湖南省委批示整頓亂象 45家房企項目拖延入市被約談

　　湖南省委主要長官批示整頓亂象 45家房企項目拖延入市被約談

　　長沙“反炒房”攻堅戰背後

　　張家振

　　“關於購房進入哪個環節視為新政實施前的有效時間，應該是購房者已經認籌並且錄入認籌系統，就應該是已經獲得購房資格和權利。”6月28日，長沙市住建委房地產市場監管處工作人員的辦公桌上，市民杜先生遞交的一份《市民呼籲》安靜地放在角落裡。

　　在長沙市住建委房地產市場監管處辦公室裡人頭攢動，眾多焦急谘詢購房資格問題的市民希望能得到是否還有購房資格的明確答覆。

　　現場谘詢的人大多為剛通過人才新政把戶口遷到長沙的年輕人，他們正面臨著購房資格從有到無的窘境。

　　3天前的6月25日，長沙市政府下發《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），提出了“長沙‘反炒房’攻堅戰的九大措施”，精準打擊投機炒房、囤地惜建、捂盤惜售等亂象，進一步穩定市場預期。

　　一場激烈的利益博弈正在暗中較勁。《中國經營報》記者走訪長沙市建案發現，多個建案正在捂盤“裝睡”，中交中央公園、中建梅溪湖中心、中冶中央公園、中央美郡和北辰三角洲等多個項目均已實現結構封頂並具備銷售條件，但部分房源至今未推向市場，捂盤惜售最長超過3年。

　　長沙市住建委宣傳教育處一位負責人告訴記者，為進一步打擊少數開發商捂盤惜售、不良中介哄抬房價等違法違規亂象，長沙市住建委將聯合多個職能部門加大對捂盤惜售企業查處力度，嚴厲整治囤地惜建和銷售炒作等行為，從限購、限售、限戶、金融、稅收等方面提出一攬子解決辦法，堅決打勝“反炒房”攻堅戰。

　　“反炒房”攻堅戰

　　對於《通知》頒布的背景，長沙市住建委表示，去年以來，長沙市先後頒布了“3·18”“5·20”“9·23”三輪調控政策以及住宅用地“限房價、競地價”政策，全力保障剛性購房需求，重拳打擊各類違法違規行為，全市房地產市場整體保持了平穩健康。但仍存在著少數開發商捂盤惜售、不良中介哄抬房價的現象，造成真正的剛需者排隊難、中簽難、買房難，擾亂了房地產市場秩序。

　　記者從多個消息源求證獲悉，長沙市此番頒布政策嚴打炒房和捂盤惜售等行為和湖南省委主要長官作出重要批示直接相關。長沙市政府相關部門一位不願具名的負責人告訴記者，今年5月30日，湖南省委主要長官作出批示，針對長沙樓市現狀和存在的問題進行了科學精準判斷，並提出了明確的整頓要求。

　　隨後，長沙市委、市政府高度重視，先後召開了市長辦公會議、房地產市場整治專項會議、房地產企業集中約談會等，制定了系列方案重點增加市場供應、整治市場亂象。

　　輿論風向也開始迅速轉變。從6月19日開始，《湖南日報》在頭版顯著位置連發4條評論文章，對長沙房地產市場“高燒”不退、炒房成風的問題和背後的症結進行了剖析，並提出了促進長沙房地產市場平穩健康發展的具體建議。

　　評論指出，現階段長沙房價高企，並不是供需矛盾，而是炒房投機行為作祟，促進長沙房地產市場平穩健康發展，就必須對炒房投機行為出重拳，決不能讓長沙成為投機者的樂園。

　　長沙市住建委宣傳教育處工作人員也在向本報記者提供的書面材料中表示，長沙市房地產市場的主要矛盾是“炒房”與“反炒房”的鬥爭，重點是打擊囤地捂盤、投機炒房、違規銷售和哄抬房價的市場亂象，確保市場平穩健康。

　　6月25日，長沙市委市政府召開專題會議明確提出將嚴厲打擊捂盤惜售、囤地惜建、銷售炒作等行為，同時將從限購、限售、限戶、金融、稅收等方面提出一攬子解決辦法，通過防止落戶炒房、堵塞炒房漏洞、增加交易成本等措施堅決打勝“反炒房”攻堅戰。

