長租公寓尚難推漲廣州房租

一套原來只能租4200元/月的小三房，自如可能願意以4400元/月的價格“盤下”———這讓廣州市民許豔（化名）有些意外。8月中旬，畢業生帶來的租房熱潮剛剛褪去，還在外地出差的許豔收到了廣州自如發來的“資產管理服務合約”。

近來，資本介入租賃市場後導致房租上漲一事備受關注。南都記者調查發現，廣州亦存在少數租賃機構在資本的推動下，以略高於市場價的價格獲取房源的情況，但對廣州整體租金影響有限。有租客提出，租賃機構運營下的房源能提供更好的裝修和服務，但它們的快速擴張，也正讓租客慢慢失去拒絕這些附加服務的權利。

PART1 業主

有機構願出高價拿房源

在廣州市白雲區金沙洲，許豔閑置的一套90平方米小三房，此前一直都是通過樓下的中介出租給個人，租金基本是4200元/月。前一任租客租約在7月份到期後，許豔又將房子放租，很快就收到了長租公寓運營商自如的報價。

“我的房子本來市場租金就是4200元左右，租給個人的話，換租客有時會有一兩個月的空置期，會損失租金的。自如一來就給出4200元的租金，之後每年遞增3%，吸引力還是很大的。”她告訴記者：“而且這個價格還留有余地，我試探了一下，4400元/月應該也能談下。這樣一來即便去掉每個月100多元的物管費，報價依然比租給個人要稍微高一些。”

事實上，即便同樣是租給運營機構，許豔也做過對比。“一般機構給出的價格都會比直接租給租客要便宜一些，但會省去空置期以及管理的麻煩。比如租給建行的存房貸，給出的租金大概只有自如的7- 8折價格，當然在租金遞增等方面還有一些不同。”她表示，感覺自如會比較傾向於用當下比較高的房租獲取房源且簽長約，比如我的房子，他們就要求簽5年。

南都記者了解到，在廣州以略高於市場價的租金搶佔房源亦不是個案。廣東省公寓管理協會會長劉昕告訴記者，近期有不少分散式長租公寓小品牌都在反映相關問題，比如一套房子本來5500元/月可以簽下來，但一些有資本助力的機構，直接加了300元租金又搶過去了。“有資本助力的品牌，自然會大膽一些。”

此前長租公寓機構自如就宣布，其在進入廣州市場300天時間內，已經獲取1 .2萬套（間）房源。對於是否以高於市場價的租金在廣州搶奪房源，南都記者採訪了廣州自如相關負責人，但截至發稿時，尚未收到對方回應。

易居研究中心總監嚴躍進表示，當前資本進入租賃市場有點像共享單車，屬於市場比較狂熱，確實帶來了部分房源收儲和租金上漲。所以說鼓勵資本進入租賃市場沒錯，但要規範資金用途，防範各類資金通過炒作房源來獲利。

PART2 觀點

廣州不會出現“壟斷房源”

值得注意的是，近期北京傳出租賃機構大幅推高市場租金的消息，一套原本月租7500元的房源，被推高至上萬元，不少人擔心廣州也會出現這種情況。不過劉昕告訴記者，北京市場具有特殊性，因為自如一家獨大，而蛋殼也有資本助力，雙方就“打”起來了。“這種情況在其他城市很難出現。”

據他分析，廣州有大量城中村，想要影響整個租賃市場，起碼得擁有租賃市場10%的市場份額，但像自如在廣州市場份額1%都不到。

廣州鏈家研究院院長周峰也表示，廣州肯定不會出現所謂“壟斷房源”的情況。目前廣州的存量房屋（建案+房改房）大概有310萬套，若加上城中村的房屋，總量應該超過400萬套。“我估計在租賃領域內長期流通的房源數量大概有120萬套左右，即使目前長租企業的庫存量達到6萬套，佔比也僅是5%，大多數房源仍舊在私人業主手上。”

周峰透露，事實上廣州不少長租公寓是以市場更低一些的價格吸納房源，因為它是簽長約，有些可以一次性給出一年的租金，業主也願意以稍低的租金長租給這些機構。

劉昕分析稱，有沒有資本助推，長租公寓機構獲取房源的邏輯是不一樣的。“沒有資本的情況下，一般是壓房東的價格，再通過改造更新租出去。但有資本助力之後，首先追求的是房源數量，所以部分長租公寓的邏輯是，哪怕價格高，先租起來，今年不漲明年也會漲。”

“租賃機構能否推高房租，核心在於是否一家獨大，或者一定程度上壟斷區域市場。如果某家機構有一定規模之後，其所控的房源全漲，那麽市場也可能會跟著全漲。”劉昕表示。

PART3 調查

廣州租金數據“打架”

南都記者了解到，由於目前市場上出租房備案的並不多，官方也沒有定期發布租金走勢。因此，大多租金數據都來自於各類機構，相互之間也出現數據“打架”的情況。

例如，中國房價行情網數據顯示，廣州7月份的平均租金為53 .4元/平方米·月，同比增幅達30 .7%.但從廣州中原研究發展部的統計數據來看，7月份廣州的平均租金為49 .4元/平方米·月，同比漲幅約為16%.

廣州鏈家研究院數據顯示，2018年上半年廣州九區的平均租金為51.3元/平方米·月，同比去年上半年漲幅為5%.而廣州市房地產中介協會的數據則顯示，2018年6月全市監測點租金為53.01元/平方米·月，同比漲幅僅為1.02%.

南都記者昨日谘詢了廣州獵德附近多家中介，對方均表示近兩年來該區域房租上漲平穩，並未感受到有出現30%這種猛烈漲幅。例如獵德花園一套三房部門，月租在6000元左右，每年漲幅為200-500元之間。

合富研究院高級分析師梁燕明告訴記者，進入8月，畢業生等新增的租房需求在此前已陸續被市場消化，市場供求緊張關係趨緩，甚至會出現租客說服業主稍降租金的情況。

合富置業天河廣場分行主管李嘉峻也表示，現時東圃甚至有急於放租的業主，把放租房源的租金定在比市場價便宜100-300元/月的位置，以求盡快租出縮短物業空置時間。海珠寶崗分行主管謝俊琳表示，目前寶崗一帶的樓梯樓一房部門，月租在2000元左右，樓梯樓兩房部門月租在2600- 2800元，而三房部門月租則在3200-3300元左右。

PART4 租客

擔心失去選擇的余地

儘管廣州租金目前尚未被明顯推高，但有不少租房者反映，租賃機構的出現讓租房者多了一些選擇，但如果規模擴大到一定程度，也會慢慢讓租房者失去選擇的余地。

業主羅小姐告訴記者，她的房子租給個人是2700元/月，租給機構也是2700元/月，當然會選擇租給機構。“但後來聽說機構將房子裝修和增添一些家具後，最後是以3450元的價格租出去的。”她說，這事對房東來說還挺方便，但對租客來說就未必了。

據了解，目前長租公寓機構收到房源後，一般會按照標準化進行一定程度的裝修和添置家具，甚至還可以提供保潔、搬家、家修等一體式服務，機構也就是賺取這部分的租金溢價。不過租客肖先生就表示，提供增值服務之後加租金也沒錯，但如果一個區域的房源都被機構壟斷，那麽只希望便宜不需要增值服務的租客，選擇的太空會縮小。

嚴躍進表示，低廉房源的缺失也容易帶來租金上漲。而且連鎖經營機構容易被市場關注，所以大的機構相當於租金風向標，自然是需要管控的。近日北京住建委也聯合多部門約談了多家住房租賃企業，要求不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源等。

采寫：南都記者林廣