攝影：鄧攀
誰在推高房租？
來源：中國企業家雜誌公眾號
當房價成為年輕人都市生活不能承受之重時，水漲船高的房租會成為壓倒年輕人的最後一根稻草嗎？
文 | 《中國企業家》記者 李豔豔
編輯 | 王芳潔
小曲說，“閃婚”，是她人生中做過的最瘋狂的事，但還不及“漲房租”來得更刺激。
去年5月底，小曲通過一家名為“中天置地”的中介機構，在北京朝陽勁松片區租到一套50余平米一居室，月租3700塊，租期一年。今年4月底，房子即將到期，小曲決定續租。但這時，中介要求月租漲價600塊。“跟中介砍價後，房租降200，變成了4100塊。”
稱呼：小曲 職業：國企職工 籍貫：河北 攝影：鄧攀
小曲在北京勁松片區租的一居室，最終以月租4100元的價格續租，較之前漲價了400元。今年四月生了寶寶的小曲，現在只想有穩定的居住環境，因為老人要來幫忙照看孩子。她在北三縣買的房剛剛裝修完，“以後房租抬高，我們就去那裡生活了。”
事實上，在那之後，一線城市的房租迎來了更大的漲幅。中國房情網最新數據顯示，2018年7月，北京房租同比上漲21.89%；深圳同比上漲29.68%；廣州同比增長21.64%。
輿論的矛頭指向了中介機構及長租公寓運營商。原我愛我家副總裁兼我愛我家研究院院長胡景暉在電話會議中炮轟部分公寓運營商，以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源。被點名的包括鏈家自如和蛋殼公寓。
8月17日~21日，五天之內，北京市政府及相關部門接連4次頒布舉措，力求阻斷惡性競爭，通過“房租不漲、增加供給”來穩住房租。
在具體舉措中有一條，住宅租賃商承諾2個月內新供12萬套（間）房源投向市場並且不漲價。有接近北京市住建委的人士稱，“這是死命令，完不成任務（長租品牌）不要在北京幹了。”也有人質疑稱，“12萬套如果不是存量，這是讓企業明目張膽去搶房？”
但機構搶房未必是此次房租暴漲的唯一背景，通脹的壓力，供需的矛盾，哪一個都可能像一隻無形的手，貢獻托舉房租的一股力量。
看著不停跳動的房租數據，小曲考慮離開北京了。當房價成為年輕人都市生活不能承受之重時，水漲船高的房租會成為壓倒年輕人的最後一根稻草嗎？
資深“北漂”租房記
被漲房租之後，還有讓小曲更生氣的事。中介竟然要求加收半個月房租租金。“中介啥都不做，還收我半個月房租做中介費！”小曲感到難以理解，畢竟她在第一年租房時已經交過1個月租金的中介費。
搬來勁松前，小兩口原本住在京北。“（那裡）太貴了，都是嚴重老破小。”小曲曾打算搬到北京東邊或南邊。“西邊很貴、北邊太擠。燕郊房價上去了，但通勤時間太長。我們之前考慮過搬得特別靠東，地鐵6/7號線都能延伸過去。只要上班方便，我們會盡量尋找房租最低的地方。”她也有擔心，隨著通州建設，房租也會上漲。
“現在通州跟朝陽一個價，全市房租一塊往上漲。”近期，某不願具名的鏈家員工對本刊記者說。
囿於中介亂象，小曲曾想過自己動手找房，但不久就放棄了，因為她“感覺很危險，怕看房出事兒”。比如，住房糾紛沒法解決，或者突然被趕到大街上怎麽辦。她曾在滴滴計程車時遇到司機說自己有房出租，可是不敢信。“怕變數，搬家太累了。”小曲回憶稱，她有很多同學，畢業後租的第一個房子是自如的房源。她感覺價格有點貴，“我們不需要活在INS裡。”至於我愛我家，“房源太差了，還不專業。”
稱呼：茄子 職業：銷售 籍貫：廣西 攝影：鄧攀
通過自如，茄子把房子租住在北京南五環外的亦莊，是一套三室Loft裡的一間帶獨立衛生間房間，月租3100元。而2017年底以前的三到四年裡，茄子一直租在東四環，單間房租也只有2500元。住的更遠，房租卻更貴。“租房會增加焦慮感。尤其是現在這個亂七八糟的租房市場。”
從上大學到工作，小曲和老公已成為來京近10年的“資深北漂”。起初落腳時，倆人選擇合租。“他之前還住過平房，趕上北京大雨，淹了，床都漂起來。”小曲在國企做事，工作穩定，老公從事財務谘詢，志於創業。去年4月，小曲在出差路上因飛機延誤與之結識。四個月後，兩人領證。今年4月，寶寶出生。
“時間有限，還是做點自己感興趣的事，不能再隨便了。”上個月，生完孩子的小曲辭掉工作，打算換個環境“重新開始”，但合適的工作難找，用她自己的話說，“遭到了現實的無情暴擊”。有時，小曲會想到家鄉，那裡適合生活，她很喜歡。可是畢竟已經不熟悉了，也怕太早在那裡，會喪失更多不同的可能性。
