房價倒掛誘發套利 杭州首現萬人搖號建案

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經過居民的瘋狂排隊驗資，杭州兩大“紅盤”融信瀾天和華夏四季登記搖號名額定格在了11927組和6687組，杭州首次出現“萬人搖號”建案。然而，不少業內人士擔憂，在二手房與新房價格倒掛明顯的情況下，搖號未必能解決杭州樓市供需關係矛盾等關鍵問題。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對《每日經濟新聞》記者表示，只要限價政策導致的價格“雙軌制”存在，面對巨大的經濟利益，搖號就可能變相成為“抽獎”機會，相當於樓市中的“打新股”。

二手房價格存虛高風險

“去年至今，不論是限價或者搖號政策，主要目標都是希望改變市場預期，實現市場公平。”丁建剛對《每日經濟新聞》記者表示，但由於限價只能限新房的價格，而不能限二手房的價格，這樣就形成了價格“雙軌制”。使得買房存在套利太空，搖號便相當於“打新股”，在新房和二手房價格倒掛較嚴重的區域和建案，必然會出現居民排隊搖號的現象。

記者近日調查發現，此次萬人參與搖號的融信瀾天最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬元/平方米。華夏四季建案精裝修均價為26105元/平方米，而它旁邊的北大資源未名府在2016年時毛坯房單價已衝上3萬元/平方米。

此外，臨平山北、良渚以及三墩等新興區域，都是新房和二手房價格倒掛比較嚴重的板塊。比如，熱門搖號盤匯高栢悅中心，新房均價17504元/平方米，而周邊區域二手房目前均價普遍在2萬元/平方米以上。相比之下，成熟度較高的杭州市中心、錢江新城以及申花板塊，房價倒掛現象較少，居民搖號買房的積極性也不高。

“市區房價上漲太空有限，現在二手房價格看漲的主要是新興的周邊板塊，尤其是相對偏遠但交通及產業條件近年來大幅改善的區域。”杭州某房地產中介人士對《每日經濟新聞》記者表示，近期二手房市場開始出現惜售情緒，新房市場越熱，二手房市場預期價位就越高。

該人士同時表示，從其經手的二手房購房人群組成來看，市場價格或有“虛高”嫌疑。其指出，“限購以後，剛需購房者和投資客能夠購房的數量明顯受抑，購買力更強的是拆遷戶。”據其介紹，去年杭州市區拆遷力度空前，可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村，居民大多兩代人甚至三代人居住在一起，每戶獲得的拆遷補償費用基本為800萬～1000萬元。（對於上述拆遷戶數量及拆遷補償費用問題，記者尚未獲得相關部門證實）

“相比普通購房者，拆遷戶手中有大量現金，在購房過程中也有特別的優勢，比如一戶可以購買三套房，房款和契稅也有相應補貼。”前述房產中介人士表示，“比如去年城東融創某建案，有傳言周邊拆遷戶購買量就佔了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶（買走的），很多甚至是全款付清。不過，這批人購房完畢之後，未來幾年市場購房預期可能會明顯下降。”

高價拿地房企承壓

對於如何解決新房與二手房房價倒掛問題，同策研究院首席分析師張巨集偉對記者表示，從需求上講，需要解決的主要問題是控制投資預期。從供應上來說，供地和建案入市的節奏需要進一步加快。

《每日經濟新聞》記者注意到，去年以來杭州土地供應量明顯增長。據第三方平台住在杭州網數據，杭州市區2017年全年成功出讓土地153宗（主城區81宗，蕭山區35宗，余杭區37宗），總面積522.4萬平方米，總可建面積1226.8萬平方米；總成交金額1942.98億元，同比上漲21.6%，創歷史紀錄。其中，杭州市區涉宅用地（宅地、商住用地）共成交86宗，總出讓面積402.6萬平方米，總可建面積912.2萬平方米；總成交金額1685.6億元，平均樓面價18478元/平方米，雙雙刷新歷史紀錄。另據中原地產研究中心統計數據，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達1244億元，同比上漲210%。

儘管杭州市在大量供應土地，但丁建剛指出，建案上市的節奏並不快，房子供應量沒有與土地供應量同步增長。

對於去年搶地大戰中高價拿地的房企來說，減緩新房上市節奏無疑將帶來財務成本的上升。據悉，2018年杭州市區有36個板塊地價創紀錄。《每日經濟新聞》記者注意到，近期杭州市場已傳出轉讓高價地消息。比如，有媒體報導稱，去年8月以18205元/平方米的樓面價拿下轉塘地塊的某房企已準備轉讓土地。

“現在來看，一些高價拿地房企的風險明顯增加。”張巨集偉指出，“據我們了解到的情況，房企定價一般通過成本疊加法（計算），以樓面價為基準，疊加各類成本最終定價，而一些政府限價政策中的定價是以利潤疊加為準，雙方不同的定價準則導致開發企業出現兩難。加上近期資本市場融資環境嚴峻，對房企的融資和資金周轉能力等都提出了考驗。”

“政府調控初衷在於既保證市場活躍度又能將樓市熱度調節在可控範圍內，但從相應的市場行情看，限價導致了二手房與新房房價的倒掛。接下來如何進一步調控是眼下許多地方政府面臨的問題。”雙贏機構總經理章惠芳對記者表示，其實可以採用的調控手段還有不少，比如限售、增收交易環節稅費等，但在目前的市場預期下，這些措施能否奏效有待進一步觀察。

丁建剛表示，相比限價政策帶來的系列“後遺症”，利用稅收、金融等手段調控市場過熱可能更為長效。比如，可考慮按每戶持有住宅的套數梯級徵收契稅，打個比方，第一套徵收契稅3%，第二套6%，第三套15%，第四套30%……或者使用金融貨幣政策調控市場，比如首套房貸抵押基準利率，二套房貸按基準利率上浮20%等。

據悉，由於新房與二手房價格倒掛，截至目前在全國範圍內有8個城市發布了搖號買房政策，即上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳，全部或者部分房源需要搖號出讓。