全盤現售中山先行！廣東真的要取消建案預售製嗎？

今年，伴隨著地產調控不斷更新、去杠杆持續推進等，業內共識房地產市場進入寒冬。近期，被炒的沸沸揚揚的一件大事逐漸深化——廣東省房地產協會下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》，稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的材料，並上報住房城鄉建設部。其“通知”裡提議：“建案預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。”廣東省房協相關人士回應檔案是真的，但這只是“征詢意見稿”，而住建部房地產市場監管司有關長官也表態了：“情況並不屬實！”那麽是否會按照通知裡所說，全面實施現售，讓我們拭目以待。

長官們的話總是撲所迷離，讓人揣摩不透，從中山市公共資源交易中心掛出了10月-11月即將拍賣地塊中來看一下，是否有端倪。如下：

作為廣東省的先行者，中山市最近推出的地塊限制條件均為“現售”，統統都是不許預售的。六宗居住用地流拍三宗，三宗地競拍人分別是深圳市頤盛投資有限公司（頤安集團）兩宗、中山市複和房地產有限公司一宗。成交的三宗地除在市區地理位置較好的W23-18-0041地塊超出樓面地價45%成交，其余兩宗地均為起始樓面價成交。出現土地流拍現象是受多方面因素影響的，比如土地是否臨街、地塊形狀等。在房地產市場嚴峻及現售制度推廣下，大部分開發商對於拿地持謹慎態度。

預售製在全球

放眼世界，所有國家都採用建案預售制度嗎？不是，除了中國，大部分發達國家的房地產市場以二手房為主，一手房所佔份額就相對較小，他們的建案銷售也沒有全部搞預售。

在大部分國家，商品一手房交易都是由律師、銀行、保險公司三方進行參與協同開發商完成，開發商不能從購房人手裡拿到全部購房款後再去蓋房子的。大部分情況下，偶然發生的預售屋預售，都是通過律師完成購房合約。為了控制風險，除了定金給到開發商，其余購房款通過第三方進行監管，並根據工程進度逐步放款。等到工程完工時，開發商才會拿到100%的購房款。而我國的預售屋預售制度，基本是在較少投入的時候，就一次性讓開發商把房款拿走了。

取消預售製的影響

取消中國獨特的“預售屋預售制度”後，房企的“高周轉模式”將徹底失效。開發商會增加資金成本，會對過度依賴房地產開發貸和高周轉的企業傷害更大，很多房企將面臨杠杆斷裂危機，不僅是中小房企，很多高杠杆的大房企也無法逃脫，加速行業淘汰。即使跨過這道坎，也會導致龍頭房企利潤大幅度下滑。

預售制度影響的是房地產市場的供銷關係，對房價的影響可能不會太大。開發商為了在前期大量回籠資金，會出現打折促銷活動，導致房價有下跌趨勢。真正實現了現售政策，房價下降基本是不可能的。在需求量過大，供應關係緊張的情況下，房價只會穩定上升，就比如二手房價格比預售屋貴，是因為可以拎包入住，並且周邊的配套完善。

短期內取消預售制度全部成屋銷售基本上是不可能的，就跟房地產稅一樣，都是一個逐漸落地且較慢的過程。

-The End-