“並不是房租漲了600逼著我離開北京，而是這種租售比不斷上升的可能性，讓我對未來很擔憂。”小曲說，跟她一樣畢業後留在北京的同學有很多，以前大家都覺得年輕，先在大城市裡工作，之後安定些再考慮回去。不過，在結婚生子後，她開始仔細考慮自己面臨的壓力。
“我現在就想好好工作了，養娃太貴！以前還想生二胎，現在想想真是太有勇氣。如果有更多時間，先把房子換了。”穩定的居住環境，是小曲目前最大的期望。因為老人要來幫忙照看孩子，她原計劃9月搬家。但現在，她“不敢動了”。小曲在北三縣買了一套房，剛剛裝修完。“以後房租抬高，我們就去那裡生活了。”
漲租之辯
在發表完“資本助推房租上漲”觀點後，胡景暉被我愛我家董事長謝勇要求辦理離職手續。據胡稱，謝勇給出的理由是，應鏈家董事長左暉要求，但胡表示不信。左暉也否認了主動給謝勇打過電話，強調“不希望行業內鬥”。
不可否認的是，我愛我家是房產中介行業裡的頭部企業，旗下相寓也是重要的長租公寓運營商。所以胡景暉的觀點，具有很強的說服力。中原地產首席分析師張大偉、恆大研究院副院長夏磊、諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷等業內專家，也都跟著表示認同。
不過，持反對觀點的人也不在少數。反方最核心的觀點在於，租房市場上，機構的佔有率還非常低。貝殼研究院及21世紀產業研究院今年7月發布的《2018年中國租房租賃白皮書》相關內容顯示，我國目前租賃市場規模約1.2兆元。伴隨行業機構集中度增加，一線城市頭部企業在機構化運營租賃市場的佔有率達60%，累計管理房間數量約160萬間，前十名機構管理房間規模方差達15.85。截至2018年6月，自如管理房源60萬間；相寓排名第二，管理房源數量為50萬間；蛋殼公寓排名第三，相應數量為8萬間。
在近期的萬科中期業績會上，萬科集團總裁祝九勝在回應“長租公寓推高租金”時稱，這可能是個誤會。“機構滲透率、參與率，最厲害的北京也沒到5%。”此前，自如CEO熊林，世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉均曾公開表示同意該觀點。
中介是租金上漲的推手嗎？SOHO中國董事長潘石屹就此問題回應《中國企業家》稱，中介沒有這麽大的能力。“跟中介能力相比，市場上最強大的能力是價值規律，供求關係決定價格。忽略經濟規律，一味地怪開發商，怪中介都沒有道理。一個有價值的中介代理，真正做了工作，就應該讓他們拿到中介費，拿到錢。”
潘石屹稱，對租賃市場而言，無論是辦公樓、商場，還是公寓，租金回報率就是衡量租賃產品的最基礎指標。左暉則認為，租金價格跟資產價格沒有任何關係。“所以，有人算所謂的租金回報率沒有任何意義，只要這個城市的平均收入在漲，不動產租金價格，就是資產使用價格就會漲。”
稱呼：張大姐 職業：建材商販 籍貫：江西 攝影：高婧
張大姐一家三口住在北京順義後沙峪地區的一個老小區裡，62平米的兩居室。“現在的房租是3200元，這次大漲房租，隻給我漲了200塊錢。”說完這句話，她臉上露出了一絲笑容。張大姐以前住的是附近鐵匠營村的違規建造房屋。大興西紅門失火事故後，這個房子就被拆了。從那時起，她就決定要住正規小區裡，過穩定一些的生活，哪怕房租要貴很多。
值得關注的是，當前國內寬鬆的貨幣政策與樓市嚴控房價的政策相疊加，涉及房租的服務類CPI將受到影響。著名經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾說過，在高通貨膨脹情況下，每個城鎮居民手持現金都會選擇方向，對抗通貨膨脹的手段往往是房地產。“畢竟從租金價格看，房地產需求是真實的。”
8月13日晚間，央行公布數據顯示，中國7月M2貨幣供應同比增8.5%，預期8.2%，前值8%。8月18日晚，銀保監會發布“信9條”，這已經是銀保監會近期第三次“出手”進一步打通貨幣傳導機制。中國金融期貨交易所研究院首席經濟學家趙慶明稱，如果適度寬鬆可以刺激經濟，通脹壓力是向好的。但是目前貨幣傳導機制尚需過程。
房租上漲與CPI上漲之間的關聯是什麽？申萬巨集源研報顯示，當前國內經濟通脹壓力主要來自三個方面：一是豬肉價格上行推升食品CPI；二是環保限產和基建加碼帶來主要工業品價格的上漲壓力；三是房租上行帶來的服務類CPI的上行壓力。此外，人民幣4月份以來的貶值可能也會部分帶來輸入型通脹壓力。
