業績變臉後 光明地產在土地市場負重急奔

觀點地產網上海國企光明地產在擴儲的路上依然保持了奔跑的姿勢。

最新消息是於6月3日，光明地產公告披露，公司授權全資子公司農工商房地產（集團）有限公司（簡稱農房集團），與中國葛洲壩集團房地產開發有限公司、武漢潤置房地產開發有限公司簽訂協議，並計劃對標的公司增資3600萬元，增資後約持股36%。

光明地產增資入股的標的公司是葛洲壩潤明（武漢）房地產開發有限公司，後者的主要資產是武漢市東西湖區P（2018）135號地塊。2018年11月30日，該地塊被葛洲壩最終以底價8.08億元、樓面價5200元/平方米收入囊中。

如今時隔6個月，葛洲壩引入新股東共同投資開發這一項目。

據觀點地產新媒體了解，去年葛洲壩競得上述地塊的同一場土拍會上，光明地產也以4.05億元、樓面價2244.13元/平方米競得武漢蔡甸區一宗地塊，溢價率12.2%，也是那場競拍中唯一溢價成交的土地。

先是溢價拿地，此後再增資入股去年同一天底價出讓的另一宗地，光明地產對華中區域房地產市場的看多情緒溢於言表。光明地產曾公開表示，拿地是堅持加大對全國重點城市的土地儲備力度。目前，該公司在武漢主要有上海府邸項目、上海公館項目。

從地塊資料看，葛洲壩武漢東西湖項目位於東西湖區金山大道以北，新城十二路以東，佔地面積4.73萬平方米，用途為純宅地，容積率3，規模較小。

東西湖項目周邊以工業園區為主，配套較為匱乏，但與蔡甸區不同，東西湖區是武漢主城區少有的土地供應較多區域，近年來已吸引包括“碧恆萬”、華潤、融創、遠洋、中建等一眾房企進駐。主城區這一層地緣優勢，多少解釋了光明地產入股的初衷。

將時間線拉長，光明地產在土地市場的進取舉動，會讓外界重新審視這家上海國企。

據觀點地產新媒體了解，2015年，海博股份與光明食品（集團）有限公司旗下農房集團、農房置業進行重組，由此誕生了新的平台光明地產。在重組之後兩年內，由於土地市場價格上揚，光明地產對擴儲持謹慎態度，土地儲備一路降至52.75萬平方米的低點。

直到2017年，光明地產重提加強土地儲備力度，集中在上海及周邊長三角區域、沿海地區參與土地招拍掛。尤其是2018年，土地市場出現降溫跡象，中小房企趁機抄底拿地，成為土地市場的主角，光明地產便是其中一員。

年報顯示，去年光明地產新增房地產儲備144.52萬平方米，同比增幅53.34%，主要集中在二三線城市，過去三年其新增土儲複合增長率達65.5%；與之相對應的是，其他應收款也陡然增長，2018年同比增長270.52%，該公司解釋是“為獲取更多土地資源、開發資源的合理支出”。

在上述新增房地產儲備中，大部分都涉及合作開發，權益佔比超過50%。比如2018年光明地產涉及合作開發項目公司15家，僅有3家納入並表，合作企業包括碧桂園、中南集團、榮安、合景泰富、新城控股、金科、綠都地產、上坤、陽光城、保利、天地源、寶龍等。

進入2019年，光明地產繼續維持土地的大量投入，一季度新增土地儲備面積65.33萬平方米，同比增長35.01%。據觀點地產新媒體不完全統計，4月份以來，該公司還先後通過增資入股、收並購及招拍掛等方式獲取7宗地，僅招拍掛拿地金額便接近30億元。

加強拿地力度被視為光明地產“全面做強房產主業”的核心表現之一，過往的情況則反映這家國企深化轉型升級的迫切性。

觀點地產新媒體了解，在重組後三年業績承諾期即2015-2017年，光明地產曾承諾注入資產中，農房集團合計實際淨利潤36.87億元，完成率約104.95%，但部分業績承諾通過向關聯方出售項目股權或資產實現。比如2017年出售江蘇東恆海鑫的股權，總轉讓價格21.83億元，對業績承諾的貢獻達9.70億元（接近25%）。

由於處置股權計入投資收益，2017年光明地產的投資收益出現大幅增長，業績承諾期內淨利潤呈倍數增長；但至2018年，受投資收益減少拖累，該公司淨利潤又陡然減少27.17%，今年一季度淨利潤同樣減少28.26%。

這種業績變臉的舉動，導致5月10日上交所對光明地產發出問詢函，要求披露盈利能力的可持續性等方面內容。

上交所的問詢函再度凸顯了監管層對上市企業盈利可持續的重視，就房企而言，傳統房地產開發銷售便是最核心的利潤來源，而土地儲備的多少直接決定這種業務的續航能力，這解釋了光明地產過去兩年以來頻繁補充土地儲備的緣由。

據觀點地產新媒體了解，2017年及2018年，光明地產分別新增房地產土地儲備94.25萬平方米、144.52萬平方米，新開工面積256.14萬平方米、472.89萬平方米，擴儲速度遠低於開工速度。

另據光明地產披露，至2018年末，公司土地儲備土地面積80.30萬平方米，計容建築面積132.26萬平方米；在開發投資的項目用地面積459.36萬平方米，計容建築面積796.69萬平方米；尚有已取得預售許可證待售面積168.57萬平方米。這相當於僅有12%土儲處於未開發狀態，其它土儲的開發建設沉澱了該公司過多資金。

加上2015-2018年間，光明地產儘管年度簽約銷售金額分別為126.66億元、189.33億元、236.52億元及244.59億元，但2018年增幅僅3.37%。資金投入與回籠速度的不均衡，導致了資金需求出現缺口，進而形成有息負債規模上升。對此，該公司近期在回復問詢函時未予以否認。

2018年，光明地產有息負債達360.04億元，同比增加63.7%；其中短期借款、長期借款分別為131.18億元、182.14億元，同比分別增加51.19%、108.41%。截止到去年底，該公司現金流淨額融資總額陡然升至359.53億元，平均融資成本則有所下降。

對於現金流管理，光明地產此前提出的舉措包括加快推盤速度，加快資金回籠，加快在建項目的竣工等，進一步拓寬融資渠道等。

而一季度，光明地產簽約金額僅為26.49億元，同比下降38.78%；期末公司經營性活動現金淨流量-56.45億元。同時，該公司仍成功發行了6億元冷鏈倉儲物流CMBS，並獲準注冊35億元超短期融資券。

在5月17日的年度股東會上，光明地產董事長、總裁沈宏澤曾向股東暢想公司的“1+7+5+X”的發展前景，並表示要把其它業務板塊做起來。

這是光明地產近年來的主要戰略構想：在房地產主業的基礎上，發展保障房、城中村、農場、歷史名鎮、城市更新、租賃房、物流園區打造等多元業務。

但多元化業務需要漫長試錯及探索，短期內並不會對房企帶來實際的業績貢獻。去年光明地產營收204.94億元，其中非房地產開發業務佔比不足4.5%，沈宏澤口中的“戰略轉型升級”仍有待真正實現。

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