鄭州二手房掛牌價已經連續12個月下降了。
7月末，一條“鄭州一建案每平方米降價3000元”的消息更是廣為流傳，甚至出現了買房者和退房者在售樓處“擦肩而過，互道珍重”。
但與此同時，國家統計局數據顯示，鄭州新建建案價格一直穩定，自2018年末以來，環比增幅一直保持在0.1%以內。
對於這些看似矛盾的表現，每日經濟新聞記者實地探訪了鄭州多個項目，力求還原數據背後的真相。
二手房連降12個月
“原本以為地鐵快通了房價會漲一波，我便準備以78萬元將鄭州二七區一套37平方米的小戶型出售，但沒想到中介說現在的行情最多只可能賣68萬元。”趙女士告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者她的賣房經歷，“現在幾個月過去了，房子依舊沒有成交。”
鄭州二手房市場近來持續低迷。
據諸葛找房，自2018年6月以來，鄭州二手房掛牌價已連續下跌12個月，從當時的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米。
國家統計局數據表明，2018年底以來，鄭州二手房價同比除今年4、5月略有增加外，幾乎都呈現出下降態勢，今年6月更是有著0.4%的降幅新高。
二手房市場信心似乎也不足。
諸葛找房數據顯示，近期鄭州二手房供應量增加，同時降價成為普遍現象。今年6月，鄭州二手房掛牌量106855套，環比上漲1.8%，其中漲價房源3186套，環比下降17%，而降價房源18340套，環比持續小幅上漲，平均降幅4.74萬元。
鄭州市中心城區的建案吸引力在下降，降價房源也多集中於金水、二七、中原等老城區。二七區的一名中介人員告訴記者：“這附近可選擇較多的是無電梯房，同時小區環境可能差一些，這部分房源不太賣得上價。”
鄭州某在售建案（圖片來源：每經記者 王佳飛 攝）
新房湧入
鄭州新建建案供應的確在增加，進而分流了部分二手房客戶。
根據鄭州市統計局《2018年鄭州市房地產市場情況》，2018年鄭州全市住宅施工面積12714.8萬平方米，比上年增長13.1%；住宅竣工面積1357.1萬平方米，比上年增長33.2%。
據鄭州市人民政府消息，截至2018年12月底，商品住房累計可售面積為2207.69萬平方米，與2017年12月底相比，商品住房增加429.66萬平方米。從年度數據看，2018年商品住房累計可售面積為歷史新高。
中指院數據表明，上半年鄭州商品住宅市場累計供應445萬平方米，雖然同比略有下降14%，但成交大幅增加——累計成交630萬平方米，同比增長43%。
鄭州房地產業內人士向每日經濟新聞記者說：“6月以來，各開發商加快了推盤速度，一些區域存在多個項目同時入市。”
據諸葛找房，6月鄭州共有27個項目開盤加推，供應8190套房源，成交6126套，開盤項目增加7個，供應量增加65%，成交量增加47%。
另據Wind，鄭州土地供應總體也呈現出上升趨勢。今年春節以來，居住用成交土地數量和成交土地規劃建築面積除6月外皆穩步增長，7月成交土地規劃建築面積達到161.76萬平方米，這些都將在不久之後轉化為可售項目。
但樓面價有不斷走低趨勢。據Wind，鄭州成交土地樓面價自2018年8月6151.25元/平方米後便開始整體趨弱，今年6月最新數據為3411.82元/平方米，幾乎腰斬。
降價邊緣
新房的大量入市，擠壓二手房的空間同時，自身也不免膠著。
中指院數據表明，鄭州新房價格整體呈下降態勢。
2019年上半年，鄭州商品住宅成交均價為13138元/平方米，同比下降3%。自2015年起，鄭州商品住宅成交均價呈現穩步上漲趨勢，但2018年下半年增速明顯放緩，2019年上半年成交均價首次出現下跌。
成交規模較大的熱點區域，降價趨勢更為明顯。
根據中指院，2019年上半年惠濟區成交規模最大，累計成交量達到113萬平方米，佔市區成交總規模的18%，降價的苗頭也最先在這裡顯現。
此前據媒體報導，鄭州最北部的惠濟區大河宸院推出了133平方米特價房，由原價13000~14000元/平方米降至毛坯10500元/平方米、精裝11500元/平方米，降幅達到3000元/平方米。
當每日經濟新聞記者到達大河宸院售樓處時，這裡人頭攢動，一如當下熏蒸的暑氣。
“你是聽到了我們打折的消息才過來的吧？”項目工作人員笑著對記者說，“這兩天有很多看房者直接來谘詢降價的事情，但其實那是我們的團購活動，現在已經停止了。”
該銷售繼續解釋：“我們一共就700多套房源，而我們委託的兩家銷售公司一下子就訂了150套，銷售公司承銷多，所以我們肯定要進行一些讓利，團購總是比單買要合適些。”
“這是個誤會。”該銷售說，“按說團購是一次性售完的，不會對其他業主有影響，但團購中有幾套房源因未能及時付清首付被清岀，導致了零星房源流向市場，並且也按團購價在銷售，一些業主便認為我們在降價銷售，我們已經向他們解釋了，並向主管部門做了匯報。”
“現在團購活動已經停止了。”
同樣在惠濟區，另一個由鄭州本地開發商開發的項目家河家，銷售人員的報價比其公示的備案價低了1000元/平方米左右。“我們這附近的幾個新盤單價幾乎都是一樣的，你可以去比較一下。”
而在南龍湖區一處新盤，銷售人員向記者介紹：“目前鄭州的房價穩定，項目二期與去年底上市的一期比，單價僅上浮了100餘元，很多資金實力不足的小開發商甚至還略有降價。”
鄭州某中介機構的掛牌房源（圖片來源：每經記者 王佳飛 攝）
限購邊緣
目前，鄭州對非本地戶籍人員進行限購，但在每日經濟新聞記者的實地走訪中，幾乎每個銷售人員都向記者承諾可以突破限購限制。
“沒有鄭州戶籍也可以，只要您看中這套房子，限購什麽的都好說。”
記者走在惠濟區各建案間，時常會有自稱“外場銷售”的人上前搭訕“來我們這裡看看房吧”。
在一處新盤，有銷售人員在向一些人做建案介紹，其向記者表示：“這些是我們找的渠道銷售。”
不過，就在7月22日~9月30日，據河南省人民政府消息，鄭州市住房保障和房地產管理局將開展房地產市場集中整治，重點查處房地產開發企業、房地產經紀機構及其從業人員的違法違規行為。
在整治的房地產開發企業違法違規行為和房地產經紀機構違法違規行為中，文件均提及前文所述“向不具備購房資格的對象出售商品住房/提供經紀服務，或者誘導、教唆、協助購房人偽造資料規避限購政策”。
記者留意到，2018年7月，河南省住建廳曾發布《關於進一步規範建案銷售行為的通知》，從預售證管理、建案現場銷售、建案銷售行為以及中介服務等多方面，對開發企業和中介機構在建案銷售中存在的“返本銷售”“首付貸”“私下內部認籌、排號”等一系列違規行為進行了明確限制，並明確了處罰主體部門。
此後的8月，鄭州市人民政府印發《關於依法查處建案違法預售行為的通告》，要求房地產開發企業預售建案必須遵守5項規定，同時明確了建案違法預售的8種處理方式。從具體條款看，去年8月與此次的文件內容殊途同歸。
“現在一些建案的各種突破限購、降價銷售、大肆渠道鋪設，歸根結底還是反映出了開發商對鄭州樓市下半年信心不足，以期快速回款。”一名業內人士說。
記者|王佳飛
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