中泰證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇副理事長李迅雷對《中國企業家》表示，最近房租上漲話題被過度炒作，但數據可靠性尚不清楚。“房租漲多漲少肯定會參照CPI，但一線城市流動人口在減少，因此房租不具備長期上漲趨勢。寬鬆貨幣釋放的資金不一定會流到房租裡。在美國，房租約在其CPI中佔50%。在中國，住房相關CPI佔比為10%。”
資料顯示，目前在國內CPI的居住類指標中，房租佔有11.1%的權重。值得關注的是，CPI居住類項下的住房租金，還包含了帶有福利性質、不受市場價格影響的公家宿舍租金，比例未知。
在8月22日發表的一篇名為《大家是否誤判了：房租、滯漲與消費降級》文章中，李迅雷認為，我國的租售比長期偏低現象很難持續下去，因此，房租上漲其實是對租售比偏低的一種修複方式。“由於管制較少，房租市場比土地市場更加市場化。資本總是逐利的，房地產市場上的巨額資本試圖通過租賃市場來獲利，故炒高房租的行為可以理解。”
克而瑞研究機構高級分析師崔秀程對本刊記者表示，房租上漲有通貨膨脹原因，也有資本進入原因，但這都是外因。“房租上漲的根本原因源於租賃市場的供不應求。近預售屋租上漲受關注主要由行業內的一些人和事兒引發，實際上房租一直在上漲，隻不過以前大家並沒有給予足夠關注。”
“租金上漲的根本原因是供需矛盾，北京有住房需求的人口與租賃住房的供應量處於非常不平衡的狀態。”在北京房地產中介協會副秘書長李俊良看來，這幾年政府一直在提要增加租賃住房的供應量，同時，政府也向非京籍人群供應這些房屋，但市場供應小於需求的矛盾要得到緩解需要時間。“近期政府采取多項措施加大供應，將起到平抑租金的效果。”
“爆倉”潛雷
據中國房地產報消息，8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破產，給其曾經服務的業主和4000戶租客留下“一地雞毛”。據稱，鼎家將引入上海寓團管理公司作為業務承接方，近日與相關業主和租戶聯繫承接事宜。不過，上海寓團公寓管理公司回應稱，只是部分承接，不承擔鼎家債務，房東可能需要自己承擔部分損失。
根據報導，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了P2P進行網絡貸款。有業內人士分析稱，這一模式的本質是利用租客信用，給自己提供擴張資金，堪稱“無本萬利”。也有一些中介機構在使用該方法作為支付方式，加快資金回籠。
租客通過銀行卡綁定一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的APP，一次性把租金付給鼎家，再每月返還給貸款APP相應金額。如今，鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還要每月按時向“愛上街”還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。
此前，新華網還曾報導指出長租公寓的“零押金”背後的風險。相關內容稱，類似這種以“貸”租房模式的中介不只我愛我家，還包括鏈家推出的“自如收據”和58同城推出的“58月付”等產品。我愛我家“相寓”推出的“押零付一”業務實際上是由消費者以綁定本人名下儲蓄卡做擔保的形式，通過第三方互聯網金融公司向指定銀行申請貸款。該第三方互聯網金融公司將租戶需繳納的租金總額，一次性轉账至我愛我家，消費者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務費”予該金融公司。
根據貝殼研究院數據，截至目前，全國公寓門市關店率達到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規、物業糾紛為主要原因。在遭受爭議的同時，長租公寓盈利模式仍舊待解。
天風證券分析稱，長租公寓需要大量且持續的現金資源支撐其業務拓展，因此需要尋求低成本的長線資金。此前，魔術方塊公寓發行ABS產品相比向中航信託直接獲得貸款更加有優勢，但綜合資金成本仍然較高。2017年8月10日，北京自如的一個房租分期信託受益權資產支持專項計劃成功發行。
