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前言：
1月24日，萬科置業(香港)有限公司宣布，公司旗下最新服務式住宅“TheLuna”(楹寓)正式落成並公開接受預租。次日，萬科置業海外(01036-HK)今日股價盤中飆漲42%，現報6.03港元，漲幅回落至21.57%。
隨後，萬科置業海外發布公告稱，公司注意到今日公司股價上升，公司確認並未知悉導致股價波動的任何原因。此外，公司希望澄清於香港灣仔聯發街18號的物業項目“The Luna”是由公司的控股公司，亦即萬科置業(香港)有限公司所擁有和開發，而非公司。
那萬科置業海外，究竟是一家怎樣的公司呢？
2012年，萬科借“殼”進入在香港資本市場
融資的好與壞，一直被看做房企的命門所在，萬科也不能例外。
2012年5月，萬科A(000002-SZ)旗下全資子公司萬科置業（香港）有限公司以約10.79億港元收購價，簽約拿下香港上市公司南聯地產控股有限公司（簡稱“南聯地產”）約73.91%的股份。重組完成後的南聯地產僅持有位於香港新界葵湧區約65.7萬平方英尺的物業。
儘管，時任萬科董秘的譚華傑表示，收購的主要目的是進行國際化嘗試，但是，業內人士普遍認為，萬科收購一家香港上市公司，主要是希望能在內地房企融資受阻的背景下，建立境外融資平台，試水香港資本市場。
當時，內地資本市場對房地產企業緊閉，A股上市房企只能通過銀行貸款以及發行信託實現高成本貸款，萬科期望獲得低成本融資渠道，選擇試水海外資本市場。
2000年12月，萬科曾嘗試提出通過向華潤集團定向增發4.5億股B股引入戰略控股股東的方案，以期打通國際融資渠道，通過華潤進入香港這個國際資本市場，但後因種種原因方案未能獲得通過。
而“B轉H”的方式雖然也被萬科想過，但因時機不成熟，一直也沒有運作。“但我們一直都在準備著。兩邊市場融資的效率肯定更高，但這要考慮到公司發展的階段、規模等，可能萬科再發展兩年之後再上，說不定就水到渠成了”，王石曾說過。
於是，萬科最終選擇了借“殼”進入在香港資本市場，而南聯地產則是他們的選擇。
2012年7月收購事項完成，同年南聯地產更名為萬科置業(海外)有限公司，萬科置業海外成為萬科通往香港資本市場的入口。
但是根據香港的相關規定，在完成對南聯地產收購後的前兩年，萬科面臨著重大資產重組的限制。這意味著萬科對南聯地產的實質性業務重組並不能短時間內完成，萬科要想發揮萬科置業海外融資作用，仍需等待。
平台幾成“空殼”，7月或將派發股息
直至2012年末，中集集團B股轉H股的破冰，為2013年內地B股轉H股提供了成功的先例。於是，萬科集團隨即於2013年1月提出了B股轉H股。2014年6月，萬科完成B股轉H股，萬科企業(02202.HK)在香港上市。
如此，萬科海外置業便被“閑置”下來。事實上，自2012年9月1日以來，萬科置業海外並未委任主席及首席執行官。
更誇張的是，萬科置業海外自被萬科置業香港收購後，公司配備的員工人數一直很少。根據其歷年業績報告顯示，收購前南聯地產截至2011年底雇員數達259名，收購後，萬科置業海外多年來雇員數不超過6名。
截至2018年底，萬科置業海外的雇員人數共計3名。而萬科置業海外的的行政及管理則由萬科置業（香港）支援。
即便如此，作為一家上市公司，萬科海外置業的財報仍然非常搶眼。
據萬科置業海外披露，2018年度萬科置業海外實現股東淨利潤約為6.77億港元，而2017年公司的股東淨利潤才約為1.55億港元，2018年公司股東淨利潤同比增長了約336.25%。
其中，萬科置業海外2018年“應佔聯營公司業績”約為4.66億元，佔公司除稅前淨利潤的67.5%。相較2017年公司4.6萬港元的應佔聯營公司業績，2018年，萬科置業海外的應佔聯營公司業績同比增長了10122.52%。
2月15日，萬科置業海外公布，在切實可行的情況下，公司將向股東派發合理股息。公司須於擬派或宣派股息時維持充裕現金儲備，以應付其營運資金需求及未來增長需要。
而待相關決議案於公司應屆股東周年大會上獲通過後，公司將於2019年7月31日或之前向股東派付截至2018年12月31日止年度的末期股息。
此時任命董事會主席，萬科意在海外融資？
同樣是在2018年業績報告中，萬科置業海外披露，任命萬科海外置業執行董事張旭及闕東武分別獲委任為公司董事會主席及首席執行官，自2019年2月13日起生效。
有業內分析人士表示，此時萬科置業海外的人事變動或與近期境內房企融資困難有關。
進入2月份以來，境內融資收緊，據國信證券信息顯示，截至2月26日，2月產業債淨融資較1月明顯回落。具體到房地產行業，2月行業淨融資43億元，較1月減少137億元，房地產行業淨融資仍然維持較弱的格局。
此外，金融主管部門不斷點名房地產金融的態度來看，房企境內融資環境並不寬鬆。2019年，企業盈利能力預期下降，短期償債壓力加大，再融資渠道仍是內地房企要勇闖的“命門”。
於是，眾多房企紛紛將融資渠道轉向境外。中原地產研究中心統計數據顯示，春節後，已經有超過25家房企發布境外融資的信息，融資計劃已經接近90億美元。
其中部分企業顯現多次融資，比如融創、旭輝、融信、佳兆業、華潤、華夏也均有密集融資舉動。
當然，在房企紛紛轉向境外融資的時候，必須要考慮境外融資的較高成本。其中國瑞置業公告稱，發行於2022年到期的1.6億美元優先票據，票面利率達到了13.5%。
與此同時，當代置業宣布，額外發行2020年到期的2億美元利率15.5%的綠色優先票據。而如此之高的利率，可以感受到房企對資本的需求之大。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，房企更關注資金鏈的安全，體現在拿地預計將更加謹慎，越來越多的房企抓緊窗口期，加快融資以應對未來的還債高峰期。
此時萬科宣布對萬科海外置業的人員組織結構進行任命，或正是為了擴大海外融資做準備，換言之，萬科希望在萬科企業(02202.HK)之外，能夠多一條融資的渠道。
當然，目前看來萬科自身的負債水準還是在可控範圍內，短期內對境外融資的需求並不大。不過，有一個可供選擇的額外融資平台，對於萬科而言自然不是壞事。
結語
2月27日，證監會主席易會滿首-次亮相國新辦發布會時提到，要做好股票質押、債券違約、私募基金等重點領域風險的防範化解。
可以肯定的是，2019年樓市將會迎來比去年還要收緊的融資環境。而隨著房地產行業下行的跡象越來越明顯，房企債務違約所帶來的金融風險應當予以充分的重視。至少，15.5%的借債利率著實是有點高了。
作者：李長祥
編輯：李雨謙
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