據克而瑞統計，2019年1-7月蘇州市區商品住宅供應面積為344萬㎡，同比增長19%。成交面積為564萬㎡，同比增長了40%，供求比僅為0.6。
尤其是4月以後，蘇州樓市迎來推盤密集期，多盤去化表現良好。市場整體呈現供不應求的狀態。
7月當月市區商品住宅成交量繼續破百萬方，成交均價創新高，達到24000元/㎡，而土拍市場持續火熱，多宗地塊直指成屋前一手。而這樣的市場表現也直接促成了7.24調控新政的頒布，7月成為市場的分水嶺和轉折月。
調控加碼的市場環境下，2019年8月以後，蘇州市區還將有46個項目待入市，其中2016年土拍熱潮誕生的高價地項目有9個，它們都要求成屋銷售，可以說2019年也成了成屋銷售的項目集中入市的一年。
在這待入市的46個項目中，樓面地價超過兩萬元/㎡的項目達到15個，佔比接近三分之一，33個項目的樓面地價超過1萬元/㎡。
他們或將是2019年蘇州樓市下半場的代表，或將改變區域內的房價格局。
我們從六大區域進行逐一分析：
新區
從今年1-7月蘇州市商品住宅成交面積板塊排名來看，北新區（滸墅關板塊）穩當排頭兵，板塊樓市熱度可見一斑。
板塊目前齊聚12個在售項目，已然成為蘇州樓市最激烈的角鬥場。隨著大象山舍、陸家嘴錦繡瀾山和首開堂前如苑的入市，將為板塊注入新力量。
值得一提的是，九龍倉82號地塊，由中海和九龍倉分別操盤，中海地塊案名公布為中海上賢府。
翡翠瀾庭融合萬科“翡翠”系、集團“瀾庭”系產品優勢，打造面積約105-188平方米的小高層及高層產品。
鉑灣瀾庭將融合蘇高新“瀾庭系”+融創“壹號院”，打造“瀾庭壹號院”產品，整體規劃為6幢沿街辦公樓、2棟公建化設計出租公寓和17幢純住宅樓。
吳中區
2019年下半場的吳中區樓市熱鬧非凡，待入市項目有17個，其中木瀆、天平山板塊佔據4個，近兩年，木瀆板塊高價地雲集，板塊內最高樓面地價是28965元/㎡——中鐵諾德·雅禮苑。
太湖度假區（光福、香山板塊）、甪直、太湖新城幾個熱門板塊也有不同程度的補倉。
姑蘇區
姑蘇區待入市的項目有7個，分別位於平江新城、護城河內、外、留園板塊。項目多打造為別墅產品。
其中佔據姑蘇區樓面價最高位的是仁恆倉街地塊，這個一度觸及蘇州土拍天花板的項目，整體規劃為93棟當代蘇園脈絡別墅。
作為近幾年來並不多見的3000萬+級別的市中心別墅項目，仁恆耦前將重塑蘇州城市名片，重新定義蘇城高端別墅價值坐標。
相城區
元和是相城區2019年推新重點的板塊，目前板塊在售建案超過10個，魯能地塊（樓面價26225元/㎡）一直是相城區樓市的重要看點之一，或將突破區域房價的天花板。
園區
相較2018年的新房荒，2019年下半場園區樓市供應充足。精裝、成屋、改善大面積是2019年園區樓市的關鍵詞。
其中，中海·上華琚、中鐵建花語江南基本已是成屋階段，將很快上市。
吳江區
推新大戶吳江在2019年上半年依然是高供應，不缺房。運東七雄雄踞運東板塊，隨著中旅運河名著的入市，運東板塊在售建案共5個，競爭較為激烈。
1.高價地遍地開花的蘇州樓市
從待入市的46個項目來看，33個項目樓面地價超過1萬元/㎡，他們將直接影響蘇州樓市格局。
當然，最大的看點莫過於各區域的最高地價項目：
園區的中鐵建花語江南（樓面價27757元/㎡）、吳中木瀆的中鐵諾德雅禮苑（樓面價28965元/㎡）、相城元和的文靈雅苑（樓面價26225元/㎡）等皆相繼在8月以後上市，從這些地塊的樓面價來看，都曾突破區域的地價天花板，在限價背景下，其備案價格能夠備到多少也成為懸念。
但不管怎樣，由於大量高價地塊的入市，各區域在整體均價上將有所反應。將促進蘇州樓市接下來的市場格局變化，帶動整個蘇州樓市房價的結構化上漲。
2.蘇州樓市走向更加品質化的產品時代
這些待入市的項目基本定位都很高端，一方面蘇州樓市已經進入全面改善的階段，另一方面這些地塊本身優越的的區位條件以及當時高樓面價拿地，都促使開發商順應當下蘇州整體人居需求，打造高端富有品質的產品，從而帶動蘇州樓市走向品質化的時代。
此外隨著蘇州樓市新鮮血液的補給，市場上產品也將變得更加豐富，購房者的選擇空間也會逐漸拓寬。
3.低地價限價盤所剩無幾
2016年之前拿地的限價老盤在2017、2018年度基本去化所剩無幾，除了園區，其他區域像2018年那種一二手房倒掛現象將難再現，整個新房價格愈加趨於市場價格體系，而非政策限制所帶來的價格體系。
2019下半年年後，買到一套房當即賺得幾十甚至上百萬價差的機會將變得越來越小，甚至消失。
4.剛需置業門檻大幅提升
除了7.24新政對外地戶籍購房資格的再升級，導致購房門票變得更加來之不易外，按照蘇州樓市目前的格局，剛需的置業門檻也在不斷提升。
滸關在去年已經邁入了2萬大關，隨時準備衝擊3萬大關，甪直、運東的價格也逼近2萬。隨著今年高價地的陸續入市，各區域的價格都將有一定的提升，蘇州的剛需門坎已然從“1”字頭正式轉變為“2”字頭。
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轉自：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）
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