樓市政策變天，市場急轉直下

記者|楊冰柯

臨近2018年年末，房地產市場維權潮和降價促銷此起彼伏，市場下行明顯，榮光不再。尤其是在7月31日中央政治局會議定調堅決遏製房價上漲後，房價首次被明確設定漲停板，市場也隨之急轉直下。

從2016年北京的“930政策”開始，到2017年的“317政策”重拳出擊，全國房地產市場進入新一輪調控周期，從一線城市傳導到熱點二線城市再到三四線城市。

雖然調控為史上最嚴，但樓市熱度尤其是個別一二線城市並沒有很快降下來，2018年上半場樓市總體表現為一手房和二手房倒掛、整體穩定與部分瘋狂、預期上漲和現實漲幅回落等特點。

熱點二線城市南京、成都和杭州，在“7·31政策”頒布之前，樓市仍然呈現著瘋狂。2017年11月，南京某建案出現約1.5萬人每人手握幾百萬銀行存單、拎著小馬扎排長隊登記搖號搶3000多套房子；2018年4月，成都購房者現場排隊購房綿延幾公里；今年5月，杭州也出現上萬人排隊驗資搶房的景象。

這三大城市出現搶房熱潮，主要是由於調控限價之下一二手房的價差明顯，同時由於土拍樓面價的提升，市場上普遍對房價的預期仍為上漲。

界面新聞梳理統計局數據顯示，雖然2018年房價整體漲幅不大，但1-2月房價總體表現為漲幅回落，3-8月房價表現為小幅上漲，9-10月房地產市場的“金九銀十”季房價開始回調，尤其是一線城市二手房繼續下調。11月，一線城市新房環比再度微漲，二手房則持續回調。

今年5月和6月的房價數據尤其值得注意，這兩個月中一二三線城市新房和二手房房價環比全面上漲，同時由於這期間杭州的萬人搖號、排隊驗資現象再一次引發輿論關注，關於房價預期上漲和調控之下事實上的漲幅回落，甚至二手房房價下降之間的現實矛盾膠著。

這一矛盾在7月底得到解決。7月31日的中央政治局會議上對房地產再次做出指示，稱“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。其中的堅決遏製房價上漲是一個史無前例的調控目標，過去多年的提法是“堅決遏製房價過快上漲”。

這次會議也改變了市場預期和走勢。國家統計局9-10月房價數據也反映了房價漲幅開始小幅回落，從各個地區的樓市真實情況來看，市場急轉直下後，各地賣不動的項目也越來越多。

在北京市場，鏈家數據顯示，二手房交易佔據了總成交量的絕大多數，其在9月房地產市場的黃金時節，總體成交量卻環比下降8.6%，市場涼意明顯。

在上海，易居研究院數據顯示，2018年9月上海新房成交面積同比再降三成；2018年10月前三周，在供應量明顯多於去年同期的情況下，鏈家數據顯示全市新建建案僅成交了2452套，為近幾年來的新低。

另外的一線城市深圳，10月全市成交一手住宅僅為1835套，環比下滑18.35%，同比更是下降34.3%。二手住宅方面，10月全市成交3787套，環比下降23.5%，這是除今年2月份受春節影響成交只有3133套外，創下近20個月以來的最低值。

二線城市代表杭州同樣呈現出下滑跡。透明售房網數據顯示，9月，杭州市區二手房成交了3330套房子，是除2月份外的最低點。在把時間拉長到一個季度，今年三季度杭州全市（含富陽、大江東）二手房市場總成交量為14678套，無論同比還是環比均下降52%左右，市場成交腰斬，整體進入休眠期。

作為樓市傳統的“金九銀十”，無論是一線城市還是二線熱點城市的風向標都降溫明顯，本該是樓市收割期的季節，退房、流搖和降價事件卻一樁接著一樁。

對於房企而言，在年度業績目標、融資收緊以及政策持續加碼壓力之下，他們的預期也在發生變化。一方面是不惜低價加大推盤力度以追趕衝刺業績，另一方面投資端在土地市場上少拿地甚至不拿地。

根據易居房地產研究院12月18日發布的《中國百城庫存報告》，2018年11月份，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5930萬平方米，環比增長25.0%，同比增長34.3%，這一規模創下了100個城市月度歷史新高。

以深圳和杭州為例。深圳的數據顯示，11月全市共25個項目獲得新批預售，項目數量年內最多，批售住宅類產品總套數13194套，環比上漲63.82%，總面積約131.37萬平方米，環比上漲94.76%。

另外在杭州，統計顯示，11月杭州市區新領了近百張預售證，住宅新增可售房源近1.2萬套，是2018年至今開盤量最大的一個月，也是近三年來同期供應量最大的月份。

推盤力度不小，但推出的預售價由於新房限價普遍達不到開發商的要求。而一些項目由於前期拿地價過高，預售價格不僅賺錢難，在市場下行下，即便去化也變得格外困難。

在業績和盈利的選擇之中，大多數開發商選擇了保業績。萬科董事會主席鬱亮在9月提出萬科的底線戰略是“聚焦”和“收斂”，以“活下去”為最終目標，確保6300億的匯款目標達成。除了萬科，多位開發商也對界面新聞表示，市場不同了，現在的開盤肯定是少賺甚至不賺，但還是要保住業績目標。

房子不好賣了，開發商對銷售目標的達成要求更為迫切。同時在土地投資端，大多數開發商今年預計的投資額度都沒有完成，開發商們在拿地方面變得多慮和謹慎。

根據中原地產數據，今年9月-11月，25家房地產行業龍頭房企的拿地金額分別合計僅767億、720億、394億，這一數據已經連續3個月低於千億，這一現象為最近4年來首次出現。在此之前，房企的月度拿地金額基本都在1200-2000億之間。

12月的房地產市場看起來利好消息不斷，比如資金端銀行利率松動，深圳、杭州和南京等多個地區個別首套房銀行利率上浮15%降至上浮10%。12月12日，發改委支持達到一定規模、資產負債率不超過85%的頭部房企們發債。同時，在政策調控端，12月19日菏澤取消限制新房和二手房轉讓期限的規定，廣州的公寓也可以放開賣了。

但多位房地產商和房地產市場人士並沒有那麽樂觀，認為調控政策並不會鬆動，市場下行的趨勢也還會延續，開發商的寒冬短期內不會好轉。