引導企業自持型租賃住房發展 助力“租購並舉”

近日在京召開的“自持型租賃住房開發運營模式”研討會上，專家指出，企業自持型租賃住房是增加租賃住房供應、促進供應主體多元化的創新嘗試。現階段需要盡快明確定位，完善配套土地、金融等政策，發揮企業自持型租賃住房的示範作用。

企業自持型租賃住房是由房地產開發企業等主體開發建設，並長期持有運營的“隻租不售”型住房。一直以來，我國住房租賃市場的供給主體以個人出租為主，租賃服務品質標準化程度較低，租賃關係穩定性較差。發展機構化住房租賃企業，有助於租賃市場服務品質提升和規範化管理。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為,機構化租賃住房分為“管理型”和“自持型”。其中，自持型租賃住房屬於“重資產”模式，資金投入大、回收周期長，在租賃市場的定位上主要起引導和補充作用。企業通過提供規範化、標準化的租賃管理和服務，發揮示範和標杆作用。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強認為，相比分散式轉租型租賃，自持型租賃特別是集中式自持型租賃機構的發展，對穩定租賃市場關係作用重大。

作為“自持型租賃住房開發運營模式研究”課題組負責人，中國經濟資訊社房地產資訊部副總經理萬利指出，自持型租賃住房產生於“租購並舉”等住房制度加快構建的背景下，是多管道、多主體增加租賃住房供應的創新嘗試。但由於現行的土地出讓、稅收、金融等政策主要面向建案或保障房，與自持型租賃住房的運營模式不匹配。自持型租賃住房的發展面臨土地供給方式有待優化、配套金融政策尚不完善、成本高企盈利困難、產品定位設計難度大等難題，亟待破解。

對此，秦虹建議，在政府層面，以降低土地、稅收、融資等方面的成本為主要方向，支持機構租賃的發展。在企業層面，通過資訊化減少人力成本支出，降低管理成本。同時，加快資產證券化、機構租賃權抵押貸款等金融創新，解決住房租賃機構經營期間的資金流動性。在用地方面，柴強建議，相關部門在充分研究的情況下，可選取部分城市進行土地“年租製”試點，降低一次性土地出讓的成本。

專家指出，自持租賃住房的開發運營，不能再簡單套用商品住房買賣市場的傳統生產經營模式。只有明晰盈利模式，才能吸引社會資金參與，實現企業的可持續經營。

北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥認為，解決住房租賃企業的盈利問題，需要從根本上建立與住房租賃經營相匹配的土地、金融、稅收制度，同時，企業也應探索從房屋資產全生命周期的角度切入，通過提供增值服務尋找新的盈利點。

作為北京首個企業全自持租賃項目，北京萬科翡翠書院加強自持運營管理，致力提高租戶的租住品質。據北京萬科總經理辦公室主任韓丹介紹，萬科翡翠書院成立了專門的自持住宅持有運營平台，負責安保、保險、教育、醫療、公共活動等社區運營與服務，通過多種方式為租戶提供全方位的租住體驗。

據了解，“自持型租賃住房開發運營模式”的課題研究由中國經濟資訊社經濟智庫事業部聯合北京市房地產中介行業協會共同發起，旨在對自持型租賃住房的發展現狀進行梳理和分析，為促進住房租賃市場健康發展提供智庫資訊支持。