光明地產瘋狂拿地現金流劇減 子公司屢陷糾紛

國慶長假剛過，光明房地產集團股份有限公司（以下簡稱“光明地產”，600708.SH）便在土地市場上豪擲千金。

10月9日，光明地產發布三項新增土地的公告，一宗位於廣西南寧，兩宗位於上海松江區，共耗資約47.74億元。這延續了今年以來光明地產的拿地勢頭，上半年光明地產新增房地產儲備面積76.09萬平米，這一數字將近去年同期的12倍。

而另一方面，光明地產於8月底發布公告稱，其控股股東光明食品(集團)有限公司(下稱“光明食品集團”) 將收回3年前賣給光明地產的部分土地，原因是該等劃撥土地未如期更改為出讓土地。

在新增土儲不能立即帶來業績增長的情況下，光明地產的主要控股公司農工商房地產（集團）有限公司（以下簡稱“農房集團”）提供了主要收入來源，並在一定程度上彌補光明地產旗下其他控股參股公司的虧損。不過，農房集團旗下的數家房地產開發和物業公司屢因預售或服務問題與客戶陷入糾紛。

對於上述問題，記者聯繫到光明地產證券事務代表並發送了採訪提綱，其回復稱，該等劃撥用地所涉建築面積為1萬餘平米，當時評估值8901.90萬元，佔擬注入資產評估值的比例為1.11%，佔比較小；而對於項目與業主之間存在的每一個問題，公司都會高度重視，有專門售後熱線和售後部門進行及時溝通與妥善處理，一般根據具體問題通過充分耐心的協商溝通解決，都會以法律法規為前提進行解決。

控股股東回購部分土地

8月底，光明地產發布了一條《關於控股股東光明食品（集團）有限公司部分承諾履行情況的進展公告》，稱光明食品集團三年前承諾將賣給光明地產的部分劃撥土地變更為出讓土地，但未如期完成，因此將按照約定收回該等土地。

2015年8月，光明地產實施重大重組，向光明食品集團等發行股份購買資產並募集配套資金，其中涉及瑕疵不動產，即劃撥土地。根據光明食品集團彼時承諾，其“將積極協調和辦理該等劃撥用地變更為出讓用地的手續，爭取在本次交易完成後的3年內完成全部手續。

如屆時未能完成該等全部手續的，就未能變更為出讓用地的不動產，本集團承諾將按屆時該等不動產的評估值和本次重組對該等不動產的評估值兩者中以高者作價回購該等不動產，並承擔該等回購行為產生的所有稅費。”

3年後，光明食品集團未完成承諾。光明地產發布公告稱，自完成上市重組以來，針對資產重組交易中置入原海博股份的農房集團及其下屬企業所持的涉及劃撥用地的相關瑕疵不動產，已多次向所在區域房地產交易中心、規土局等政府部門溝通辦理該等劃撥用地變更為出讓用地等事宜，但在具體申請辦理變更中存在諸多客觀上政策性限制，截止目前確實無法完成該等不動產涉及的劃撥用地變更為出讓用地的手續。

光明食品集團力爭於2019年8月底前完成該等瑕疵不動產的回購。

對此，光明地產證券代表回復稱，2015年重大資產重組注入海博股份的部分劃撥用地所涉建築面積為1萬餘平米，當時評估值8901.90萬元，佔擬注入資產評估值的比例為1.11%，佔比較小。本次公司披露控股股東光明食品集團履行部分承諾的進展公告，進一步明確控股股東光明食品集團將繼續履行已出具的《關於置入資產涉及瑕疵不動產的補充承諾函》相關承諾，從而進一步維護廣大中小投資者利益，該事項對本公司2018年度的財務狀況和經營成果不存在直接影響。

而另一方面，今年以來光明地產抓緊新增土地儲備，上半年新增房地產儲備面積76.09萬平米，同比增長1187.48% 。光明地產9月份通過成功競得6宗地塊並新增土儲權益合計約433畝，出資金額合計約53億元人民幣。

