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統計局1月房價:時隔45個月一二線城市二手房價格轉捩點

統計局官方公布數據顯示:

1月份,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.9個百分點。其中:北京、上海和廣州分別上漲0.6%、0.1%和0.9%,深圳下降0.1%。二手住宅銷售價格環比下降0.1%。其中:北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持平。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格由升轉降,下降0.1%。

35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.2%,漲幅比上月均回落0.1個百分點。

2019年1月官方發布的全國房地產市場數據與房價走勢主要有幾個特點:

(統計局的新房數據因為網簽不真實毫無意義,二手房更有意義)

樓市轉捩點明顯出現:一二線城市的二手房價格開始全面下行,代表了本來持續超過45個月的房價上漲,確立進入下行周期

本輪房地產市場逐漸止跌是從2014年930開始,到2015年330政策開始醞釀上漲,體現在房價指數上最初是從2015年4月開始,一線城市上漲,二線城市也止跌。

2015年5月70大城市房價數據,開始本輪價格爆發,當月二手房上漲城市達到42個,其中大部分一二線城市,特別是一線城市最高深圳單月上漲6.3%,全面開始本輪房價上漲。

31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降,下降0.1%。疊加一線城市下調,這是最近45個月首次出現

2019年1月份時隔45個月,最有房價代表意義的一二線城市二手房價格開始全面下調。

如果後續沒有明顯的信貸政策變化,預計這一調整趨勢將延續。(目前多個城市開始了鬆綁房地產調控,但對樓市的影響較小,除非是鬆綁杠杆工具包括首套房成數、認定標準,否則價格調整依然是趨勢)

最近也有包括北京、天津等部分一二線城市的二手房市場出現了成交量的輕微復甦,主要是因為房價跌幅大之下的市場炒作,能不能成為趨勢還是看政策。

1:新房與二手房均出現了明顯的上漲放緩,上漲城市數據加速減少。

70個大中城市中,新建住宅有58個上漲,4個持平,8個下調,下調城市主要有嶽陽、惠州、廈門、泉州、湛江、天津、大連、深圳。

在2018年12月全國二手房市場有47個城市上漲,在2019年1月份,二手房只有41個城市上漲,上漲最多的城市是大理、南寧、呼和浩特、丹東、平頂山、徐州、三亞等城市,有17個城市下調,湛江、福州、廣州、深圳、無錫、北海等城市下調明顯,有12個城市持平。

2:二線城市二手房房價出現環比下調,市場調整趨勢出現

1月份的70城市房價數據中,一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%。其中:北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持平。2019年12月二手房北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降,下降0.1%。

35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

統計局公布的新建建案住宅完全來自各地網簽數據,在各地限制簽約的情況下,低估房價上在,在最近各地釋放高端存量簽約的時候,又放大了市場漲幅。

從全國房地產市場成交量看,一二線城市已經基本是二手房佔據市場主導,特別是一線城市,北京上海等城市90%市場成交是二手房。二手房數據更代表市場真實情況。

3:新建住宅網簽價格失去意義

為什麽二手房價格下調明顯,而新房價格依然上漲的主要原因有幾點:

首先:限價政策、部分城市新房雙合約的影響,新建住宅價格嚴重失真,二手房價格已經連續4個月一二線熱點城市明顯下調。

在過去幾年,這些城市針對新建住宅限價嚴格,所以新房價格表現失真。最典型的比如廣州,二手房價格已經明顯下調。

4:同比數據依然高位

整體看,因為市場在2018年依然是大部分城市房價上漲,從同比數據看,依然只有個別城市下調,但從預期看,隨著房價環比下調的繼續,特別是二手房價格,在2019年會越來越多的城市進入環比同比雙下調。

從城市看,二手房房價上漲集中三線熱點城市。

二三線線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在,部分城市依然是去庫存,從全國看,上漲依然是主流,雖然分化趨勢持續。一二線城市調控政策力度大,但上漲城市的數量依然較多。

特別是中西部面積銷售上漲幅度均遠超過市場平均漲幅。三線城市成為本輪房價上漲的集中區域。

東部市場調整主要原因是各種約束性房地產調控政策,而東北房地產市場特別是縣城的庫存積壓依然嚴重。

2019年開年,一二線城市賣地減少趨勢明顯,一月,40個一二線城市賣地2525.9億,同比2018年同期下調了15.4%,環比下調幅度達到了32.4%

土地分化嚴重,熱點城市土地市場退燒明顯。

但整體看,最近幾個月熱點城市土地成交額相對同比漲幅放緩。平均土地溢價率40個城市有32個城市出現了溢價率下調。

中原地產研究中心統計數據顯示:多家房企發布銷售業績,1月合計30家企業公布銷售額,3189.4億同比2018年同期3574.76下調了11%。

龍頭房企2019年1月數據相比2018年明顯出現了2個特點:

1:整體銷售額出現明顯放緩,龍頭房企全面同比下調,銷售數據開始退燒。

2:分化繼續明顯,整體看,中小房企數據依然在上漲。

出現1月數據放緩的原因除市場本身退燒外,與2018年1月份當時有2017年大量結轉有關係。2019年龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關係。

從2018年看,是房地產行業刷新歷史記錄的一年,標杆房企市場佔有率繼續集中。

從1月份銷售數據看,大部分企業都出現了平穩,預計2019年初銷售額很難超過2018年同期。

2019年房地產調控政策新趨勢:一城一策+三穩樓市

持續3年的一城一策繼續加強明確

2018年可以說是中國房地產調控歷史上調控政策頒布最頻繁的年度,全國各地在10月前頻繁升級調控政策,限購、限價、限貸。限商、限售,多重限制下,房地產市場從之前的高溫逐漸退燒、

中原地產首席分析師張大偉分析認為:2019年的地方兩會,針對房地產主要有幾個新特點:

包括棚戶區改造建設減少、一城一策房地產調控、三穩成為未來房地產調控趨勢

三穩成為最關鍵的政策方向。

穩地價、穩房價、穩預期,是2018年下半年來房地產政策的主要基調。在兩會中,大部分省份都明確提及。

最近是各地兩會集中時間,針對房地產的各種定調將不斷,整體看,2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。

房地產市場也再次提出了穩地價穩房價穩預期。從2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求,對調控不利的城市繼續問責。

穩定其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定。

未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控,包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。

2019年房地產調控政策整體內容逐漸出現了寬鬆與收緊並存。要求穩定房地產市場成為2019年各地政策主流基礎。

地方主導調控,在房地產市場平穩甚至下行的趨勢下,過去過於嚴格的調控政策出現變化、微調成為趨勢。

2019年,全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮,標誌著,本輪樓市調控全面見底。未來多個城市的的很多微調寬鬆政策將密集出現。

特別是對於二三線城市來說,除了信貸政策,最近其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會變現的調整執行中的信貸政策。

現在看,市場基本面出現了變化,大部分城市出現了房源多於購房者的現象。

從各地政策內容看,房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主,但之前過於嚴厲,部分城市樓市出現明顯調整局部市場,會有政策微調的可能性。

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