8月19日，位於衡陽高新開發區的68號地被認為是黃金地塊，地塊規整，配套成熟，周邊建案林立，本是備受當地期待的熱門優質土地。然而，這塊地不僅流拍了，更創下2018年當地中心城區土地網拍以來的競拍時間最短、競價次數最少的紀錄。

放之於全國的土地流拍潮的大背景下，衡陽的情況並不令人意外。自6月中旬傳出棚改將轉為貨幣化與實物安置結合的消息以來，三四線城市樓市的未來被普遍看空，房價也有所下跌。根據中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的數據，2018年11月三四線城市房價環比下跌0.678%，跌幅比上月擴大0.572個百分點。118個樣本城市中，下跌的城市達91個，下跌城市佔比77%。溫州、湖州、西雙版納、上饒、嘉興等三四線城市房價下跌速度相對較快。

24小時政策反轉

中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者指出，從地方政府來說，在2018年年末如此急切的鬆綁房地產調控政策，很大程度上還是因為土地財政吃力，依賴房地產發展的地方遇到房地產有降溫跡象，鬆綁調控是必然。

嚴躍進也認為，衡陽的政策調整和此前菏澤政策鬆綁的預期是非常一致的，體現了當前部分三四線城市基本面的改變。衡陽政策提出“暫停執行”的概念，理由也很明顯，即過去在2017年房地產市場調控的過程中價格管控力度比較大，“銷售價格也較為穩定”。它釋放了一個很強的信號，即如果市場交易和價格出現了很明顯的降溫，那麽政策上就會采取此類主動的調整方式。

不過同菏澤闖關成功不同，衡陽取消限價的試探被叫停了。

衡陽市委市政府表示，將堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，堅持以人民為中心，密切關注房地產市場發展動態，科學調控，以堅決的態度，堅定的韌勁維護衡陽房地產市場的平穩健康發展，維護廣大群眾的切身利益。

值得指出的是，此前湖南當地政府可謂今年對樓市亂象下手最狠的省份。6月，《湖南日報》連續在頭版重要位置刊發了五篇文章，掀起“反炒房”的攻堅戰。湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華在赴長沙市住建委調研促進房地產市場平穩健康發展工作時強調，要保持定力、保持韌勁，下決心解決好房地產市場問題。

嚴躍進指出，衡陽的撤銷令說明了在住建部此前提出“三穩”即穩地價、穩房價和穩預期的情況下，各類鬆綁動作，無論是大還是小，其實都容易引起市場預期的變動。這種變動可能不利於房價的穩定，所以需要積極糾正原有的政策，這也進一步體現了樓市持續穩定的導向。若是沒有足夠信心做到“房住不炒”，部分政策的鬆綁會被認為是輕率的，也容易面臨問責的壓力。

對“房住不炒”的試探

從時間點上看，與菏澤不同的是，衡陽的政策出在經濟工作會議之後。12月19日至21日舉行的中央經濟工作會議強調，構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

而12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議也提出，2019年重點抓好十個方面工作，其中就包括以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處；繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏製投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。

時間節點的不同，導致兩個城市面臨的責任壓力也有區別。張大偉指出，最近經濟工作會議、住建部會議都明確了房地產調控的地方主體責任，當然也要求了“房住不炒”。這種情況下，很多地方政府更希望低調的鬆綁政策，如果鬆綁過關，後續肯定會有更多的城市頒布更有效的鬆綁政策。

“衡陽此次動作，也說明近期各地樓市是有困惑的，在鬆綁的問題上存在不同的意見。“嚴躍進指出，若是鬆綁後確實引起了房價炒作，那麽鬆綁的意義是不大的。本身這幾年調控的基調是明確的，即“房住不炒”。從具體政策來講，衡陽此次涉及到了限價是具有一定特殊性的，但凡和價格有關的政策，都更為敏感。而菏澤的限售取消、廣州的商服類政策放寬，其實更多是關注交易的概念。相比於價格政策，利好成交方面的政策鬆綁相對阻力會小一點。

責任編輯：徐芸茜 主編：陳岩鵬