在缺乏行業監管的背景下，“長租公寓+消費金融”模式的隱憂正在顯現。儘管潘石屹曾說，租房價格再翻番還是虧本的，因為通過銀行貸款建成公寓租出去，“回報率最高超不過1%”。不過，企業通過ABS發行債券融資，不需通過銀行也能拿到錢。ABS收益即為房租差額和貸款利息。據不完全統計，目前金融機構已為住房租賃市場提供了3兆授信支持。
稱呼：周樂霓 職業：活動策劃 籍貫：湖南 攝影：史小兵
1991年出生的周樂霓之前租住的房子是一個大開間，在海澱區上地地鐵站附近，每月4300元。今年6月，房東突然提出要漲價，價格竟然高達5600。心一橫，周樂霓只能搬家了，哪怕遠一點。如今新居室在昌平區的北七家，月租3700元。“住在這邊交通不是很方便，原來騎我的電動車可以往返海澱那邊的會場，現在回程騎著騎著就沒電了。”
中信證券分析稱，如果一家公司認為長租公寓的核心盈利模式，在於壟斷房源和賺取價差，這家公司無疑就站在了社會進步的對立面。“在長租公寓中，主要成本包括裝修、人工和行銷成本。儘管從長期來看，我們認為租賃業務本身可以盈利，但企業質的飛躍，的確還要依賴於租賃業務之外的生活服務提供。”
監管加碼
根據《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，2017~2021年北京市計劃供應租賃住房計劃供地1300公頃，用戶建造50萬套租賃住房。截至2018年6月，北京已經在12個城區公布了44個地塊的集體土地租賃住房項目，總體供地達到431.49公頃。
8月21日，北京市住建委開會要求，近期迅速新建一批、分配一批、收購轉化一批、改建一批租賃住房，供應市場，緩解供需矛盾，穩定租賃市場。
其中，北京將新建一批房源，包括公租房、集體土地租賃住房、以及鼓勵市屬國企拿出自有土地建設公租房等租賃房源；近期將加快推進5000套公租房供應分配工作；一些過去定向安置房、限價房分配剩餘的房源將收購轉化作為公租房；一些低效、閑置的廠房或是閑置的商場、辦公大樓或酒店等將依法改建成租賃型職工集體宿舍。
北京市住建委官網最新資訊顯示，近期市住建委多措並舉，加大保障性住房建設力度，加快公租房供應分配工作。就在上周，北京西城、海澱、豐台三個區先後發布配租公告，集中啟動近5000套公租房供應分配工作，目前均正在進行意向登記過程中。另據住建委透露，“年底前預計還有近萬套公租房啟動分配。”
對中介機構及長租公寓運營商的整頓在持續進行中。
8月17日，北京市住建委聯合多部門，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確“三不得”並啟動了聯合專項執法檢查。
8月19日，北京市房地產中介協會又約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人，共同承諾落實“三不得”要求，並承諾2個月內新供12萬套（間）房源投向市場並且不漲價。
根據相關舉措，上述12萬套（間）房源包括接下來2個月要到期退租的、已經收過來正在裝修配置的、根據往年市場情況2個月可以新收到的房子，全部盡快推出給市場。同時，各企業還明確承諾，全面加強對業務人員的管理，決不允許哄抬租金搶佔房源，對於觸碰這條“紅線”的業務人員，一經查實從重處理直至開除。
8月21日，北京市住建委會同市警察局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，依托市12345政府服務熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報專線，哄抬房租、惡意克扣租金、押金等行為均可舉報。
截至目前，已有部分長租品牌作出承諾。8月20日下午，蛋殼公寓發布聲明稱，不與友商惡性競爭，未來兩個月在北京地區承諾將提供2萬間以上可出租房源。同日晚間，自如發布《關於維護住房租賃市場健康穩定發展的說明》，承諾在未來三個月保證收出房兩端價格穩定，供給平穩，為北京市場提供新增房源約8萬間。
此外，上述12萬套（間）房源構成中，還包括相寓2萬套、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔術方塊公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725套（間）。
END
值班編輯：武昭含 審校：高歡歡
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