　　事實也是如此。長沙市住建委宣傳教育處工作人員提供的最新統計數據顯示，6月1日至27日，長沙限購區域內新建商品住房預售許可面積133.06萬平方米，共計11633套，僅6月份第3周（6月19日至22日），長沙全市限購區域內批準預售面積就達62.77萬平方米、5080套，環比增長252%。

　　不過，新政關於市外遷入的戶籍家庭設定的“落戶滿一年且在本市穩定就業，或在本市連續繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區域內限購一套商品住房”的門檻也將眾多通過人才新政落戶買房的年輕人擋在了門外，這也引發了眾多人的焦慮。

　　根據2017年8月21日“長沙人才新政22條”規定，大專以上學歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學歷者無需社保，遷了戶口就可在長沙購房兩套。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，人才政策變相降低了限購門檻，將人才吸引來之後，推向本來就供需結構緊張的房地產市場，這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地產市場波動。

　　《湖南日報》在6月19日刊發的評論中也直陳：一個地方要想真正留住人才，必須保持房地產的健康發展，實成屋價的基本穩定。一座被房價綁架的城市，四處“搶人”又有何用？萬千優秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住？

　　對於重新設限的初衷，長沙市住建委宣傳教育處工作人員告訴記者，人才新政是一把“雙刃劍”，在吸引人才的同時也出現了部分人落戶買房後隨即把戶口遷走的問題。“據我們警察部門統計，買房後把戶口遷走人也不在長沙的比例並不低，只是具體數據我們還不方便對外披露。”上述工作人員表示，對人才落戶購房重新設限也是為了把有限的房源留給本地剛需和真正想在長沙創業、工作和生活的人。

　　限價下的捂盤惜建博弈

　　6月22日，長沙市住建委對外披露消息稱，目前該委對已監製價格未申報預售許可的47個項目、18491套、254萬平方米新建商品住房已建立台账，並實行動態跟蹤管理，督促其立即入市銷售；對45家拖延入市、媒體曝光的房企以及位居全國百強的開發企業進行了集中約談並重點督辦，預計具備預售條件的項目將集中在6月至7月入市。

　　涉嫌拖延入市、捂盤惜售的建案開發商不乏全國知名央企。例如，長沙中住兆嘉房地產開發有限公司開發的中交中央公園、湖南中建信合梅溪湖置業有限公司開發的中建梅溪湖中心、長沙中冶麓谷景園置業有限公司開發的中冶中央公園以及長沙吉順房地產開發有限公司開發的中央美郡等4個建案因捂盤惜售被約談，並被列為重點監管對象。

　　據了解，上述4個建案共有3047套商品住房主體已封頂，但仍未按規定申領預售證。其中，中交中央公園目前有1464套主體已經封頂，正在進行工程裝修；中央美郡、中建梅溪湖中心和中冶中央公園分別有294套、691套和598套已主體封頂。

　　在中建梅溪湖中心項目施工現場，記者看到目前已有多棟樓房已結構封頂，但行銷中心格外冷清。現場工作人員表示，目前沒有任何可售房源，具體銷售時間和價格也未知。

　　和中建梅溪湖中心類似，中冶中央公園14~17號樓同樣已成為準成屋，但至今尚未領取預售證並開盤銷售。據置業顧問介紹，上述4棟建案共有598套住房，目前正在申請預售證階段，預計近期拿到預售證就可以推向市場，“都是毛坯銷售，預計價格不會超過10000元/平方米”。

　　位於鹹嘉湖西路與望嶽路交匯處的中央美郡同樣存在“裝睡”的情況。記者實地探訪發現，目前項目7、8號樓所處地塊尚未開發，而4、5 號樓均已實現封頂，但至今尚未推向市場。

　　在一處不起眼的門面房裡，記者找到了項目臨時銷售中心，現場工作人員僅表示目前在申領預售證，具體價格和開盤時間需要等審批結果。銷售中心也沒有任何戶型圖等資料，工作人員稱，“不需要印，開盤肯定秒光。”

　　對於拖延上市的原因，中交中央公園的一位置業顧問也表示“很無奈”：建案2016年住宅就賣過7000多元/平方米的價格，現在想拿預售，但政府限價6000多元/平方米，比周邊項目低了一半，“拖了這麽久，公司其實也挺著急，也想快點賣房回籠資金，但價格實在太低了。”

