房企融資多個渠道收緊，嚴查機構違規“輸血”

近階段，關於收緊房企融資的消息不斷，涉及信託、海外債、銀行貸款、保險等多個渠道。不過，這更多針對的是違規渠道，“資金收緊是事實，但防控的是違規資金，正常融資渠道一直在做。”中原地產首席分析師張大偉告訴第一財經記者。

同策研究院數據亦顯示，2019年7月，其監測的40家典型上市房企完成融資金額共計897.07億元，環比上漲46.68%，房企融資情況有所復甦。與此同時，股權融資正在回暖。有業內人士表示，隨著傳統融資渠道的收窄，股權融資被市場更多關注，其中，房地產私募股權基金或將為行業帶來新的資金機遇。

多個融資渠道收緊，銀行房地產業務開始專項檢查

房地產資金鏈正在承受來自多個方面的壓力。

銀行方面，繼7月有窗口指導對部分銀行要求控制房地產貸款增速後，8月初，銀保監會辦公廳下發《關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》（下稱通知），稱決定在北京、天津、河北等32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，各監管部門檢查銀行機構的數量原則上不得少於3家。

第一財經記者了解到，此次檢查，違規信貸是監管重心，主要涉及房地產信貸業務管理情況、風險管理情況、信貸資金被挪用流向房地產領域以及同業和表外業務。

比如在信貸管理上，關注房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等，以及違規向“四證”不全項目提供融資；關注住房租賃貸款，包括與住房租賃企業合作情況，被中介機構套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機構、住房租賃企業等擾亂租賃市場行為提供資金情況。

在信貸資金被挪用流向房地產上，關注個人綜合消費貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用於購房，以及其他銀行信貸資金被違規挪用於房地產領域；關注資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；關注並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於開發房地產；關注通過流動資金授信、經營性物業授信等為房地產開發項目提供融資情況。

在同業和表外業務上，關注直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供融資，或以自身信用提供支持或通道等問題；關注繞道違規辦理土地儲備融資、放大政府債務等問題，以多層嵌套方式違規流入房地產領域問題，委託貸款資金違規用於房地產領域情況。

對此，張大偉稱，“2019年來，房地產金融政策收緊，啟動專項檢查的32個熱點城市基本就是全國房地產市場的‘牛鼻子’，這32個城市穩定了，全國房地產市場也就基本穩定了。”

除了銀行方面，信託作為房企的另一重要資金來源也有限制，多家信託公司被約談警示，並收緊信託放行標準。7月初，銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行約談警示，要求其控制業務增速，如未備案項目暫停、符合“432”通道類業務、地產公司並購類業務全部暫停等。

7月20日，銀保監會統一放行標準，僅同意符合相關條件的房地產信託業務報備，如項目公司本身具有不低於房地產開發二級資質或者項目公司不具有二級資質、但直接控股股東具有不低於房地產開發二級資質。

“從監管上看，前端融資模式被嚴格限制，而信託業務的房地產融資比較有優勢的就是前端融資，這樣一來，集合類地產信託募集規模下降，信託肯定是要轉型的，可能會加大在股權投資方面的創新。”一位信託業人士告訴記者。

另在海外債層面，備案登記及發行條件均嚴格收緊，7月發布的相關通知要求，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務；保險層面，資金投資集合信託受限，銀保監會曾發文明確禁止將資金信託作為通道，要求基礎資產投資方向應當符合相應政策。

“最近房地產企業的確面臨資金面的多重收緊，”張大偉對記者表示，“但整體看，政策不是‘一刀切’暫停，都是加強監管，對於正常融資沒有影響，不過對於大額度融資將會明顯收緊。”

股權融資升溫，私募基金空間大

“其他渠道受限後，最近找我們的人越來越多了，大家都在說股權融資，我們主要是做排名前50的房企，它們融資成本大概是10到15個點，關鍵還是得看公司。”滬上一位房地產私募股權基金投資經理向記者說道。

房企的股權融資主要包括兩部分：一是IPO、增發和配股，其中增發是最主要的方式；二是私募房地產股權基金，開發商充當GP（普通合夥人），承擔無限連帶責任，其他投資人為LP（有限合夥人），以出資額為限承擔有限責任，退出方式包括地產項目銷售回款、開發商回購、基金清算等。

今年上半年，股權融資規模不斷擴大，發生股權交易的房企數量顯著增加，甚至還有房企連續幾個月幾度轉讓項目子公司股權。同策研究院監測數據顯示，2019年6月監測的40家上市房企實現的股權融資金額為75.68億元，佔總融資金額比重為12.37%，相比上個月的41.32億元，絕對值及佔比都有提高。

到了7月份，這一數據稍有下降，40家上市房企實現的股權融資總額為69.46億元，佔總融資金額比重為7.74%。融資方式主要包括境內再融資和海外配股融資，其中境內再融資金額為68.61億元，佔融資金額的7.65%，為新城控股轉讓多家項目子公司股權及債權，全部以現金支付。

值得一提的是，此前基金業協會曾專門針對私募基金向房企融資進行了嚴格的規範，稱對一些投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的私募資產管理計劃，暫不予備案；通過明股實債的方式受讓房地產開發企業股權被暫停備案；另外，不得通過銀行委託貸款、信託計劃等方式向房地產開發企業提供融資，用於支付土地出讓價款或補充流動資金。受此影響，投向熱點城市項目的私募房地產股權基金進入了冷卻期。

如今，情況稍有好轉。中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管程驍遠日前表示，儘管目前房企融資形勢嚴峻，但在資金方面地產業仍然有很多選擇，未來房地產私募股權基金將發揮越來越明顯的作用。

他還稱，商業地產周期長，很多企業在高周轉、高杠杆的情況下較難維持運營或者發掘最大的價值，私募基金可以作為一個孵化器，來收購、開發或者改造管理並沒有成熟的商業物業。

“但是做私募投資的話，盡調會比較難，房企有些信貸是藏在表外的，查不到，只能靠打聽了。”上述基金經理說。