金科擬18億輸血五項目公司 面臨財務偏緊壓力

記者 楊依依

金科股份（000656.SZ）日前發布公告稱，將為部分房地產項目公司提供不超過17.9億元的日常經營資金暨財務資助。

與此同時，金科股份於公告中透露，根據合作開發協定約定，通常當項目公司經營資金不足且不能通過融資解決時，作為其股東方，公司及合作方均需按約定的出資比例以股東借款的方式同步投入。

對此，多名業內人士均向財聯社表示，隨著融資環境收緊，房地產項目本身融資能力減弱，項目公司不得不依托母公司的資金進行前期開發。如果樓市調控持續較長時間，被輸血的項目未能按預期開盤，這部分資助款就會出現風險。

17.9億輸血項目公司

根據最新公告，被金科股份財務資助的子公司有五家，分別為重慶金江聯房地產開發有限公司、常熟金宸房地產開發有限公司、天津海納萬塘房地產開發有限公司、大連弘坤實業有限公司、重慶億臻房地產開發有限公司，期限均為3年，其中三家為無息借款，借款金額不超過8.5億元；兩家借款年利率為10%，借款金額不超過9.4億元。5家子公司合計借款總額不超過17.9億元。

公開資料顯示，上述五家項目公司拿地時間多在今年5月之後，均處於早期開發階段，還未開盤也沒有現金回籠。

“項目本身可以融資，但融資未必能滿足需要，如果金額不夠、成本過高，或者時間上不能保證，可求助股東資助。”陽光城（000671.SZ）一位高管告訴財聯社記者，“屬於集團內部的持股公司，只要它是按持股比例資助，收不收利息取決於合作方的態度，若合作方不願意計息，那是可以的。”

一家百強房企的華南負責人告訴財聯社記者，通常來講房地產項目本身是有融資能力的，除了銀行的開發貸，還能吸引基金和信託的債權投資。但現在最大的問題是，開發貸放得少，基金、信託投資又被管制。

相關數據顯示，今年上半年，國內17家上市銀行中，僅農業銀行、工商銀行和北京銀行3家銀行的房地產業貸款佔貸款總額比重出現上升，其余14家銀行均收縮了開發貸投放規模。工商銀行行長谷澍在該行2018年半年度業績會上表示，下半年將嚴格把握房地產開發貸款的投向，重點支持保障性安居工程和普通的商品住房項目。

此外，基金和信託資金對房地產項目的投資也在被管控。去年2月，中國證券投資基金業協會發布4號文，禁止私募產品通過銀行委託貸款、信託計劃、受讓資產收（受）益權等方式進入房地產領域，熱點城市住宅項目幾乎所有的融資管道，以及非熱點城市的土地款和流動資金融資基本被禁止。

平安不動產基金一位銷售經理對財聯社記者稱，實力較強的房地產基金公司已從買方市場變為賣方市場，基金公司也需要挑選風險更低、回報更高的項目，更傾向高周轉的開發商。國信證券一位基金經理則表示，目前還能對地產項目投資的房地產股權基金多數是此前已簽過合約的。

上半年融資成本提高

值得一提的是，雖然根據合作開發協定約定，金科股份有義務為項目公司提供財務資助，但今年以來，金科自身的財務狀況處於偏緊狀態。

金科2018年半年報數據顯示，報告期末金科的負債合計為1574億元，資產合計為1856億元，由此計算其資產負債率為84%。

資產負債表中，金科的流動負債1039.4億元，較期初的842.93億元增加196億元。非流動負債中，金科的長期借款為426.37億元，較期初的372.44億元增加53.93億元。一年內到期的非流動負債為169.21億元。

值得關注的是，金科股份最新公告顯示，截至目前，金科前三大股東天津聚金、金科控股、黃紅雲已合計質押公司19.81%的股份。其中，天津聚金、金科控股、黃紅雲的股權質押方分別為中泰信託、三峽銀行、國信證券，質押期分別為1年、4年、1年。

上述國信證券基金經理告訴財聯社記者，一般來說質押給銀行的利息比質押給信託和券商更低，但對公司的資質要求也更高。

據金科股份過往財報數據，其銀行貸款和債券類融資的成本在過去一年多時間內在逐步提高。截至2018年6月30日的上半年，金科股份的銀行貸款的融資成本區間在4.75%-8.5%，去年同期的水準是4.75%-7.5%；債券類則從去年年中的4.7%-7.2%升至今年年中的5.3%-7.9%。

上述平安不動產基金的銷售經理向記者表示，“我們在投資房地產項目時是非劣後級，會在銷售進行到90%-95%時退出，剩餘的風險留給開發商。”

上述國信證券基金經理則透露，上市公司股東在質押股份前會簽訂協定，當公司股價觸及平倉風險時，融資方就會強行退出、結束合約，最近A股的持續走低提高了平倉風險。

金科股份的質押公告也顯示，後續如出現平倉風險，股東將采取包括但不限於提前還款、補充質押等措施應對風險。基於此，項目的多數風險最終都會落在開發商自身。

“國信證券到了今年9月已經不怎麽接受A股公司的股權質押了，我們這部分的資金池每年有額度控制，快滿了，其他同行的情況也差不多。”上述國信證券基金經理補充稱。