光明地產證券代表回復記者稱，今年以來，光明地產繼續通過多元化管道積極拓展土地儲備，確保可售貨值在短期內得到快速回補。伴隨著房地產市場形勢的變化，規模化成為不可逆趨勢，各大房企在業績競賽中加速奔跑，與此同時，房企土地儲備規模與結構對業績可持續性的影響佔比越來越大。目前光明地產的產業版圖已更新至江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、四川、雲南、上海、重慶等十省二市，光明地產將進一步協同光明食品集團的產業更新及商業運營，為公司長期可持續發展積累更優質、更有上升潛力的土地資源。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，對於此類企業來說，拿地方面會比較積極。第一是從同類企業發展來說，光明地產的發展節奏還是比較慢的，所以需要快馬加鞭。第二是從其項目布局來看，過於集中長三角，而對外投資的心態相對是弱的。第三是此類企業過去拿地較少，資金方面的預算還是比較充裕的。

從當前土地市場來說，近期流拍增加，所以拿地機會反而增加。類似企業逆勢拿地，也是符合預期的。當然風險點在於，要警惕後續資金面收緊等風險，以及類似南寧等市場，也要警惕是否後續房地產市場紅利會減弱的風險。

經營現金流量淨額巨幅下降

新增的土地儲備促進了光明地產簽約金額的上漲，上半年其簽約金額為135.95億元，同比增長28.73%。但也增加了其債務負擔，截止到6月底光明地產總負債513.79億元，比2017年底增加約81億元，加上今年上半年發行的6億元永續債，一共87億元。

與此同時，上半年光明地產經營性產生的現金流量淨額為-23.42億元，大幅下降462.65%，主要是支付土地款、工程款、支付拍地保證金和支付企業間往來增加所致。

對於債務問題，光明地產證券代表回復稱，公司將通過符合外部趨勢、貼合自身實際的創新融資模式，進一步調整和優化公司債務結構，為企業持續發展注入低成本血液，增添新的動能與活力，為公司長期、穩健、可持續發展打下良好的基礎。

從上半年財務報告來看，主要為光明地產提供現金流的是其控股子公司農房集團。上半年農房集團實現營業收入61.77億元，佔光明地產總營業收入的96%。上半年農房集團歸屬於上市公司股東的淨利潤約9.78億元，這一數字甚至超過了光明地產整體淨利潤。根據光明地產上半年財報顯示，其列出的21個主要控股參股公司中，只有農房集團和上海海博斯班賽國際物流有限公司的淨利潤為正，其他均為虧損。

也就是說，在新增土儲不能立即為光明地產帶來業績的情況下，農房集團的在建項目成為光明地產短期業績的中流砥柱，並在一定程度上彌補光明地產旗下其他公司的虧損。

子公司屢陷糾紛

農房集團自身的經營與服務存在許多瑕疵。記者通過企查查了解到，農房集團旗下項目多次出現與業主之間的糾紛。其中，上海農工商旺都物業管理有限公司（以下簡稱“旺都物業”）因物業服務合約糾紛相關的起訴達532條；上海農工商房地產置業有限公司（以下簡稱“上海農房”）因建案預售糾紛案被起訴達125條；此外還有農工商房地產集團湖北置業投資有限公司（以下簡稱“農房湖北”）、揚州華利置業有限公司等也有類似的糾紛問題。

上海農房的訴訟較集中於位於上海青浦區華新鎮新府中路的西郊半島名苑項目，數名業主稱，該項目一種暫測面積為107.62平米的戶型，套內面積為80.60平米，公設27.02平米，交付時實測建築面積108.14平米，其中套內80.44平米，共用面積27.7平米。

業主認為雖實測建築面積增加，但實測套內建築面積減少，並且，收到該房屋後發現90號樓靠近新府中路一側綠化帶減少5米，因此上海農房應退還套內面積減少的差價。上海農房稱，雖然其堅持不予退還差價款，但若法院最終判定其退還，其對業主提出的補差款金額予以認可。

也有業主起訴農房湖北項目原本承諾的35%綠化標準沒有達到，農房湖北則稱是因為該公司園林綠化部分工作失誤，將整個項目均按住宅要求的35%計算，驗收檢查時也是安住宅35%標準進行整個項目核查，實際上項目A\B區住宅是達到35%標準的，是因為C區文體商業部分綠地率達不到35%而致使整個項目最終綠地率未達到35%。

此外，旺都物業也有較多服務糾紛問題。

對此，光明地產稱將不斷加強項目上與業主的溝通，增加彼此間理解與信任，避免一些不必要的誤解，不斷提升業主的滿意度。