　　此外，位於瀏陽河與湘江交匯處的北辰三角洲C2區和C3區尚有1558套施工進度達到申請預售許可證條件的房源尚未推向市場。在項目行銷中心，據一位董姓置業主管介紹，預計近期會推出C2區的2號、3號和9號樓的936套房源。

　　“預售證還在辦理中，根據之前審批的情況，估計備案價格不會超過1.2萬元/平方米，最早明年4月份就可以交房。”上述置業主管表示。

　　6月25日頒布的“長沙‘反炒房’攻堅戰的九大措施”對在建建案入市節點提出了明確要求，達到預售條件的在30日內申辦預售許可，已辦理價格監製的在20日內辦理預售許可，已辦理預售許可的在10日內一次性對外公開銷售。同時，加大對捂盤惜售企業查處力度，情節嚴重、影響惡劣的，一律納入“黑名單”管理。

　　“價格窪地”下的樓市怪象

　　根據本報記者獨家獲得的統計數據，截至今年3月，長沙內六區共有住房2.76億平方米、217.57萬套，根據內六區總人口測算（戶籍人口347.19萬、流動人口290.73萬），戶均住宅面積125.62平方米、人均住宅面積43.27平方米、戶均住宅套數為1套；而根據戶籍人口測算，則分別高達224.9平方米、79.54平方米和1.78套。2016年抽樣調查數據顯示，當年住宅空置率為27.21%。

　　根據長沙市住建委提供的數據，長沙全市目前已取得預售證未銷售的商品住宅有464.31萬平方米；已辦施工許可但未辦預售許可的商品住宅有1308.18萬平方米；已辦理施工許可但未辦預售許可的商品住宅有1308.18萬平方米，可滿足全市9個月新建商品住宅市場供應。

　　那為什麽長沙樓市供需依舊緊張，甚至出現十幾人搶購一套建案的現象？例如，2018年5月，北辰三角洲C3區推出5棟、6棟共631套房源，吸引了5151人參加搖號，中簽率僅為12.3%。

　　對此，長沙市住建委表示，我市“價格窪地”特徵明顯，容易吸引投機投資需求，控制投機投資難度大。主要表現在房地產開發企業通過放緩施工進度、不服從價格監製反覆詢價、達到預售條件不入手銷售等方式捂盤惜售，通過多花樣行銷、組織遠超房源數量的客戶認購等方式炒熱項目，營造市場供應緊張氣氛。

　　另一方面，部分中介機構和“黑中介”通過發布二手房源虛假價格資訊，哄抬二手房市場價格，導致一二手房房價倒掛明顯，“買到即賺到”的心理預期也加劇了新建商品住房搶房熱潮。

　　以北辰三角洲為例，據項目行銷中心一位董姓置業顧問介紹，目前小區二手房掛牌價達每平方米1.5萬~1.6萬元，而今年5月份推出的房源銷售單價僅為1.1萬元/平方米左右，也就是說搶到一套120平方米左右的建案可以輕鬆賺取近60萬元的差價。

　　據長沙市住建委宣傳教育處負責人介紹，長沙市委市政府在近日召開的辦公會議上指出，將采取有效措施打擊炒作行為，“讓搖號成為例外，讓不搖號成為常態”。

　　長沙市住建委坦言，目前保持均價控制目標壓力較大。據了解，長沙市一直按照2016年10月住房均價6435元/平方米作為目標控制房價，但這個價格不能客觀真實反映長沙市商品住房的市場情況。

　　“2016年10月長沙市處於加快去庫存階段，市場成交包含了大量非市場定價、棚改團購、郊縣房交會促銷等低價房源，成交均價環比下跌，但房價環比月度指數漲幅最高，當月的均價與當時市場實際價格有較大差距。”6月27日，長沙市住建委在一份匯報檔案中指出，由於房價基數低，對指數敏感度高，每月均價控制目標基本上由網簽高低對衝來保持，存在高價房源網簽難、高地價項目入市難等問題。

　　長沙市住建委在上述匯報檔案中表示，無法提供不限房價的土地，規劃的優質高端地塊遲遲不能面向市場供應，房地產開發品質得不到有效提升；同時供應方式傳導到購房市場，高端住房需求、改善型住房需求以及剛性需求均擠在一個購房通道中，出現了剛需購房難度增大、差異化購房需求得不到滿足的局面。

責任編輯：李鋒