這是秦朔朋友圈的第2418篇原創首發文章
來自數據的疑惑
“6500萬套空置房，逾20%空置率”，最近這個駭人的數據來自於一篇建行董事長在新年論壇上的講話——“他表示中國現在房地產市場太發達了，發達到歐美都遠遠望塵莫及。據統計，美國住房有30兆美元資產，中國住房資產已經達到40兆美元資產。中國目前更多存在的是住房結構問題。”
文中還提及“中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）發布的住房空置分析報告，這份報告顯示，2017年國內二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠高於一線城市的16.8%；而建案空置率在所有住房類型中位居第一，呈持續上升趨勢，達26.6%。”
“中國目前更多存在的是住房結構問題”，這個觀點筆者深深認同。然而，卻不知道6500萬套，20%的空置率的數據是怎麽統計出來的，各地的不動產登記也尚未全國聯網。就在前幾年同一城市不同區縣，有沒有房可能都查不出來。所以一個人名下到底有多少套房子，看似簡單，實則很難得知。
其次這個空置是什麽性質的空置？是長期無人居住，還是短期尚未出租？如果是長期，多久算長？這些數據背後，都有問號。但“中國目前更多存在的是住房結構問題”，這個是有共識的。
什麽是住房結構問題？就是不同城市、區位、地段、項目甚至戶型面積上都存在很大差異。不是一個能一刀切的問題。比如，在城市房地產水準上，一二線城市和三四線城市有差異，三四線城市和縣城之間也有差異；在地段上，同一城市市中心和郊區、近郊和遠郊、不同板塊之間都有差異；在小區與小區之間，建案和保障房，學區房和非學區房也都存在差異，且影響巨大。
比如2018年的蘇州樓市，工業園區一枝獨秀，園區一手房在限價背景下突出了性價比，開盤售罄的現象很常見。一年中園區的二手學區房漲幅超30%。但同在蘇州，一些近郊板塊，一手房量價慘淡，二手房乏人問津。
“二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%”，這兩個數據的得出同樣也不知道到底取自哪些城市樣本。同屬二線，合肥的空置率和杭州、蘇州肯定大大不一樣。
數據，在情境中才有意義。
2018年底的中央經濟工作會議提出的“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”
“因城施策、分類指導”也是由於目前中國房地產結構的不合理。尤其是做好“分類”——比如首套房和二套房、三套房的差異，政策上要有明顯傾斜。目前很多一二線城市在首付比例、利率浮動上有些變化，但區別還不夠大。
缺不缺房子是偽命題
那麽，房子到底過剩還是短缺？任澤平給出的數據是“2017年中國城鎮人均建築面積為34.4平方米，套戶比為1.07。如果按家庭戶計算，2017年城鎮套戶比為1.11。”這個數據一出，好多人又驚呼“拖後腿”。以普通一家三口為例，基本套均在100平米左右，讓蝸居“老破小”的家庭情何以堪？
這個問題偏主流的看法是，大城市短缺，小城市過剩。這個邏輯來自於“人口再聚集”——中國2015年後開啟的大城市化歷程，小城市人口向一二線大城市再度歸攏聚集。一二線人口流入過剩，大家要在大城市買房落戶，所以住房短缺；三四五六線人口持續流出，即使房子蓋了也沒人買，所以住房過剩。
一個在三四線老家可能有幾套房子的人，在一二線卻可能是個無房者。請問，他缺房子嗎？
從數據上看，不缺；從需求上看，缺。
還有一個現象更有趣。在一些富庶的二三線城市裡，有很多吃著城市化紅利的“土著”居民，手握著好幾套房子。有拆遷的安置房，有家裡繼承來的老房子，不一而足。但他們依舊“缺房子”——一家老小，二胎出生，依舊“蝸居”了個90平米。想買套大一點的改善房，手上的安居房、“老破小”卻賣不掉。手握幾套房，還是在缺房。這個現象也不罕見。在漫長的熊市裡，缺乏價值的房子就是沒有流動性。
