華夏幸福資金之渴：年內新增借款超去年淨資產80％

中新經緯客戶端8月11日電 (羅琨)正如華夏幸福年報所言，水逆的2018年已經過去。但這是否意味著2019年就可以高枕無憂？

7月的最後一天，華夏幸福基業股份有限公司(下稱“華夏幸福”)與招商銀行股份有限公司(下稱“招商銀行”)簽署《銀企戰略合作協議》，協議約定招商銀行對公司的經營發展積極提供各類資金支持，在三年內給予公司最高額不超過300億元的意向性合作總量。這對於現金流緊張的華夏幸福來說無疑是雪中送炭。

相比起這則銀企合作公告，一周後的新增借款公告更直接凸顯出華夏幸福的“資金之渴”。8月7日，華夏幸福公告稱，2019年1-7月累計新增借款金額為454.68億元，佔2018年末淨資產的比例83.10%。早在一季度財報中，華夏幸福的資產負債率便已高達87.27%，負債合計3778.52億元。

資料圖。中新經緯賈亦夫攝

如此巨額借款，會將其負債率推至多高？而在房地產融資日益趨緊的當下，高杠杆操作的華夏幸福又將奔去何方？

負債率居高難下評級遭下調

在新增借款公告中，華夏幸福詳細列出了各類借款來源，其中，銀行貸款15.63億，債券122.68億元，新增保險資金債券計劃和信託借款等約為316.37億元。由此可見，借道保險信託融來的錢在新增借款中佔比最高，高達69.58%。

華夏幸福並未在此次公告中透露各類借款的具體成本。不過，房地產業內人士向中新經緯客戶端介紹，相比銀行貸款和債券融資，信託和保險等其他渠道融資的成本較高，房企多會在無法從銀行貸款或直接發債時採用這一融資手段。

華夏幸福2018年年報顯示，本期公司融資加權平均利息率為6.42%，其中銀行貸款的平均利息成本6.15%，債券平均成本為6.22%，信託、資管等其他融資的平均利息成本7.41%。

Wind數據顯示，今年1月和3月，華夏幸福先後發出一期超短期融資債券和一期公司債。“19華夏幸福SCP001”發行規模為25億，發行利率為5.5%(固定利率)，期限為9個月；“19華夏01”發行規模為10億元，發行利率為5.5%(累進利率)，期限為5年。上述業內人士據此推算，今年華夏幸福通過信託等渠道的融資成本可能仍在7%左右。

早在今年一季報中，華夏幸福的資產負債率便已經高達87.27%，較2018年同期上升近6個百分點。中新經緯客戶端注意到，相比起其他排名前十的房企，華夏幸福的資產負債率上升幅度是最大的。其他大型房企如萬科、綠地等上升幅度均在1%左右，還有幾家房企負債率相較去年同期有所下降。加上此次年內新增借款後，華夏幸福的負債率或將進一步上行。

正基於此，評級機構惠譽在今年下調了華夏幸福的評級。今年5月8日，惠譽發布報告稱，惠譽評級已將華夏幸福的長期外幣發行人違約評級從“BB+”下調至“BB-”，展望穩定。惠譽同時將華夏幸福的高級無抵押評級及其所有未償付債券的評級從“BB+”下調至“BB-”。

惠譽稱，本次評級下調反映了華夏幸福的杠杆率大幅上升，並且目前預計該趨勢將至少持續至2020年。而去年第三季度時惠譽曾預計該公司杠杆率上升的情況可能在2019年發生逆轉。

回款慢應收账款大增

回款慢，是華夏幸福現金流周轉不開的一大症結所在。從近三年來看，華夏幸福的應收账款已從2017年的189.10億元人民幣增至2018年的344.38億元人民幣，2019年一季度增加至384.79億元。

華夏幸福近兩年的現金流量表也反映出其資金面的緊張。2017年末，華夏幸福經營活動產生的現金流量淨額為-162.28億元，而2018年末這一指標為-74.28億元。

評級機構中誠信國際指出，2018年由於環京地區房地產調控政策嚴厲，房地產銷售回款情況一般；而產業新城前期投入較大，回款有所弱化，導致公司經營活動現金流持續為負，對外融資需求大，2018年公司總債務為1481.68億元，淨負債率184.38%，進一步考慮永續債和金融機構的少數股東權益，財務杠杆將處於更高水準。

值得注意的是，負責審計的中興財光華會計師事務所(特殊普通合夥)已經多次將應收政府園區結算款可收回性識別為關鍵審計事項。

巨額的應收账款也曾經引發監管質詢。去年4月13日，華夏幸福收到上海證券交易所上市公司監管一部下發的《關於對華夏幸福基業股份有限公司2017年年度報告的事後審核問詢函》，其中便要求華夏幸福對應收账款激增做出補充披露。

對此，華夏幸福回應稱，公司應收账款的增長是因公司業務特點、模式以及公司規模擴張發展帶來的階段性差異，屬於公司業務開展的正常現象。鑒於公司的業務特點，公司每年與政府進行結算，政府對結算結果進行審核後納入最近一年的財政預算予以支付，需要一定的工作周期，通常為一年以內，在政府納入預算逐步支付後應收账款逐漸減少。

房企融資趨勢收緊

近日，據證券時報報導，銀保監會日前向各銀保監局信託監管處室(遼寧、廣西、海南、寧夏除外)下發《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》(信託函〔2019〕64號)，也即“64號文”，傳達下半年監管重點。其中指出，按月監測房地產信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏製房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。

在高壓監管態勢下，房地產信託已現刹車趨勢。根據普益標準數據顯示，7月份共有62家信託公司發行了1827款集合信託產品，環比增加19.26%。集合信託產品成立數量環比增加268款，增幅達21.51%，信託規模整體擴張。但7月新發行和成立的房地產集合信託卻雙雙走低，降幅分別為5.74%和6.02%。

除了信託渠道外，海外發債渠道也受到限制。7月12日，國家發展改革委網站發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

分析人士指出，評級下調將影響華夏幸福後續在美元債市場的融資難度，疊加國內房地產企業融資收緊趨勢，華夏幸福在未來一段時間內或將面臨再融資利率的上行。

與此同時，華夏幸福也將面臨償債高峰的衝擊。Wind數據顯示，在未來兩年時間內，華夏幸福共有19期債券面臨到期和回售，總計餘額為366.70億元。從一季度財報中的“貨幣資金/短期債務”指標來看，華夏幸福這一指標值為1.1289，這也就意味著短期內還債依舊無虞。不過對於這家剛過“水逆”之年的大型房企來說，去杠杆仍舊任重道遠。(中新經緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議。投資有風險，入市須謹慎。)