房企跨界布局全產業鏈 仍“摸著石頭過河”

近年來，房企們在比拚規模之餘，也將目光投向了全產業鏈的並購與布局。不管是物流地產、文旅、大健康行業，還是物業公司、房地產經紀商甚至金融公司等，都是房企並購的重要方向。不過，相比並購時的“一擲千金”，相比房產主業，這些產業的盈利能力目前都略顯尷尬。

CFP圖

每經記者 舒曼曼 實習記者 李詩琪 每經編輯 曾健輝

過去的2017年無疑是中國房地產企業火力全開的並購大年，整個房地產行業風起雲湧，小房企不斷被蠶食，大房企強者愈強。進入2018年後，市場無疑延續了這一態勢，除了大魚吃小魚似的並購路數，房企們似乎還有“上躥下跳”的野心，展開了全產業鏈的擴張。

《每日經濟新聞》記者了解到，當前不少房企正加速多元化布局，以“美好生活”為出發點，立足於房地產開發與銷售，向諸多相關行業進軍，並購標的覆蓋文旅行業、物流行業、物業公司、大健康企業乃至金融行業等。

亞豪機構市場總監郭毅表示，房企的這種擴張形式是基於客戶對品質生活的追求，盡早獲知與房地產相關各個環節的消費需求，在滿足消費者需求的同時實現利潤最大化。

不過記者梳理發現，在目前房企展開的跨界並購中，其他產業的份額仍舊很小，盈利能力較弱，房地產主營業務依然是房企發展的重中之重。

房企的生態閉環野心

近年來，房企們紛紛投身到規模比拚的洪流中，千億房企、百億房企持續擴容，並購已成為房地產企業快速實現規模增長的重要方式。根據普華永道發布的《2017年房地產行業並購回顧》，去年全年中國房地產交易達482宗，交易金額同比增長31%，達810億美元，平均交易規模明顯增大。

除不斷擴大主營業務以外，不少房企也逐漸展開了全產業鏈的並購與布局。

其中，融創以總額631.7億元接手萬達旗下項目的交易一時間轟動了整個地產圈。值得一提的是，這一交易不僅為融創帶來了價值可期的可售物業，還讓融創在文旅板塊佔據了相當大的優勢。在融創2017年業績發布會上，其行政總裁汪孟德透露，萬達讓融創在文旅上佔有了很高的地位，未來三到五年後，文旅一定是融創業績很大的增長點，這是融創對於未來方向的很重要的布局。

同樣重磅的跨界並購還有萬科對於物流地產的發力。據公告，截至2018年3月末，萬科物流地產業務累計獲取62個項目，已建成運營項目共26個，穩定運營項目平均出租率達到96%。其中，由萬科出資約169.2億元人民幣，聯合厚樸投資、高瓴資本等對全球最大物流發展企業之一普洛斯的收購更是體現了其在物流地產方面的決心。

與此同時，大健康領域也是房企們爭相並購布局的方向。去年11月，佳兆業公告披露，其下屬子公司深圳市航運健康科技有限公司以21.87億元價格，擬收購一家名為振興生化股份有限公司18.57%的股份。佳兆業方面表示，此次入股振興生化對佳兆業進軍生物醫藥、精準醫療領域，全面深入布局大健康產業具有重要戰略意義。除佳兆業以外，萬科、恆大和富力等房企也紛紛展開了在大健康領域的布局。

針對房企並購的全產業鏈現象，郭毅告訴《每日經濟新聞》記者，房地產是所有與生活相關的大消費源頭，消費者買房之後會衍生一系列消費需求。因此，從商業角度上看，這種收購布局一方面可以讓房企盡早獲知全產業鏈中各個環節有價值的消費需求；另一方面也能實現自身企業的利潤最大化。另外從服務客戶的角度上來講，目前購房客戶正在追求一種生活品質的更新和生活態度的提升。房企能夠基於客戶的這種目標去給他們提供符合需求的產品和服務，也可以實現更好的客戶滿意度。

跨界並購仍處嘗試階段

除物流地產、文旅以及大健康行業外，物業公司、房地產經紀商以及金融公司等也是房企並購的重要方向。例如，浙江藍城在去年購入新明中國物管公司；雅居樂以10億元接盤綠地物業；融創宣布通過增資以26億元獲得鏈家6.25%股權；泰禾以106億港元完成了壽險業務的收購等。

即便房企的全產業鏈收購模式已成大勢所趨，但其他產業的盈利能力相比房企收購時的雄心壯志，目前都略顯尷尬。記者梳理發現，就目前已經發布年報的房企而言，主營業務即房地產依舊是企業利潤的主要來源，全產業鏈並購的收效並不明顯。

在萬科2017年中期業績會上，其董事會主席、CEO鬱亮也曾表示，萬科目前涉足的養老產業被認為是“摸索業務”，尚未摸索出有效商業模式，以及持續盈利模式。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，根據2017年年報數據，房地產行業平均淨利潤率高達12%以上。在這種情況下，房地產產業鏈的衍生環節，包括裝修、租賃等，目前都是低利率或者虧損行業，因此房企的跨界並購實則存在一定風險。就目前房企的並購來看，房企做大主營業務依然是主流，跨界並購仍然是嘗試階段，所選擇的基本上是與房地產自身業務重合度較高、風險較小的行業，佔比份額也都很小。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣表示，產業並購一定會產生協同效益，如果這些效益沒有發揮好，也會對房企業績造成影響。目前房屋買賣市場的盈利效果較好，其他領域的收益率可能遠不如房屋買賣市場，因此這些都是房企全產業鏈並購布局的潛在風險。