所以，問題不是中國人缺不缺房，而是缺什麽樣的房子，不缺什麽樣的房子？
不缺什麽樣的房子？
就城市而言，五六線城市的房子不缺，三四線普通建案不缺，二線城市裡非學區老破小、非中心沒品質、近郊遠郊板塊的房子也不缺，一線城市雖然戶口珍貴，但遠郊板塊的普通住房現在也不缺。
所以，我們不缺小城市的房子、不缺地段偏的房子、不缺物業不佳的建案、不缺沒有好學區的“老破小”。2016、2017年樓市大漲，人人都想買房投資。如果杠杆加在上述幾種小區，當時的資產，很可能現在就淪為了負債。
想想當年投資的理由，小城市因為有高鐵，郊區盤因為有地鐵。和股市一樣，牛市裡任何一個利好都是上漲的理由，但到了熊市卻成了“然並卵”。
哪座小城都有高鐵站，遠郊的板塊都在修地鐵。當利好不是獨一無二，價值就無法體現在價格上。
反之，那我們又缺什麽樣的房子？
關鍵詞：大城市、中心地段、優質學區、大面積、好物業……這些都是我們缺的好房子。牛市房價高企，我們買不起好房子；現在地價高限價低，項目紛紛減配，又找不到好房子；二手房看得上的太貴，買得起的卻是雞肋。
我們缺好房子，但更缺的是，需要撫平焦慮的安慰，以及大城市無法給予的歸屬。
中國人為什麽愛買房？
感性上，內心安慰與歸屬，房子或多或少都能承擔起心靈雞湯的功能。理性上，在房地產發展的這二十年裡，房子也是最好的抗通脹工具。
對於後者，要讓中國人不愛買房也很簡單，就是做好中國股市。讓大家正當去炒該炒的東西，而不是炒房。如果股市能賺錢，誰會去炒房呢？前者是T+1，後者要等2年。哪一天A股能像之前美股一樣開啟7年的長牛市，哪一天就能真正的“房住不炒”。
住建部的問題，需要證監會來解決。可惜，做好中國股市更難。
投資沒了通路。一旦央媽撒錢貨幣供應量大，熱錢就開始蜂擁進了樓市。這不是人的選擇，是貨幣的選擇，市場的選擇。
而對於前者，這個問題就更艱難。改革開放的四十年，建案發展的二十年，我們經歷了中國城市化的巨變。這場巨變不僅僅讓人們從農村來到城鎮，從小城市來到大城市，更在我們的價值觀和生活方式上形成了巨大的裂變。每個人要麽成為空間上的“異鄉人”，要麽成為時間上的“異鄉人”——面對社會加速發展帶來的茫然。
就像我們這些80後，小時候要擠到鄰居家去看21寸的大彩色電視。到現在，每天手握5.4寸的手機屏看到精彩的世界卻不知道隔壁住了誰。我們從四十年前以親緣為連結的熟人社會，發展到現在以契約為連接的生人社會，每個人都正面臨巨大的“身份焦慮”。這一段四十年的城市化歷程，表面上無聲無息，實質裡卻驚濤駭浪。我們都或主動或被動地參與這段歷史，而歷史也深刻全面地塑造著我們。
與此同時，城市的管理水準、相關配套的政策等，都跟我們無意識的內心一樣，相形滯後。
費孝通在《鄉土中國》中，談到了中國人的“土氣”，大意是一種固定不流動的生活方式，一個講宗族、講親緣的熟人社會。直至今日，即使高鐵地鐵遍布，4G5G加速，我們的生活卻越發失去“土氣”，不接“地氣”。
我們缺失的好房子，就是缺有土氣接地氣的好社區。這份“地氣”“土氣”，未必是鋼筋混凝土，而是被社區歡迎接納的歸屬。無論是“村民”集合的良渚文化村，還是北戴河邊孤獨圖書館的阿那亞，都不僅隻承載居住功能，更是一個具有共同價值觀的“半熟人社會”。
我們缺失的好房子，同樣也是缺包容開放力的好城市。不僅是一線二線的規模，以及各項經濟數據指標，更重要的是，讓這些“時空上的異鄉人”不再心生漂泊。因為城市化，是人的城市化，精神的城市化，而不是大城市的神話。
參考資料：《6500萬套空置房，逾20%空置率，建行董事長：再買就是高位接盤》
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