繼太原、菏澤後，河南開封取消限售

開封持續人口淨流出，房價支撐不夠。

“開封人口持續流出，崩不住了”，一位鄭州房企人士對一條君評價開封取消限售這一事宜。

7月19日，大河報報導稱開封市住房和城鄉建設局發布文件《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》。這份流露出來的文件顯示，7月17日，開封市住房和城鄉建設局要求取消新房的限售政策，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

上述房企人士和鄭州一位市場人士對一條君表示，上述政策屬實。

在執行限售政策兩年多後，開封成為繼太原、菏澤之後第三個取消限售政策的城市。當地住建局文件稱這是為統籌房地產市場調控、提振市場信心。

2017年5月15日，開封曾發布《關於規範房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，被稱為“汴九條”。政策的第七條規定，遏製房地產投資炒作行為，自發文之日起(含)，凡在開封市區(不含祥符區)購買的新建商品住房，自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。

2017年，全國房地產市場一片向好，開封的房價也快速上漲。在全國樓市的調控背景之下，開封頒布“汴九條”調控市場。以當時開封西區在售的幾個項目為例，如鄭開橄欖城，2月時售價為6500元/平方米，4月均價就變成了8500元/平方米，引領了西區房價漲幅之最。漲幅最小的一個建案為和慶金悅灣，2月均價為6300元/平方米，4月均價就到了6600元/平方米，兩個月漲了300元/平方米。

經歷上一輪快速上漲後，目前開封的房價已見頂。多個平台數據顯示，開封目前的大部分剛需及剛改高層毛坯均價仍為8000-8500元/平方米，與2017年調控之前比，房價沒有漲也沒有降。

但將時間拉長往前看，2019年元旦後，開封房價經歷了由2018年的全面回落到開始上漲的過程。

以2019年1-4月的數據為例，根據開封建案的備案數據，開封1月成交了1613套住宅，均價為7701元/平方米。2月受春節影響，隻成交675套住宅，均價為7953元/平方米。3月住宅成交了1400套，住宅均價為7666元/平方米。4月住宅成交了1502套，均價為8340元/平方米。5月住宅成交了1836套，均價為8157元/平方米。6月住宅成交了1505套，均價為8036元/平方米。

從上述數據可以看出，今年4月是房價的高點，5月是則是成交量的高點。

上述房企人士對一條君表示，“房價和成交雖然在回升，但離市場瘋狂時還是有點距離，而且人口持續流出，開封的房價上升也不可持續”。最新數據顯示，2018年年末，開封常住人口淨流出0.7萬。

雖然對市場不看好，但是上述人士所在房企在開封有不少的存貨和銷售。總體來看，全國知名房企入駐開封的並不少，有恆大、碧桂園、萬科、保利、綠地、華夏幸福、綠城、雅居樂、中南、融創、美的和金茂等。

房企們對土地的追逐熱度也沒有降低。5月24日，開封中意湖片區安順路七大街項目開拍，房企們追逐了87輪，最後由建業以總價5.65億，樓面價樓面價3939元/平方米，約656元/畝搶得，樓面價刷新了開封的地王記錄。在這之前，開封的樓面價記錄是由河南企業盛潤在2018創下的650萬/畝。

值得一提的是，鄭州一直以來是開封樓市的風向標，兩城邊界相距僅約70公里。但開封這次取消限售並不是跟隨鄭州風向標而動。

上述房企人士對一條君表示，開封屬於三線城市，受三四線城市棚改力度放緩，房地產市場一定會受到影響，但鄭州不一樣，作為省會核心，樓市調控政策放鬆的可能性不大。

而作為長期的住房制度安排，“房住不炒”並不會改變。後續地方政府在樓市調控中的自主空間會更大，這也是因城施策的具體落實。從菏澤放開“限售”，以及跟進的廣州和珠海等地情況來看，地方政府已經開始承擔調控主體的責任。

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